立体停车场陷诸多困境 广州市应制定相关政策应对

　　

　　■天龙酒店这一立体停车场让车位增加了28个车位，缓解了停车问题。

　　广州立体停车场调查·现状

　　“新办法”将重点对立体停车场调整优化

　　■新快报记者 张亮 文/图

　　还有10天，备受关注的《广州市停车场管理办法(草案征求意见稿)》(简称“新办法”)公开征求意见的截止时间就要到了。新办法重点对立体机械停车场的规划、审批和建设作了优化调整。那么广州立体停车场建设现状如何?立体停车场是否能在中心区住宅小区推广?推广又遇到哪些问题呢?近日，新快报记者对此进行深度调查。

　　10米高立体停车场增停4倍

　　为了掌握第一手立体停车场的信息，新快报记者通过广州市停车场协会，采访了多家广州目前已投产的立体停车场和生产企业。一种10米高(无顶棚，6层)，采用常见的升降横移类机械的室外立体停车场备受推崇。其中，占地最少的一种规格是只需要3个车位宽度，6层即可停13辆车，是原停车量约4.3倍;还有一种规格是在原可停6台车的地面，6层可停31辆车，是原停车量的约5.2倍。

　　市停车场协会相关负责人介绍，如果能让中心区现有的闲置用地停车场建这种立体停车场，原本停100台车的可以增加到500台车，能极大地缓解目前中心区停车难问题。而且这种立体停车场是采用无顶棚、全通透式的钢架结构，基本不影响周边采光和通风。只要保证消防通道的安全间距，10米高的车库也就大约三层楼高，对周边影响不大。他还补充说:“这种停车场其实是机械设备，如果土地规划有变化，要建建筑物，整个立体停车场也可以拆除搬走。是目前解决中心区，尤其是老居民区停车难问题的最佳途径。”

　　据介绍，目前还有一种塔式的车库，一般高15米以上，多为全封闭结构，增停量更高。不过相比升降横移类停车场来说，成本会增加一倍，对周边影响也相对较大，更重要的是这类车库目前仍被视为构筑物，通过规划审批极为艰难。

　　平均每个车位成本约3万

　　停车量是翻几倍了，那么投资和管养的成本会不会非常高呢?老百姓能承受吗?

　　新快报记者从多家已投产立体停车场和生产企业了解到，前文所提到的升降横移类机械停车场，平均到每个车位的成本大约3万元，相对来说比较窄的车库(底层3辆车)会高些。而中心区一个有产权的地下车库位价格普遍在40万元以上，锦城花园一个车位要近60万元。相比之下，立体停车场的车位非常有价格优势。记者随机采访了部分住在中心区的车主，他们表示:“如果能真正解决至少10年停车问题，且能保证每天有车位用，5万元以下的投资会有不少车主愿意。”

　　不过，记者从业内相关人士了解到，立体停车场的管养成本并不算低。如之前所说的6层车库，10年的保养维修成本，平均一个车位大约1万元。如果停车场采用比较便宜的材料和设备，造价在3万元以下的，可能管养成本会更高。一个车位每月大约需要两元的电费，并不算多。总体来说，这样一个性价比较高的立体停车场，10年内使用平摊到每个车位基本在5万元以内，平均到每个月大约是420元。更重要的是，有了立体停车场，可以减缓目前车位价格疯涨，让炒车位回顾理性。

　　小区内建立体车库有着数

　　既然有了平均每个泊位的建设成本和管养成本，也不难算出投资这种立体停车场的投资回报率。还是以这种10米高(6层)车库为例，如果原来的场地能放下100台车，那么建成的立体车库理论上可建约停500台车的立体停车场，整体投资约为1500万元。假如中心区周边停车需求能达到月租800元停满，则每个车位每年可收费9600元，即便扣除管养成本每年约1千元，500个泊位年回报为430万元，投资不到4年左右已经收回全部建设投资，进入盈利阶段。如果月租为600元，年收费为7200元，扣除管养成本每年约1千元，需要至少5年以上才能收回投资开始盈利。当然，这种计算尚未将利息和机会成本考虑在内。

