□本报记者 张晓莉

　　预售商品房预测绘成果审核归档制度实行后，开发商私改规划将得到遏制。记者黄中明 摄(资料照片)

　　买房时说是一梯3户，交房时变成一梯4户，开发商超规划建设导致整栋楼房产证“难产”，这种情况的根源在哪？有无措施规避这种情况？11月29日，记者从市住房保障和房产管理局获悉，该局推出预售商品房预测绘成果审核归档制度，将包含房屋套数、户型、分摊、用途、公共部位设施、人防工程等详细情况的测绘成果，与建委商品房预售许可证审批环节挂钩，将以前购房之后因与原规划不符无法办理房产证的问题，直接在预售环节予以解决。

　　问题 实测与原规划不符是办证“拦路虎”

　　商品房预售是我国房地产市场销售的主要方式。按照《城市商品房预售管理办法》，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，开发商持有相关证件，即可申请商品房预售。因此，购房者购买的“期房”大部分是未成形的“胚胎房”。

　　在现实操作中，交房或办理房产证时往往出现建成房屋与原始规划不一样的情况。比如，原来规划建设的是一梯3户，开发商改变规划建成了一梯4户。最后，整栋楼难办房产证。

　　原因 经核准后，开发商再私改设计图

　　据了解，从拿地到建房过程相当复杂，牵扯多个部门。开发商想通过商品房预售回笼资金，必须上报材料，拿到建委审批的预售许可证。

　　根据2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第7条相关规定，开发商应提交的材料除商品房预售许可申请表、营业执照、资质证书、土地使用权证等证件和证明，更为重要的一项就是提供商品房预售方案。预售方案中，应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等信息，并应当附预售商品房分层平面图。“一些别有用心的开发商，就在预售方案中的规划设计图纸上‘动手脚’。”业内人士表示，开发商通过利益、关系链条，私自改动经规划核准的建筑设计图，造成面积、用途等与原有图纸不同。房屋建成后，进入办证环节，按照相关政策，房管测绘部门需要携带相关仪器进行房屋现场实际测量，实际测量结果与原有规划图纸不同，不能核发房产证。

　　新政 审批预售许可证，先看规划设计图

　　为了规避原规划设计与实际测绘数据不同，导致难以办证的问题，市住房保障和房产管理局实行了预售商品房预测绘成果审核归档制度。

　　预测绘成果审核归档，简单而言就是将经规划核准的全套建筑设计图纸，以可视电子图纸的形式输入到房管部门内部系统，形成一个“物理楼盘表”，楼的主体框架、楼幢有几层、几个单元、几户一目了然。关于每个户型具体的用途、内部各室面积、分摊大小，楼盘表中也都有体现。

　　“存在于系统中的商品房预测绘成果，将上传到一个公共平台。”市住房保障和房产管理局房产登记中心主任杜建刚表示，与以前开发商提供设计图纸不同，实行预测绘审核归档制度后，建委审批开发商预售许可资格时，将以公共平台上的设计图纸为依据，这样可以规避开发商恶意更改规划设计图纸的行为。

　　“商品房预测成果审核归档规范了房地产开发企业的预售行为，确保了网签备案数据与产权登记数据的一致性，有效解决了购房者的后顾之忧。”杜建刚表示，这样可以直接从办证“上游”避免“难产”问题。

　　市民

　　楼盘信息全上网网签前就能查到

　　居民购房时，有没有便捷的途径查证所买住房是不是超规划建筑？有没有预售许可证？

　　“居民可通过两种方式查证所买房屋是否按照原有规划建设。”据济南房管局登记中心网络科的工作人员曹雁鸣介绍，市民可登录“济南住房保障房产管理局官方网站”，点击“综合查询”栏目，再点击“预测绘信息查询”，输入“项目名称”、“开发公司”和“楼盘名称”中的任何一个信息，就可查到预购楼盘的详细信息。市民还可以登录济南建设网，查询楼盘是否取得预售许可证。

　　另外，近期，济南房管部门还将在预售前将楼盘设计图纸和户型图等信息全部上网。届时，市民在网签之前，不仅能查到预购楼盘的面积、公摊等数据信息，而且能看到标注设计数据的图纸和户型图，避免被不良开发商忽悠。

　　【典型案例】

　　锦绣泉城私改规划办证难

　　据介绍，位于历城华龙路、华能路、七里河路3路交会处的锦绣泉城小区由20多栋楼组成，于2006年前后开盘，分3期销售。一二期房产证顺利办结，三期6号、7号、24号楼虽然有预售许可证，但因超规划，逾期一年也未能办下房产证。

　　种种调查表明，锦绣泉城小区三期6号、7号、24号的实测数据确实与原规划数据不同，开发商私自更改规划设计的可能性极大。 (记者张晓莉)

　　【购房须知】

　　购房时3大关注要点

　　网签备案

　　市住房保障和房产管理局提醒购房者，要关注开发商是否及时对您所购买的房屋办理网签并进行备案。因为网签备案是办理房产登记手续的前提，是办理预购商品房抵押登记、预告登记的前置条件。房管部门进行商品房预测绘成果审核归档工作的主要目的是规范开发商的售房行为，而网签备案是对前期经审核的测绘成果利用的再审核。

　　预告登记

　　我国《物权法》第20条明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

　　济南市房屋产权登记中心相关负责人表示，办理预告登记是购买人给自己将来拿到的房屋加了一把“安全锁”。因为，预告登记需要买卖双方在合同中约定办理。因此提醒购房者，如果想要办理预告登记，请关注合同中约定条款。

　　公共部位

　　市住房保障和房产管理局房产登记中心主任杜建刚表示，建筑物区分所有权是指在商品房开发过程中，特别是成片小区，很多部位是属于全体业主所有、还是属于开发商所有，很难在后期手续办理中予以明确。

　　对于此类问题，建设部提倡在售房前期就应该根据国家的有关法律予以明确。首先开发企业应该在预售方案中明确哪些部位为全体业主所有，哪些部位归开发商自有(这在预测绘成果审核归档时都已按国家的有关规范进行了审核)，因此，购房者可关注合同中是否已经明确约定了此类条款，以便在入住后维护自身权益。

　　(记者张晓莉)

　　【相关链接】

　　改规划 难办证

　　青岛

　　2010年，青岛市民王先生在东城水岸小区购买了一套新房。按照合同约定，本应2010年12月份就可入住的新房，到2012年10月底还未交付。据规划部门介绍，因规划和容积率超标问题，一直没有通过规划验收。

　　郑州

　　郑州兰桂小区2007年7月开发建设，共有3栋高层，约1100余户，2009年交房。其中C栋高层规划为26层，但开发商私自提高容积率，将该高层加盖至29层，导致房屋无法验收备案，也就没法办理房产证。

　　（原标题：杜绝开发商擅改规划济南期房户型上网归档）