许斌：用物业税破解小产权房难题

　　作者：许斌

　　现行土地出让制度弊端明显：

　　于公共财政，是巨额土地出让金在预算外运行，监管难、风险大，而且“寅吃卯粮”，将数十年后的公共财政收入提前收了，一旦大规模城市化进程结束，未来的公共财政状况会极端恶劣；

　　于公众，是不堪重负、望房兴叹，被一次性转嫁承受高额土地出让金外，还要被一次性转嫁承受“搭车收取”的名目繁多的各种税费。2008年，10位全国政协委员在北京市朝阳区实地调研，据开发商提供的数据：售价23000元/平米的楼盘价格构成中，土地费用近6000元，各种税费近10000元。(《每日经济新闻》)

　　比较切实的改革办法是征收物业税。物业税，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年按财产价值的一定比例缴付税款。有效杜绝以上弊端外，还能有效打击恶意炒房行为、维护房市的正常秩序。

　　开征物业税面临的最大阻力：

　　来自政府的是，相关收入已成地方应届政府财政收入的主要来源之一，不继续“寅吃卯粮”下去，就要过苦日子、穷日子；

　　来自市场的是，既存的房子，基本以土地出让金、“搭车税费”等形式一次性交纳了可能多达70年以上的财产税，再度征物业税，就是征税后税，是不公平、不合理的。无论对哪一种使用形式的房产亦然。

　　进行物业税试点，仅靠目前在一些地区“空转”是无大用的，“空转实”无期，且极容易蜕变为政府部门的自说自话。反而是目前令政府头疼不已的小产权房阴差阳错地提供了开征物业税的“试验田”，而且，也只有物业税模式，能比较好地解决小产权房难题。

　　国土资源部执法监察局局长张新宝7月8日透露，该部正在清理和调查各地小产权房，目前相关报告已上报国务院。(《京华时报》)

　　小产权房已经矗立在那儿，就必须正视既存事实，不可能拆，拆了是浪费社会资源，而且只可能“和平过渡”，要想尽一切办法让小产权房从房主的不合法财产转变为合法财产，转变代价不能太高昂，必须保证房主们承受得起，不能逼着他们“破罐子破摔”、选择对抗而不是合作，总不能真的将他们赶到大街上去吧。

　　只能以开征物业税的方式协调矛盾、解决矛盾，这样做比征收土地出让金更加符合现代税制原理，因为只有在政府提供了公共服务、公共保障后，产权才真正有价值，产权因公共服务、公共保障而升值，小部分升值溢余用于满足政府提供公共服务、公共保障需要，彼此双赢。而且，物业税一年一缴，有效缓解了房主的经济压力。

　　更重要的是，开征物业税解决了现行体制之下产权不明晰的大问题，无需再担心出让期结束后怎么办，公众能够将合法财产遗留给最关心、爱护的人。而现在，尽管已经在法律上明确了可以续期，但未经实质性土地制度改革，介时的出让标准由谁决定？被肆意刁难怎么办？开征物业税，才真正为土地制度改革提供了技术保障。

　　以此为契机，在试点之后、总结经验教训之后实施大规模、全方位的物业税改革。务必注意的是，税率不宜过高，即便对于豪华房、炒作房亦然。适当的豪华、适当的炒作，本来是社会运行的润滑剂。

　　而且，开征物业税，只能针对正式开征以后建造的不动产，在开征物业税同时，必须取消现行一切实质性的财产税费，绝不能搞税后税。既存不动产，即便是高档写字楼，也通过被一次性转嫁土地出让金、名目繁多的各项税费等等，足额交纳过财产税了，政府要“重合同、守信用”，在出让期结束前，绝不能够对其开征物业税。

　　实行物业税改革，就必须为此前不合理的土地出让制度“还债”、为“寅吃卯粮还债”，要强化制度建设迫使政府过苦日子、穷日子，而且要过好苦日子、穷日子。实际上，无论是否实行物业税改革，“寅吃卯粮”也终究会延续不下去的，改得越晚，后果越严重。