世界经济发展史无数次表明，某一产业的快速发展会产生“泡沫”，会有一个由“乱”到“治”的过程，像房地产这样的行业更是无出其外--现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%～8%增长率的几倍，没人会天真地相信泡沫不存在。

　　那么，占中国经济增长1/4的房地产业的泡沫究竟有多大？6500美元一个平方米，这是今年早些时候上海某个楼盘最后成交价。6500美元相当于2002年中国人均GDP的6.5倍，也就是说6.5个中国人一年创造的价值仅仅能购买这套房间1个平方米的面积。

　　如果说人们真正担心的是房地产危机，还不如说是担心中国的金融体系。在中国房地产开发投资中，直接或间接来源于银行贷款的占70%左右。如果房地产泡沫破裂了，人们担心将出现一系列连锁反应：价格陡降，造成涉及房地产金融业务的银行出现呆账、坏账，银行体系运转失灵，陷入金融危机，最后汇率机制被破坏，整个经济受到严重影响……

　　统计显示，到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置一年以上的达50%，占压资金2500多亿元，位居所有行业不良资产之首。另一方面，房地产业是中国经济长期增长的支柱。今年7月底，温家宝总理主持国务院常务会议，要求全国各地切实解决房地产市场发展中的问题。有心人士注意到温总理的用词是“问题”而不是泡沫——看来，中国房地产这个泡沫还属可以控制的扁桃体炎——它是提醒全身炎症的症候，但不加处理就会成为难以收拾的癌变。

　　链接：香港房地产泡沫通鉴

　　本报驻香港记者 丛亚平

　　　如香港一位著名专栏作家所言：“在通货膨胀期，供楼是享受，因为楼价不断冒升，供楼供得好开心；但在通货紧缩期，供楼却如寒天饮雪水，点滴冷在心头。”港人特有的韵语点醒着房地产的开发者和消费者。

　　两次崩盘将中产打入“负资产”

　　房地产是香港经济的重要一环，住宅物业不仅为住，还常常成为许多人的投资工具。上世纪80年代，香港财团和市民“炒楼花”成风，炒风炽热时，曾出现轮候抢购者为争买楼花打斗、仇杀的地步；职业炒家甚至“炒楼宇”，香港的一栋金门大厦，从1979年至1980年4次易手，售价从7.15亿港元被炒到17亿——1982至84年地产市道崩溃，许多港人的发财梦成了无尽噩梦！

　　好了伤疤忘了痛。从1994年起，香港房地产热又开始升温；1997年，香港房地产价格已炒到了天价：港岛一栋普通的80平米住宅价格升到800万至1000多万港币。股市也随之水涨船高，股市和楼市互相推波助澜(香港最大的10家地产集团的股票市值占香港股市总值的20%)。许多港人失去理智，只有争先恐后的狂举，用15%的按揭买下价值上千万的楼花。然而，终于，楼价已高到想要买房的人无法负担，开发量实在太供过于求，亚洲金融危机爆发——顷刻间，楼市、股市一泄千里。从1997年年底到1998年年底，仅一年时间，香港房地产市场价格猛跌了60%，在其后的4年多里，仍不断阴跌。

　　在1997年时向银行借钱按揭买房的一大批人，便成了香港今天所称的“负资产”一族。所谓“负资产”，就是指楼价跌到低于银行贷款金额，负债大于资产。这时候，业主卖了这套房子也不足以还清银行贷款。记者一位同事的父母，在香港1997年楼价高涨时以1100万港元的价格买下一栋房子：7成按揭，首付300多万港元。可是金融风暴使这家人的房子只值500万元，还要还银行的贷款700多万港元(光利息一年还要加上59.5万港元)。资不抵债，即使把房子卖给银行也还欠银行二三百万。几百万的债务真是难以付清，而一旦家里再有人失业……最多时，香港曾有20万户家庭成为“负资产”。这些家庭过去大多是香港的中产阶级。

　　“负资产”破坏香港平衡

　　“负资产”的大量出现不只是家庭、个人问题，也给整个香港社会造成不平衡，给稳定带来了隐患。中产阶级本来是一个社会稳固的中坚力量，然而，当一大批中产阶级成了“负资产”时，可想而知对这个社会所起的不良影响——即使政府希望出面帮助负资产一族，包括提供税务优惠、设立低息贷款等，也不能直接动用财政款项来帮助负资产，因为这样做对其他纳税人会构成不公：买楼毕竟是置业者的投资行为，任何投资都必须承担由此带来的风险。让政府负担，反会带出其他负效应，何况政府财政赤字已穷于应付，也无力负担。

　　“负资产”的增多，也加剧了银行的风险。申请破产的人一多，银行的呆坏帐积累便多，银行的经营效益也随着下降，并同时构成对社会整体经济状况的隐忧。

　　房地产的投资必须冷静，开发与购买都要讲究“度”，否则，难免经历膨胀之后更为痛苦的资产缩水过程。而谁愿意扮演潮水退去后干死在沙滩上海贝呢？

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