　　此外，记者还专门请教了业内人士专为居民住宅小区算了笔账，同样以6层立体停车泊位为例，原本能停20台车的小区空地，如果在双过半同意的情况下，由业委会提出建立体停车场。不但车库可以增容到100个泊位，还能按成本价400元租给小区业主，对外按600-800元包月出租。另外，在超一半车主只停晚上、白天出库的情况下对外开放，按4元/小时、12元/12小时(住宅室内标准，立体车库还可上调)算，还能有不小的增加收入。对停车紧张的全体居民来说，立体车库是值得投资的，关键在全体业主的支持、保证车库质量以及控制管养成本。

　　施工一个月审批至少要一年

　　另外，记者就立体车库建设时间也做了调查。记者从市停车场协会和相关建设企业了解到，目前广州在建的立体停车场项目，除了地下室那种两层的车库之外，室外的大多数都是升降横移类停车场。由于都是钢架结构，如前文举例的10米高(6层)机械立体车库，一般施工一个月内就能投产使用。也就是说，在资金和审批到位的情况下，业主签约后一个月内，可增4倍停车量。

　　然而，记者从业内了解到的情况是，目前广州审批立体停车场，即便是自有土地产权的，报批时间往往都要超过1年。不少项目审批了2年多都没有批下来，证照不齐的立体停车场比例相当高。

　　■数据

　　去年广州新增 17161个立体车库泊位

　　新快报记者近日拿到了中国2014年度机械式停车设备行业统计数据报告，在全国排名前十的省份里，广东新增机械式立体车库泊位38413个，占十省全部新增泊位的6.5%，还不到江苏省、陕西省(均在77000个以上)新增量的一半。

　　而广州市新增立体停车泊位新增17161个，占全国新增泊位的2.9%。而上海为29265个(5%)，北京为22136个(3.8%)，西安为62821个(10.7%)，南京为27878个(4.8%)。要说明的是，这些城市的立体车库泊位原有量本身就远超广州。

　　据业内人士介绍，广州实际新增量并未达到这个数字，有的是地产商为完成泊位配置任务，用最低成本建造的“死库”，致使故障多、停车难，不具备10年以上停车能力，实际情况更为严峻。

　　据业内人士介绍，有数据统计分析，截至2012年，北京市共有机械立体车库泊位229088个，南京、上海、西安分别达到了191729个、129591个、97054个。而2012年广州市共有机械立体车库泊位4337个，仅为北京市总量的1/52。2012年广州立体车位占总车位的比例只有0.72%，跟11%的目标差距非常大。“实际上，2012年至今，广州立体停车场整体环境依然十分恶劣，到目前为止全市已投入使用的立体停车场仅有三四十个，和北京、上海、南京差距实在太远了，甚至连南宁都比不上。” 编辑：健龙

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　　■天龙酒店这一立体停车场让车位增加了28个，解决了商业发展瓶颈。

　　广州立体停车场调查·困境

　　定性模糊没奖励，审批至少要一年……

　　■新快报记者 张亮 文/图

　　近日，天河北太阳广场业委会蒋主任怎么都想不明白，在小区停车场缺口达50台、车场距周边建筑远超十米的情况下，大家日夜盼望的立体停车场刚刚搭个架子，就被有关部门叫停了。而类似事件还发生在农林下路某药学院第一附属医院的立体停车场项目。

　　广州停车难已成广大车主心中之痛，很多人因停车难经常发愁，有的甚至被迫卖车，然而能大幅度解决停车难问题的立体停车场，建设仅需一个月，审批却至少要一年以上。广州建成投产的立体泊位不到北京的1/52。面对广州中心区车位普遍40万元以上，新快报记者调查发现，立体停车场无论是效果、成本、施工时间和投资回报在广州都很有优势，发展严重滞后，主要是遭遇到诸多困境。

　　业内人士认为，对照目前正在征求意见的新《广州停车场管理办法》(简称《新办法》)，有的已提到却没能真正解决，有的则需要补充修改。

　　困境

　　立体停车场设备定性模糊

　　审批难审批慢材料无从找

　　新快报记者近日采访了多个立体停车场的业主和建设企业。为何立体停车场在广州难以发展?他们首先提到的就是广州对立体停车场设备属性认定模糊，有的区认为是机械设备，而有的区则认为是构筑物，要按建筑物来管理申报审批。这一点定位模糊在全国其他大城市都不多见，尤其是在停车较难、经济发展较好的城市。

