拍案说法案例1：被叫停办证业务　违约责任谁来负

　　案情核心提示

　　房地产公司被国土资源和房屋管理局停止办证业务，导致未能按照约定为客户办理房地产权属证书。房地产公司认为自己已经尽了协助办证的义务，不应当承担违约赔偿责任。

　　案情梗概：2003年9月28日，陈某与广州某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，房地产公司须于2003年10月31日前将经验收合格的商品房交付陈某使用，并约定房地产有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由陈某提供的资料报产权登记机关备案。如因房地产公司的责任，陈某不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，陈某则不需要退房，而且房地产公司要按已付房价款的每日万分之一向陈某支付违约金。

　　合同签订后，房产公司于2003年10月9日交付了房屋给陈某，并申请办理权属登记。但是由于该房产公司被市国土资源和房屋管理局暂停办理有关办证业务。因此，房产公司一直未按约定为陈某办理上述房屋的房地产权属证书。

　　一审法院认为：房地产公司不能按约定履行上述合同义务，损害了陈某的利益，应按合同的约定承担违约责任。

　　判后，房地产公司不服，提起上诉认为，公司已完全履行了协助办证义务，未能办证的客观原因在于市国土资源和房屋管理局暂停了公司办理有关办证业务引起。

　　二审法院认为：该房产公司主张未能办证的原因在于市国土资源和房屋管理局停办其办证业务故不应承担违约责任，但是未能举证证明该局停办其办证业务并非是自己过错且该事由既非法定、亦非房产公司与陈某约定的免责事由，故该上诉理由不成立而不予采信。驳回上诉，维持原判。

　　律师点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第18条规定由于出卖人的原因，买受人在法定期限限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；同时该解释第19条进一步规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，房产公司主张未能办证的原因在于市国土资源和房屋管理局停办其办证业务而不应承担违约责任，由于其未能举证证明该局停办其办证业务并非是自己过错且该事由一是既非法定、二亦非房产公司与陈某约定的免责事由，故一二审法院作出以上判决是正确的。提示商品房买卖双方当事人在合同约定中应明确双方的权利义务，否则应依法承担相应的法律责任。

　　（晓健／编制）