不可理喻的榆中楼市谁在作怪？(2)

　　统计显示：去年至今涨五百

　　孙毓中所长告诉记者，近年来，个别路段的商品房价格呈快速上涨的趋势。据该所的统计资料显示，2004年，房地产开发商共开发商品房490套、面积45000余平方米，其中框架结构的房屋均价为每平方米1080元；2005年开发的商品房数量为295套、面积28000平方米，框架结构的房屋均价为每平米1300元；而到了2006年，六家开发商共开发商品房500套、面积46000平方米，框架结构的房屋均价为每平方米1400元。由于截至目前开发商还没有上报相关数据，因此今年框架结构商品房的均价还不清楚，但据了解，目前已经接近每平方米1900元。

　　国土局：住房需求基本饱和

　　对于房价一路持续快速上涨这一现象，榆中县国土资源局一位负责人感觉比较奇怪。原因是，依据房管所的统计数据，2000年前，榆中县包括房改房、集资房在内共新增住房6000余套，至今，各开发商又陆续开发投放商品房3000余套，两项相加共计新增住房近1万套，这对城区面积仅有约5平方公里、常住非农业人口只有4万余人的榆中县城来讲，基本上每户居民平均都拥有一套住房。因此，可以毫不夸张地说，榆中县城常住人口的住房需求，短期内已经基本饱和。房价在这一连串数字背后一路持续走高，应该是极为不正常的，这与两年前有关部门拍卖开发商抵债的数套商品房时，拍卖价格只有每平方米1000元而无人问津的情况形成鲜明对比。

　　榆中买房难三：

　　-榆中县国土资源局：地价上涨不是房价大幅上涨的根本原因

　　-业内人士：“内部认购”等不透明因素拉动房价迅速上涨

　　原因：“先购后退”幕后难道有“黑手”

　　认购”之后可以“退房”

　　连日来，记者以购房者的身份暗访时了解到，位于栖云北路附近的两家房地产开发商在没有办理商品房预售许可证的情况下，即以“内部认购”或是“内部认订”等形式“出售”在建或即将开建的商品房。对此，两家房地产开发商售房部的工作人员向记者解释说，由于目前的房价持续走高，公司不少员工出于房源紧张等原因，信赖本公司开发的商品房质量及小区环境，便通过公司纷纷予以认购，其中不但包括公司员工的亲友，不少亲戚朋友还通过公司负责人直接或间接认购。不过，由于其中大多数都只是通过口头打招呼的方式认购，目前并没有缴纳一定数量的现金给公司，因此不构成商品房预售的条件。如果购房者此时选好并认购房子，交房时发现不满意也可以退房。

　　“内部认购”属违规预售

　　针对售房部工作人员“内部认购”不构成商品房预售的条件，不算预售房屋的说法，榆中县有关部门负责人表示，预售商品房是指开发企业向社会销售未建成的商品房屋，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》、《甘肃省房地产开发经营条例》和《甘肃省商品房预售管理条例》等规定，房地产开发商预售商品房时，应当取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称五证。目前房地产市场出现“内部认订”、“内部认购”的行为，实际上并非限于内部职工购买，而是向社会销售，应属于预售行为。其主管部门对这种违反预售管理规定的行为，应按有关法律法规的规定，责令停止预售，并按规定处罚。

　　供需矛盾致使房价上涨

　　对于近年来榆中县城房价快速上涨，商品房颇为抢手的现状，榆中县建设局商品房管理所的孙毓中所长分析说，近一两年来，由于榆中县几个乡镇相继纳入兰州市小城镇开发建设范围，不少获得征地补偿款的农民纷纷落户县城买房，加上各乡镇的商人、为照顾子女上学的农民、学校老师及退休职工等新增购房人员，使得榆中县城房源日趋紧张，房价也随之上涨，符合市场规律，但目前的涨幅显然偏离了正常范围。据了解，榆中县房价较高的只是个别质量、物业管理以及环境等各方面相对较好的小区或住宅楼，其它的商品房价格并不是太高。

　　地价上涨不是房价上涨主因

　　针对将榆中县商品房价格上涨的原因归咎于地价上涨等说法，榆中县国土资源局一位负责人在接受记者采访时说，目前房地产开发商取得开发用地，多半是通过竞拍或转让国有企业多余土地获得，尽管榆中县用于开发房地产的土地较少，致使近年来的土地价格逐年上涨，但地价较高的只是个别地段，其它地段的土地价格涨幅并不是很大。拿目前榆中县用于房地产开发用地的参考地价每亩42万元为例，容积率按1.2-1.5之间的高点1.5计算，一亩地的地价成本为每平方米420元左右，加上600元的建筑、安装等其它成本，个别路段较佳的商品房成本在每平方米1020元左右。通过计算商品房成本中的地价成本不难发现，地价上涨并不是造成房价大幅上涨的根本原因。

　　在采访中，多位业内人士认为，部分开发商以“内部认购”、“内部认订”等方式售房，实际上是为了加快资金回笼，降低或转嫁相关风险，以“内部认购”囤积楼层、采光等较好的房源，待相对不好的房屋售出后，再依据之后的房价波动伺机“转手”，卖给急需住房的消费者，并相应抬高房价出售，这样一来，购房者买到的房价自然要比当初的价格高。有关人士分析认为，这可能就是在需求短期内已经基本饱和的情况下，榆中县商品房房价却持续一路大幅攀升的主要原因。

　　相关链接：周边两县商品房价格

　　7月3日，记者从皋兰县建设局商品房管理所、永登县建设局商品房管理所了解到，目前皋兰县正在开发兴建的商住楼小区框架结构的商品房价格最高为每平方米1350元。而永登县正在发售的商品房(框架结构)价格，最高为每平方米1400元左右。本报记者王少丹前一页