良好的区位、便捷的交通、成熟的配套、多样的户型都是影响一个楼盘销售情况的重要因素。兼而有之者已是少数，价格称心者更是寥若晨星。所以，购房者往往在众多因素中权衡利弊得失，进而选择出最适合自己的居所。

而一组数据表明，柏林爱乐似乎成为了2018年许多购房者心中那个“最”。经贝壳研究院统计，2018年北京二手房成交量100套以上换手率前十的小区中，柏林爱乐二期以4.3%的换手率位居第二，成交均价53930元/平方米，较2017年的57782元/平方米下跌6.7%。

这个坐落于五环外的小区缘何成为2018年最“火爆”的二手房楼盘之一？它究竟有哪些亮点吸引着购房者？ 

产品多样吸引刚需、刚改

柏林爱乐地处朝阳区常营片区，紧邻朝阳北路。柏林爱乐以其多元化的产品吸引了各类刚需、刚改的购房者。据该楼盘附近中介销售人员介绍，柏林爱乐小区分为四期，共51栋楼，其中包含9栋塔楼和42栋板楼，其户型多样，从49平方米的开间到216平方米的四居室均有分布。据介绍，整个柏林爱乐小区正是以多样化的户型见长，28、29号楼中还有复式户型。

而柏林爱乐二期在四期中体量最大、户型种类最为庞杂。链家网信息显示，柏林爱乐二期共16栋楼，2445户。庞大的基数、多样的住户群体也成为了承载高换手率的重要依托。

该名销售人员表示，“在柏林爱乐中，房屋的销售单价差距较大，故而很难给出整个小区的均价。但总体来说，一二期的均价相比三四期更为便宜，因为三四期楼龄相对较新。”

小区东门距地铁六号线常营站步行距离约875米，距黄渠站步行距离约1.1公里。值得一提的是，柏林爱乐距离首都国际机场和国贸商圈的车程仅在30分钟左右。

该小区1.3公里处坐落有龙湖长楹天街，其对面为华联常营购物中心。小区北侧1.3公里处有常营公园。此外，2018年6月29日报批通过的朝阳医院东院区建设项目，规划地点据常营地铁站仅二三百米。

在教育配套方面，柏林爱乐小区内坐落有忠德双语幼儿园；小区南侧有采用九年一贯制办学模式的北京市忠德学校。

小区环境有待改善

尽管柏林爱乐拥有便捷的交通、齐全的配套和多样的户型，但其仍有许多需要完善之处。记者发现，小区内一些步道的水泥地面略显老旧，楼道墙面上印着各式各样的小广告，路边绿植带中历历可见宠物的粪便……这些看似不起眼的细节却很容易使人对小区的整体印象大打折扣。

针对上述现象，小区附近另一中介的某资深经纪人表示，柏林爱乐整体物业费用较低，所以可获得的物业服务也就相对有限。链家网信息显示，柏林爱乐一二期物业费用为每月1.7-1.8元/平方米，三四期物业费用为每月1.98元/平方米。此外，该小区一二期落成时间较早，难免有配套设施老化的现象。

据记者观察，楼龄相对较新的三四期确实较一二期的整体环境更好。而柏林爱乐51栋楼分布较为集中，每一期之间没有明显的界线，这就导致了单期楼盘“私密性”的降低。

此外，该小区并未实现人车分流，地上停车位在一定程度上挤压了步道和行车道的空间，使得部分楼与楼之间的道路略显局促。

如果说入手柏林爱乐是为了改善，出手者同样也是为了改善。上述资深经纪人表示，“在刚需被满足的前提下，很多人开始对区位、社区的整体品质和居住的舒适度提出了更高的要求。”

“不过总体来说，柏林爱乐在常营片区综合条件较为突出，因此销售情况一直比较乐观。有不少购房者是来自国贸商圈的白领。”该资深经纪人对记者说。贝壳找房数据显示，截至2月28日早7时，柏林爱乐近90天成交46套，近30天带看735次。

记者 赵昱  摄影 赵昱 编辑 袁秀丽 校对 翟永军