| 南京拆迁新政核心：按市场价格来补偿 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年02月24日01:48 外滩画报 | |||||||||
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拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均价格在同一地段购买相同面积房屋的总价 外滩记者鞠靖/报道 南京工业大学管理科学与工程学院院长聂琦波教授，是“拆迁新政”中“评估技术
征得南京市委宣传部和南京市政府发言人的同意后，2月18日，聂琦波接受了记者的采访。 《外滩画报》(以下简称《外滩》)：拆迁补偿价格是拆迁户们最关心的问题，你们是怎样确定补偿价格的？ 聂：我们把被拆迁房子看成两种：一种如花园别墅、新房子、商场等，使用纯粹的市场比较法，市场上卖多少，就补偿多少；另一种是一般住宅成片拆迁，先选一个房屋作为样本，算出样本房屋的基准价格，然后把所有的房屋跟样本房屋比较，得出被拆迁房屋价格。 样本房屋的价格，是完全按照纯粹市场比较出来的，被拆迁房屋和样本房屋比较，也是按照它在市场上的比价来确定的。 《外滩》：人为地把南京划分为不同的区位，怎样避免其中的主观错误？ 聂：在拆迁区位确定上，其实是非常客观的。 我们拆迁的是旧房屋，在市场上是二手房，要实行“等价有偿”，首先要考虑二手房市场价格，要跟住二手房市场。 接下来再考虑划分区位。划分区位主要有三个作用：一是为合理地制订拆迁补偿标准提供一个依据。任何一个城市，它的房地产市场都是不平衡的，有的地段好，房价高一点，有的地段差，房价低一点，这是客观存在的现象。如果用同一个标准，不公平也不科学。如果不分区，新街口和下关的房子是一样的价格，这显然是不合理的。二是为用市场价评估提供一个基础平台。三是为适应今后房地产市场发展提供一个依据。如果分成很多区，每个区情况是相似的，分成很多板块，但是这个市场是不断变化的，比如原来南京河西地区是六级地，这次分区以后，变成二级了，价格涨得很快，必须尊重这个规律。这样容易跟踪掌握这种变化。 《外滩》：能不能谈谈怎样划分拆迁区位的？ 聂：首先是按照行政区划来划分，因为不同的行政区划房价是有差异的。比如原来是在鼓楼区的，拆迁以后他就要求还在鼓楼区安置。在这个基础上，用大路、河流、城墙作为界线，城墙内外、大路两边的价格就有变化。但是具体区位应该划分多少，这是经过大量测算的。 《外滩》：怎样保证测算的数据真实有效？ 聂：收集数据，一是靠二手房中介机构，这类数据报价可能偏高，第二是房地产市场管理机构实际成交的数据，因为他要报税，这个价格有真实的一面，但是不可否认，也有为了瞒税，把价格报低的情况。两组数据相比较，剔除一些异常数据，这样的结果就是非常充分和真实的。 《外滩》：这次拆迁补偿价格提高后，对房地产市场价格会有影响吗？ 聂：根据新办法，拆迁补偿价格平均提高了15%，但是这是平均水平，有些地方提高的幅度没有这么大，比如新街口一带，有些地方提高的幅度还不止这么多，比如河西地区。补偿价格提高，对房地产价格会有影响，短期内会有暂时的升高，但总的来说，拆迁补偿只是影响房地产市场价格的一个因素，最终价格还和拆迁量、银行的贷款规则、开发商投资意愿密切相关。 《外滩》：如果按照新拆迁法而增加的补偿款还不足以填补房价上涨的空当，那么，靠什么来保障拆迁户的利益？ 聂：新办法与老办法相比最显著的变化是实行“等价有偿、市场保价”原则。《拆迁区位补偿指导单价》是“最低价”和“保障线”。拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均价格在同一地段购买相同面积房屋的总价。 《外滩画报》供新浪网独家稿件 相关专题：关注我国城市房屋拆迁 | |||||||||
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