　　据停车场协会相关负责人介绍，立体停车场，尤其是通透式的立体停车场，完全是钢架结构，有的甚至连顶棚都没有。这在国家层面是定为特种机械设备，由质监部门审批主管，比如在南宁，消防安全距离外的立体停车场，只需要质监部门审批后即可安装。

　　但在广州，则要涉及房管部门、城管部门、建设部门等，由此引发审批难、审批慢，甚至审批材料无从找的情况。审批一年能下来都算很快的。

　　采访中，不少业主和建设企业纷纷表示，仅此一点就已经让很多对立体停车场有投资建设意向的单位、小区和投资者望而却步，有不少立体停车场申报两年都拿不到审批。而广州立体停车场公司也宁愿到几百公里外的城市发展业务，也不愿做广州单子，因为太麻烦。

　　据记者调查，去年行业评选出的全国立体停车销售二十强企业(占上报企业总销售额72.3%)，北京有三家，杭州有两家(江苏省五家)，上海、深圳、山东均为两家，而广东除了深圳外，仅在广州有一家。昨日记者采访了这家公司的老总，他表示，目前该公司在南宁建的车库要比广州多得多，哪怕是深圳(本土已有两家)建的都比广州多。“现在很多城市都在鼓励发展立体停车，有的甚至按新建的立体车库泊位奖励高额奖金，不像广州这边限制这么多。”

　　据停车场协会负责人介绍，如果按《新办法》，第十条及第十一条看是有改进的——“机械式立体停车设备应当纳入特种设备管理，依法办理特种设备施工告知，安装、改造、重大修理过程的监督检验，以及特种设备使用登记和定期检验等手续。申请建设机械式立体停车场，按本市建设工程项目联合审批工作模式，简化审批程序，提高审批效率。”

　　他认为:“简单看好像是解决了问题，但实际上，里面还提到市交通行政主管部门应当会同房管、建设、质量技术监督和城市管理等有关行政管理部门制定机械式停车场建设和管理的具体办法。这实际还是按建筑物来看待和管理立体停车场，属性界定依然不清晰。”

　　建议

　　学先进城市经验简政放权

　　业内人士认为，在全国绝大多数城市明确立体停车场特种设备属性，简化审批、奖金鼓励建设的情况下，广州不能再走老路，堵死立体停车场发展。应该学习先进城市的成功经验，简政放权。一是明确为特种设备，只由质监一个部门严格管理，避免多头审批管理;二是即便管理办法需要多个部门来共同制定，也应该设一个统筹的管理部门和处室，简化程序和申报材料，一次性申报审批，压缩并明确审批时间，如30个工作日内;三是剔除不合理申报材料，比如去设计院出建筑图纸这类“无厘头”的申报材料，真正做到不设卡。

　　困境

　　立体停车没规划没地皮

　　闲置地无土地证难报批

　　据广州市停车场协会常务副会长潘国璠介绍，广州停车位缺口理论数据为120万个，且每年还要新增12万机动车，但征求意见的《新办法》却没有明确每年要新规划多少停车场，新规划的停车场也在逐年递减，实际就是中心区土地规划供给已难有空间，即便是换乘停车场的选址地块也所剩不多。而另一方面，很多目前在中心六区的闲置用地，又因为没有土地产权证明，而无法申请报批立体停车场。实际上，立体停车场是全钢架结构的特种设备，而非永久建筑物，即便土地用途变了，移到别处依然可用。

　　据新快报记者近日调查了解，目前已有部分利用闲置用地的停车场经营者，想投资申报改建立体停车场，但由于只有场地租用证明，而无土地证等产权证明，导致无法申报。

　　一位被叫停建设的老板告诉记者:“我本身已经签了10年的用地合同，有土地租赁合同为证。这块闲置土地按地价，我们是买不起的，但我们可以签订协议，如果土地要建楼了或者规划变了，我们就立即把已投入使用的立体停车场拆走。这样我们效益好了，周边居民停车难也解决了。”

