房价飙升商品房空置率却增长 “泡沫说”再抬头(2)

　　广州区域 原芳村价值一直被市场低估

　　信息时报：在广州的城市发展中，原芳村区是人们传统观念中认为较差的区域，而当时恒基地产却仍大举进驻，并在原芳村成功开发了恒荔湾畔花园，请问当时你对原芳村的价值持什么看法？

　　孙国林：原芳村的确是人们传统观念中认为较差的区域，因此无论是项目投资，还是建设等方面都相对落后。但我们认为，这种区域有着特别明显的好与坏转换的潜机，而恒基地产在这个新旧转换的时机建设恒荔湾畔，就起到了提升该区域城市居住价值的作用。从这个意义上讲，恒荔湾畔的开发意义已远远超出了房地产开发本身。

　　以恒荔湾畔为例，从买地到开发，一共有10年的光景，公司曾做过市场调查，了解芳村人的文化、收入等因素，我们把项目定位为不需要大面积的豪宅。

　　如今，芳村与荔湾的合并，无疑在经济、文化、政治地位上，都能带动落后地区的建设发展，加上近一两年，市区地皮非常短缺，因此打造高水准的楼盘，将受到荔湾人民的欢迎。

　　田国强：我认为，原芳村的区域价值一直被市场低估了。

　　恒基地产作为该区域的新加入成员，有责任与义务对该区域的真正价值与前景进行诉求。在经过区域合并、政府投入与发展后，新荔湾的区域价值有了明显的提升，而恒荔湾畔只不过是该区域价值体现的极少部分而已。

　　港穗比较 广州发展商交楼装修更细心

　　信息时报：面对越来越理性、成熟的广州消费者，广州发展商在营销手法上和产品的打造上，与香港地产相比，有那些不一样？

　　田国强：香港的买家一般追求几大品牌发展商的属下楼盘。由于香港是人多地少，大发展商在产品建造上都下足功夫，对产品在设计与用料上都精益求精，尽量使买家能买到优质的居住场所。因此，香港发展商在产品设计规划方面上与广州的同行相比，国际化的感觉多些，而符合本土的做法又相对薄弱一些。

　　相反，广州的楼盘项目在产品设计的进取方面比香港项目更有代表性，例如中海、万科的产品设计、富力地产的装修水平等，虽然每个区域都有不同的审美标准，但他们对产品设计的不断进取很值得香港房企借鉴。

　　此外，在交楼装修标准方面，广州发展商比香港发展商更细心。香港发展商一般将装修重点安排在公共的地方，例如大堂与会所；而广州的项目不仅在公共地方的交付标准上有明显的提升，而且在交楼标准方面都有明显的提升。香港的发展商是追求高建房率(特指普通住宅)，而广州的发展商则在整个地块的规划方面有明显的提升，不仅能做到低容积率，而且在园林设计与地块的整体性规划方面都做得比较仔细。

　　记者手记 港资房企的本地化

　　在广州，虽然民营和国有的房企仍然处于楼市强势地位，这从每年广州房地产企业的开发、销售数量及成交金额中可以得到印证。但是，随着内地房地产开发门槛的提高，本地化的中小房企逐步被市场淘汰，实力派港资房企也开始走上了其加速投资的“快车道”。

　　事实上，在香港土地资源紧迫的形势下，港资房企向内地发展是必然的选择。自上世纪90年代初期进驻以来，港资房企已越来越清楚地意识到，与其挤在香港为了那有限的土地资源抢破头，不如到内地大展鸿图。有现象表明，目前中国各地的土地市场，已呈现“千帆竞发”的争夺态势，港资、外资等纷纷出手，不断进驻中国内地房地产市场，并推动着区域楼市的发展。尤其是恒基地产、新世界地产、和记黄埔、路劲集团等，已展现全国开花的局面。

　　而港企的到来，则给广州房产业带来了国际化的楼市开发经验。可以看到的是，多个港资房企自进入广州以来，不论是住宅项目，还是酒店或写字楼项目，都体现出了中国香港以至国际上最先进的产品设计理念、经营管理模式、小区园林设计及物业管理经验。

　　当然，港资房企经历过风风雨雨，逐渐克服了“水土不服”。从“水土不服”到“摸着石头过河”，再到“本地化”的转变，使港资房企人对内地项目定位的理解、设计风格的运用、居住习惯等实现了准确把握。包括人才本地化、市场本地化、资金本地化、文化本地化。诚然，随着内地房地产市场秩序日益规范、法律法规要求市场信息透明的情况下，港资房企加快投资内地房地产将是大势所趋。

　　孙国林

　　毕业于香港理工大学；1970年～1997年任职香港新昌集团；1997年～2006年任职恒基兆业地产有限公司执行董事；2005年获香港特别行政区政府颁授荣誉勋章；2003年～2007年任职香港物业管理公司协会会长；香港地产行政学会副会长； 广州市荔湾区物业管理协会名誉副会长。

　　田国强

　　香港资深地产专家、负责恒基兆业地产有限公司国内房地产项目策划、销售工作。

　　（来源：信息时报 作者：韩渊武）

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