路没修好就交房 开发商要挨

　　四川新闻网-成都商报讯

　　■道路没通、绿化带没建完就交房，开发商最高将受到住宅销售额千分之三的罚款

　　■房屋质量出问题？没关系，有新建住宅物业保修金保障业主利益

　　■共用停车场，收益归全体业主所有

　　■擅自住改商，最高可罚3万元……

　　33票赞成，2票反对，2票弃权！《成都市物业管理条例》（以下简称《物管条例》）历经成都市人大常委会四次审议，昨日以高票通过，如顺利将于明年1月正式实施。这部备受瞩目的地方性法规，在成都20年的地方立法史上，创造7项第一。《物管条例》出台过程，社会空前关注，在成都市人大常委会征集意见的半年里，收到了2900多条建议、意见。民意决定立法，最终出台的《物管条例》对市民关注的住改商、新房交付等问题都作出详细规定，也充分将市民的有益建议反映到了《物管条例》中。

　　关注点：住改商

　　擅自住改商 最高罚3万

　　物管条例：违反规定擅自改变住宅使用性质，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下的罚款。

　　自家住宅旁边突然开了间茶坊，整天人声鼎沸。隔壁房屋不知何时变成了家庭酒店，半夜还人来人往。到底“住改商”是禁还是容，无论是本报此前组织的网上辩论会还是市人大常委会组织的立法听证会，争论都相当激烈。

　　《物管条例》第四十八条最终规定，业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变使用性质。如果确需改变，除了要经过有利害关系的业主同意，还要经规划、国土、环保、消防行政主管部门审批后才行。而擅自住改商，业主将遭到最高3万元的罚款。

　　关注点：交房

　　违规交房 开发商要遭罚款

　　物管条例：开发商交房，如果没有达到小区绿化建设完成，停车位配置好，道路相连等12项附属设施设备条件，由市或者区（市）县房产行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以交付使用住宅销售额千分之一以上千分之三以下罚款，并将其纳入物业管理信用体系，向社会公布。

　　“新买的房子，连道路都没通就交房了。”“高高兴兴搬进新家，却发现水电气都不通。”新房钥匙拿到手后，因为配套设施不全，不少业主都遭遇了各种不愉快。市民周先生曾在光华大道购买某楼盘的新房，临交房前，小区不但绿地没建，连小区道路都没通。

　　针对新房交付的种种问题，《物管条例》作出详细规定，决定实行新建住宅使用监管制度，设置了新房附属设施交付条件。比如，要求小区水电气要保证安装到户，小区住宅应有雨污水流排放系统，小区电话、光纤、宽带也应安装到户，小区道路要畅通，绿化要完整。此外还要求小区周边菜场、医院等公共服务设施配建要按规划完成等。市人大法制委员会主任委员刘汉固在说明时称，除了针对开发商违法交付使用行为设置处罚措施，《物管条例》还创新地将其纳入全市物业管理信用体系，向社会公布违规开发商的信用污点。

　　 关注点：物业保修金

　　开发商必须先缴物业保修金

　　物管条例：新建住宅实行物业保修金监管制度。新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，开发商在申请不动产权属登记前，应按住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业保修期保修费用的保证。保修金存储期限与物业法定保修期限一致。如果开发商不履行保修义务，业主或业委会可以提出申请，经市或区（市）县房产行政主管部门核实后，由业委会或居委会组织维修，费用从保修金中垫支。

　　“这是全国地方性法规中，首开先河详细规定物业保修金制度。”市人大常委会法制委员会办公室负责起草《物管条例》的沈廷兴称，这样的规定无疑为业主的房屋质量上了保险，避免房屋明明在保修期，业主却因开发商跑路而投诉无门。

　　 关注点：共有停车场

　　小区共有停车场 收益归业主

　　物管条例：利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物管或其他管理人收取，并支付一定报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物管或其他管理人另行约定。

　　利用共有物业设置的停车场，收益归谁，这个问题一直让众多业主困扰不已。

　　“利用共用场地设置的停车场，收益归全体业主所有。”沈廷兴说，《物管条例》明确了这一点。业主大会决定收取场地使用费，可以委托物管收取，并从全部收益中支付给物管一定的报酬。业主车丢了，物管赔不赔？《物管条例》未做强制性规定。以前，许多物管公司都只与业主签订《场地租赁合同》，车丢了或被破坏了，物管公司最多赔偿20％。不少业主表示，《物管条例》明确了停车位及车辆停放问题，对预防风险有好处。

　　关注点：业主小组

　　电梯坏了咋修 本单元业主说了算

　　物管条例：同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组可讨论决定本幢本单元物业共有部分经营、收益分配及维修等事项。

　　7月15日，现代城五单元的电梯坏了，一直没有维修。小区有足够的维修基金，为何迟迟未修？现代城管理处的王主任苦笑道，他们上个月就把公告贴出去了，但因为许多业主没来签字，谁也动不了维修基金。据他介绍，虽然只是五单元的电梯坏了，动用的维修基金也只是五单元业主的那部分，但目前的程序必须经过全体业主同意。

　　沈廷兴介绍，关于全体业主共有和部分业主共有的问题，物权法并未明确规定，目前也没有权威的立法或司法解释。可如果不在物业共有部分的使用、经营、维修以及费用承担方面予以区分，在现实中会遭遇很多麻烦。增加业主小组这一业主自治组织，就是为了方便业主处理共有物业。

　　本报记者 赵倩 实习生 吴凤