　　建议

　　规划要跟上 限制要放宽

　　据潘国璠介绍，很多想投资试水立体停车场的老板，大多都为拿不到地而头疼，没有场地经营，再多钱再多热情也没用。

　　潘国璠认为:“立体停车场不同于一般露天停车，在空间上需要位置，与其他建筑物需要一定距离，这就要求必须规划先行，明确这块地要用来建立体停车场。尤其是一些新建的大型楼盘，又不愿建足够地下车库的，更应该划出立体停车场预留位置。”

　　有业内人士认为，广州中心区规划土地就应该鼓励建立体停车场，压制普通停车场报批，并在政策上给予立体停车场优惠。对部分换乘停车需求无法满足的地铁站周边换乘停车场，也可以提供政策扶持，甚至由政府参与投资，新增改建更多的立体停车场，鼓励绿色换乘出行。而对于闲置空地的，如果可以提供长期租赁合同的，可补充拆除协议，允许建立体停车场，当土地改变规划用途要建楼时，立体停车场限期拆除。 编辑：健龙

　　

　　■太阳广场立体停车场刚刚搭个架子，就被有关部门叫停了。

　　困境

　　等同建筑物，改变容积率

　　将立体停车场设备定性为建筑物，除了会有审批难审批慢和多头管理等问题，对于开发商和房产所有者来说，还会影响整个地产项目的容积率。

　　对与房地产开发商来说，本身政府地价就高昂，在此情况下又要求一户一泊位，建设立体停车场是否影响容积率则很关键。而且，在整个项目的运作过程中，如果将立体停车场设备定性为建筑物，则可能会影响整个地产项目的报批办证，甚至影响房产证和预售证，严重打击了地产商建设立体停车场的积极性。而如果小区已经售完，业主双过半要求建立体停车场，而其本身又影响整个项目的容积率，是否也会影响修改每一户的房产证?

　　建议

　　视为特种设备预留位招投标

　　对此困境，业内人士认为，一方面要将立体停车场视为特种设备而非建筑物，避免规划或者业主增设时改变整个楼盘项目的容积率，同时也令开发商更支持建立体停车场。

　　针对目前越来越严重的“死库”问题(开发商为应付一户一泊位而建劣质立体车库，无法长期正常使用)，有立体停车企业建议:将原本强制开发商按要求自建车库，改为允许开发商先预留空地和提供方案，并按市价将建设资金交给政府部门或者业委会公开招投标，为业主寻找更好的停车方案。

　　困境

　　遇物业公司和周边居民反对

　　据立体停车企业负责人介绍，除了上述困境外，由于立体停车是新生事物，且能迅速解决停车难的问题，改变区域停车供求关系，所以有时候在一些设有产权车库的小区，会遇到开发商、物业公司以及居民的反对。“有的开发商手里还有不少室内地下停车场等着高价出售，有的是业主已经花了大价钱买了地下车库的，他们当然不希望小区里在建立体停车场了。这样会让产权车位不再抢手，甚至贬值。”所以，目前对于小区居民来说，第一个拦路虎反而是业主本身，没有双过半支持建立体停车场，是行不通的。而本身房产面积大的业主(往往已买车位)以及开发商或者拥有产权的物业公司，却对立体停车场缺乏兴趣。只有小区停车矛盾已经很大，有车位的依然不够用(一家两台车以上)、物业管理成本激增的情况下，才会减少阻力。

　　而由于立体停车场影响周边居民的通风、采光、景观等问题，而导致周边居民反对建立体停车场的，也不是没有，但不是主要因素。据业内人士和立体停车场业主反映，遇到这类问题，一般都是由业主来协商解决，比如改设通透式的立体停车场，或者保证消防安全距离，改善设备设施或者其他补偿解决。相关问题解决后，建设企业才会进场施工。

