增加土地供给为何不能平抑房价

　　珠海市的国土部门欲“以特别之为，立特区之为”，该市本月将一举挂牌推出10幅共计90万平方米的经营性用地，说是意在平抑过快上涨的房价。据当地媒体称，这是该市自2003年实行“招拍挂”以来，一次性推出块数最多、总面积最大的土地出让行为。

　　只是土地还没有正式推出，有人已经认定，其中的某些地块经过一番竞拍叫价之后，将会创出当地地价的新高。根据全国多地的经验来反证，加之珠海市国土局相关负责人的一句“最终土地拍卖时的价格由市场决定”，地价被推高的结论纯属必然。市场能决定什么？能使地价走低吗？想想看，当所有买家一齐盯住为数不多的几根“肉骨头”时，随便扔出哪一根，都不知会被哄抢到何种地步，价格岂会不高？

　　那么珠海市准备通过集中挂牌拍卖经营性用地干什么？此举既不能使土地成本在充分竞夺的过程中大大降低，又如何能使基于高地价而生成的高房价大大降低呢？

　　意图借助集中的、有规模和有周期性的放量经营性用地来抑制房价，不是痴人说梦，就是在偷换概念。

　　放量经营性用地从来就不可能平抑价格，反而是推动或维持价格上涨的错误手段之一。因为经营性用地从来不是向低端供给的，主要集中于商品房供应领域。通过招拍挂之后，经营性用地流入开发商环节，迅速被建设成高档物业项目(几乎没有人愿意将之建设成低档项目)，卖价会被不择手段地抬升。即使不去人为哄抬，高端物业也不可能被制定出一个能够影响和拉低原有市场价位的发售价格。

　　要明白，经营性土地是用来经营的。在国土局手里是这样，在开发商手里也是这样。这就意味着，此类土地的获得成本不可能廉价或无偿，要使之产生利润，就必然被投入到商业开发与运作当中去，结果不难看到，增加经营性用地，最大的好处是可以增加开发商方面原就极度短缺的建设商品房的原材料，从而为其增加继续牟取暴利的机会。

　　强调集中放量经营性用地来抑制价格，明显违备常识。要知道，在半年之久没有推出任何土地的周期性饥饿之后，用地紧俏，价格快速上扬，饥渴症全部显现，此时再来一次集中放量，是明显带有操控迹象的土地恶性调节行为，容易在原有高价位水平上进一步推动价格走高。

　　难以想象，这样来增加土地的供应，高企的价格要到何年何月才能被抑制住？

　　必须注意，在房价层面上，不要说90万平方米的经营性用地被投入到商品房建设领域会泥牛入海，就算再多几倍、几十倍的放量，奇迹也不会出现。因为这些土地最终都进入了商业利用领域，不会产生任何不利于商业最大化利用的负效应。

　　若要相信土地的集中、规模放量有朝一日能够拉低价格，这只有在一个前提下才能实现，即政府的土地供应结构出现明显改善。当前的土地供应结构和商品房供应结构一样，是扭曲和失衡的。我们一味向开发商供应建设商品房的经营性用地，促使开发商一味去开发高价位的、适合高收入群体的高端物业，以至高端项目占有了住房市场的绝对供应比例，挤占了其他低档的、保障性的住房供给空间，导致人人不得不为高价格埋单。

　　要破除这种怪异的现象，政府必须大规模和高频度地放量非经营性的、用于包括经济房、廉租房在内的政策性房屋建设用地。国务院日前公布了解决低收入群体住房问题的若干意见，已经指出必须通过直接的行政划拨方式供应政策性住房建设用地，这是很好的一个开端。珠海应该用心领会，在这方面多下功夫。只有这样，高价格才会松动。□章剑锋(作者为厦门大学不动产金融研究中心研究员)

　　向本版投稿视为同时向奥一网投稿

　　《每周评论》向社会各界征稿，读者可对本地新近发生的时事、社会新闻发表评论，文章长短不限，但务求观点新颖独特，具建设性和前瞻性。欢迎赐稿，一经采用，即奉稿酬。稿件请发到nfdsbcomment@yahoo.com.cn 。

　　（南方都市报）