经适房须住满5年方可上市

　　国务院新规：新建经适房和廉租房分别不得超60和50平方米

　　经适房须住满5年方可上市

　　穗将按《意见》修改管理办法

　　本报讯 (记者／张睿 实习生／宋庆萍)国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)，中国政府网昨日全文刊出。

　　记者从《意见》中获悉，廉租房的覆盖面将提高，2008年底前东部地区和其他有条件的地区要将保障范围从城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；廉租房和经济适用房的建设面积将进一步压缩为50平方米以内和60平方米以内；经济适用房必须在住满5年后方可上市交易，且要补齐土地收益金，政府有优先回购的权力。

　　市国土房管局住房改建办相关负责人表示，广州将马上着手对已制定出的广州市经济适用房管理办法进行调整，使之符合国家政策；对于单位自建的经济适用房，广州将收回多余的房源，由政府统一调配。

　　重要条文解读

　　【原文】

　　(四)“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　本地实况

　　广州市将在今年内解决全市2005年登记在册、人均居住面积10平方米以下的5643户双特困户的住房问题，到2010年基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题。

　　截至2006年底，广州市已通过廉租住房保障体系累计解决了4883户双特困户住房问题。2006年，广州市进一步提高廉租住房保障范围和保障标准，将双特困户保障范围从人均居住面积7平方米以下提高到10平方米以下(约折合人均建筑面积16平方米)，租赁住房补贴标准从人均每月230元提高到322元，廉租住房保障范围和标准目前是全国最高。

　　【原文】

　　(七)新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

　　(十)合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

　　本地实况

　　按照规划，近五年内，广州市廉租房、新社区、部队和单位自建经济适用房等政府保障型住房建设将达到11.43万套、900万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5％提高到17％。目前，广州市已经有7个为中低收入人群提供的新社区项目在建，计划于2007年和2008年底前建成并交付使用。而在建的新社区(廉租房及经济适用房)均遵循“限户型”的要求，全部为建筑面积90平方米以下的中小户型。

　　在鼓励开发商参与政府保障型住房的建设方面，今后政府公开出让部分经营性商品住宅用地时，将配建一定比例的经济适用住房作为公开出让条件，而在2007年推出的4个新社区项目共39.28公顷用地中，通过公开竞争方式，将引入房地产开发企业建设建筑面积共计约100万平方米的经济适用住房。

　　此外，广州下月即将出让的12幅地块中，白云区金沙洲的4幅居住用地就有配套建经济适用房的要求。

　　◎专家意见

　　广州大学经管学院房地产研究所所长陈琳表示，压缩政府保障型住房的面积，可以使有限的土地资源推出更多的住房，满足更多低保家庭的基本居住需求；同时，由于太小的户型不太符合一般住户和投资者的条件，面积下降后可以避免一些不正当的收益和灰色地带，使得这些保障措施可以真正地落实到有需要的家庭。

　　【原文】

　　(十一)严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　本地实况

　　根据2005年6月份《关于印发〈广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定〉的通知》，广州市经济适用住房在取得房屋所有权证后，只要住满2年，就可按市场价上市出售。而已购公有住房和经济适用住房上市，产权人应按交易评估价格的1％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

　　◎专家意见

　　广州市社科院科研处处长彭澎认为，对经济适用房上市交易的系列规定，对经济适用房的炒卖等有一定的牵制保护作用，不会使国家投入成为投资客的不正当收益。政府优先回购，是对经济适用房投资漏洞的修补，但是，政府同时要承担经济适用房二手房的运作成本。

　　彭澎还指出，政府在执行过程中要明确执行程序和相应办法，在二手房交易过户时，应该抓好土地收益金的缴纳等工作，防止通过经济适用房的转手获得不正当收益的行为。

　　他还认为，廉租住房不存在投资误区，同时有利于周转。应该把廉租住房放在比经济适用房更重要的位置。

　　【原文】

　　(十二)加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。

　　各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　本地实况

　　市国土房管局相关负责人表示，广州允许单位自建房是多渠道完成经济适用房的建设任务，符合国家标准，也符合广州实际，可以加快解决低收入家庭住房困难问题的速度。按照广州市政府的计划，未来五年单位自建房总面积将达到300万平方米，约占五年经济适用房建设总量的36％。

　　今年以来，广州已经批准七家单位自建经济适用住房，分别是广州钢铁集团、广州造船厂、第三煤矿、广州铁路集团、广铁工程(集团)有限公司、广州羊城铁路实业发展公司、广州边防总站。广州市国土房管局强调，单位自建房必须是单位历史自留用地，而且在立项前要统计相关单位的困难职工，审核后对号入座。