　　困境

　　高度不超6米免许可证 仍难见效益

　　据停车场协会相关负责人介绍，按照《新办法》的规定，室外机械式立体停车设备高度应当不超过6米，采用通透式的机械框架并宜采用垂直绿化进行遮饰，可免于单独申领建设工程规划许可证。这一规定，实际是为6米以下的立体车库开辟绿色通道，从而避免困境1、困境2所带来的一系列问题。

　　不过，记者采访多位资深业内人士，包括停车场协会相关负责人，均认为6米的标准太低了，仍难见经济效益，改为10米更合理。

　　●建议

　　安全距离外10米高车库免许可证

　　一位从事十多年立体车库建设的项目经理告诉记者，6米的高度只能建3层车库，如果底层只有3辆车的宽度，则整个车库只能停7台车，跟双层升降平移车库相差不大，性价比非常低。“可如果限定改为10米，则可以最多建6层车库，性价比要高得多。”这种观点被业内人士普遍认同。

　　停车场协会相关负责人表示:“实际上，由于本身规定了通透式结构，所以10米高和6米高，实际只是差了一层楼高，对周边采光、通风影响是很小的。所以，我们建议在消防安全距离保证的情况下，室外机械式立体停车设备高度应当不超过10米，采用通透式的机械框架并宜采用垂直绿化进行遮饰，避免对城市景观造成影响，可免于单独申领建设工程规划许可证。”

　　困境

　　想提高收费标准并不容易

　　除了审批管理的政策影响之外，投资回报率也是影响停车场经营者改建立体停车库的重要因素。

　　按照《新办法》的规定，立体停车场可在原来所属的收费标准上适度提价。然而在实际中，提价仍会受到多个方面的影响，比如医院的立体停车场，本身会受政府定价限制，仅按3元/小时收费。又比如住宅小区，收费标准也是政府指导限价，而《新办法》并没有细则，规定小区立体停车场对外收费能否增加，幅度是否有上限。

　　此外，有的地方停车供求关系不紧张的，车主也会嫌立体停车麻烦，同等价位会优先考虑其他类车库，导致立体停车场难以提价。

　　因此，有单位和住宅的业主建议，希望能明确允许公共立体停车场(医院、图书馆)、单位立体停车场和住宅立体停车场适当涨价，甚至设定涨价上限，提高立体停车场的投资积极性。

　　★个案

　　立体停车场被叫停

　　太阳广场业主不满

　　太阳广场位于天河北穗园小区附近，原本开发商规划是地下建停车场，地面建小学，但由于开发商“走佬”，这片空地十多年来一直被用做小区露天停车场，太阳广场业主可200元包月停车。然而，该地块只能停放160辆小汽车，但整个小区却拥有199台车，导致停车矛盾非常突出，停车场通道夜间经常被停满，管理方不得不聘请三名驾驶员，夜间为业主挪车，仅在管理处，新快报记者就看到留下的40多把车钥匙。

　　小区业委会向停车场管理方提出建设立体停车场的建议，得到业主广泛同意后，计划建6层高的通透式立体车库并于近期动工。但由于项目未能通过相关部门审批(开发商走佬缺失很多材料、空地长期用做停车场找不到土地证)，所以被城管部门以未通过规划建设构建物为由，勒令立即停工，并发出整改通知。

　　太阳广场业委会蒋主任对新快报记者表示:“建立体车库，对于业主来说好处很多。我们业主不用投资一分钱，管理方以对外收费弥补业主收费缺口，保证业主依然按低收费标准，同时缓解整个穗园小区附近片区的停车难问题，小区业主能买车了。可就是这么一个利民的好项目，在即不影响周边任何建筑的通风采光，消防距离也完全达标的情况下，却被有关部门叫停了。现在不是提倡小区业主自治吗?我们何时才能停上车呢?难道开发商走佬，我们全体业主也要跟着倒霉十几年?

　　蒋主任表示，目前小区400多户居民，面对停车刚需，在无任何投诉的情况下，在各方面都不影响的情况下，有关部门叫停立体停车场建设，小区居民是普遍不理解的。希望有关部门能在《新办法》的框架下，少设卡，多为民排忧解难，让立体停车场早日建成投用。编辑：健龙

　　（原标题：立体停车场陷诸多困境 广州市应制定相关政策应对）