没有房，要不要现买

　　没有房，要不要现买

　　当前楼价处于历史高位，专家建议租房躲过上涨期

　　跑赢CPI之房产

　　房产消费是国民消费的重要内容。当前，由于国家统计局未将房产价格纳入CPI计算，因而房价上涨，并不能在CPI指数中体现。换句话说，对抗CPI的涨幅，投资房产不失为保值增值的好途径。

　　7月31日6时阳光家缘网站实时签约数据显示，7月广州商品住宅签约均价为9473元／平方米，首次突破9000元大关，对比广州市国土房管局去年7月均价6848元／平方米，涨幅高达38.3％。同样来自于广州市国土房管局数据，今年5月二手房价格相比去年12月，涨幅也达到17％。

　　而事实上，不少楼盘的涨幅已经远远超过了这个平均数。例如珠江新城某楼盘，从内部登记到公开发售的四个月，预定的房价上涨了4000元／平方米；同区域内另一楼盘，在一年内先后推出的不同期产品，差价更高达80％。

　　有专家指出，楼价涨得比一般物价快，并不是偶然因素。以CPI为代表的物价上涨，主要是各种原材料上涨引起的，而房产是终端产品，需要通过土地买卖——施工建设——销售等多重环节。在当前处于供不应求的状态下，每一环节价格的上涨，都会转移到下一环节进行累积。

　　网上有句笑话说得好，最怕炒股炒成了股东，炒房炒成了房东。但炒成了房东，至少还有一套房子可以出租自住，从长期利益来说，房屋投资尽管收益不高，但风险也小，保值功能仍然相当明显。

　　房价节节上涨，有房有钱的人“不用愁”，没房没钱的人“愁没用”，那么对于大多数有点小钱又不是很有钱的人，仍然绕不开这个问题：租房好还是买房好？

　　这种困惑，首先来自房价暴涨的冲击。今天买，很贵，但明天会不会更贵，连买都买不起？

　　第二个要考量的因素，则是工资增长速度。尽管国家有关方面表示，根据统计，中国职工平均工资连续四年以两位数的速度增长，但具体到大部分行业的大部分职工，对这一点都没有感受。今年6月，《人民日报》下属的人民论坛杂志就职工对当前工资的满意度调查显示：对当前工资状况不满意的人高达96.5％。这说明，未来买楼可能更加艰辛。

　　而第三个因素，则来自于传统观念及租房负担的考虑。以目前广州白领平均800元／月的租金水平计算，如果坚持租房30年不动摇，那么总的租金支出也达到28.8万元。而传统观念中，有恒产者才有恒心。所以，尽管这笔钱是分30年给，但总归是给了别人，最后自己还是没有“恒产”。

　　然而，业界认为，当前楼价已经处于历史高位阶段。如果按照十年一轮的房产周期计算，当前房价正处于波峰之上。如果考虑到大部分人购买住房需要申请商业贷款，那么在不断加息之后，购买一套房产的价格已经远远超过了一般人的想象。

　　以50万元20年期房贷为例，以等金本息的还款方式，按照商业银行能给与的最优惠利率6.2730％计算，利息总额为378723.29元，月还款3661.35元，则实际支出为87.87万元。而按照广州市06年职工平均工资3027元的水平计算，则意味着一个人需要不吃不喝不花费24年又3个月才能还清所有贷款。

　　事实上，对于大部分普通工人来说，并无力承担3661元的月还贷额，这意味着他们需要申请更长年限的商业贷款，从而进一步加重负担。

　　因此，方圆地产顾问有限公司副总经理李峥认为，如果还没有房子，尤其是对于刚毕业的年轻人，还是应该以租房来度过这段房价上涨期。他认为，虽然现在房价涨幅很大，但观察广州的市场可以发现，过去一年中租金的价格水平升幅并不大，依旧保持平稳，所以越是楼价上涨，反而租房越显得划算。

　　“未来楼价很可能会出现分化。”李先生分析说，大面积单位由于越来越稀缺，将会越来越贵，但随着国家90／70政策的全面实施，在未来几年后小面积单位供应将会明显增加，楼价将趋于稳定。

　　■ 案例分析

　　◎Brain去年从某著名高校毕业后，一直在一家中资会计师事务所工作，月收入5000元以上。Brain现在体育中心附近租了一个单间小公寓，月租金为1000元。由于工作不久，Brain的存款并不多，但由于收入相对还可以，看着房价一路飙升，他一直苦恼，是现在就去买房，还是继续租房？

　　是否买房取决于是否有相应的经济能力。如果家里有钱，愿意给出房款，那么刚毕业就买房也无妨，毕竟现在楼价上涨很快；但如果没有家里的支持，自身收入又不太高，长远可预期的收入也就是每个月两三千块钱左右，那么显然月供可能远远大于租价，根本就买不动楼。反过来说，对于刚毕业不久的学生，还是应当鼓励租房为宜。

　　对于Brain来说，目前租金占总收入的20％，未超警戒线，较为适宜。但如果按照买房的标准来看，一般认为月供不应超过收入的30％，以5000元的收入计算，1500元的月供额难以承担目前广州的高楼价，还是以租房为好。

　　另外，租金水平虽然不高，但也可考虑通过其他办法进一步减轻负担。比如说搬到公司附近租房，可节省一笔不小的交通甚至生活开支；邀请2～3个熟悉的朋友合租，也能大幅减轻租金的负担。

　　如果Brain坚持要买房，那么一定要认清三个“不一定”，那就是不一定要在市中心买楼，不一定要买新楼，不一定要买大面积大户型。远一些，旧一些，但是交通方便，房价较便宜的区域应予考虑。例如芳村、黄岐、白云、番禺等区域，目前已通或将通地铁，来往迅速，楼价较低，周边配套也相对完善，可列为购房的首选。

　　(李峥 方圆地产顾问有限公司副总经理)

　　专题采写：本报记者 伊晓霞 周炯 王晶晶 辛灵 刘沣 实习生 张佳嘉 王扬 刘小娟

　　（南方都市报）