美国《财富》中文版

　　房产投资之道

　　在我们身边，可能有很多人通过房产买卖而收益颇丰，人们在羡慕之余，也不免跃跃欲试。在投资前，掌握一些投资 常识，将有助于投资者对当今不断升温的房产市场进行

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理智的判断和决策。

　　舒眉

　　影响房价的主要因素

　　首先是房屋的开发成本。中房指数系统、搜房网执行副总裁洪曦指出，开发成本主要是土地成本，而影响土地成本最 重要的因素是资本密度和人口密度。比如，两块同样面积的土地A和B，A投资额为10亿，B投资额为20亿，那么，土地 B的价格一定高于土地A的价格，因为人们为了改造B比改造A投入了更多的劳动量，资金密度高使得土地的价格升高。同时 ，假设土地B上的人口是200万，土地A上的人口是400万，那么土地B的价格比土地A的价格低，因为人口的密度直接 影响房屋市场的需求状况，继而影响房屋的供求。

　　其次，城市化进程和城市的吸引力也是影响当地房价涨浮的重要因素。例如上海的定位是建成世界级的大都市，向纽 约、东京等城市看齐，从这个角度看，上海从各方面的指标来说都将在国内扮演更重要的角色。比较国内北京、上海、广州这 几个大城市可以看到，上海房价高，很大程度上和外地人强劲的需求，即他们对中高档物业的需求是分不开的。而上海本身的 魅力也吸引了全世界的投资者，可以说城市建设和城市吸引力也是支持房价继续往上走的一个重要因素。

　　购房者的收入和心理预期也影响着房价。再以上海为例，目前上海的人均GDP已突破5000美元——公认为处于 住宅需求最强劲的阶段。心理预期是对房价的认识(是否有泡沫一直是争论的焦点)，而房产是一个资产产品，它不是消费产 品，这使得购房者只要预期好的话，房价就有可能不断往上走。

　　房地产的投资收入。目前房产的投资收益率远远高于社会平均收益，达到7%，租金虽然较前几年有些下跌，但整体 回报还是较高的。而且投资房产获益还包括了价格的增值，这样看来，房产投资仍是投资者相当不错的选择。

　　判断房屋的投资价值

　　了解了影响房产价值的因素后，我们还应该学会如何分析一所房屋的投资价值。

　　地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段，地段，地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的 真正含义。

　　质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，做出的承诺也能兑现。如果发展 商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。

　　现代化程度：随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。今后网络家居、环保住宅等已不再是人们的 想象。因此，判断房子的投资价值，这一点与房子的地段和质量同样重要。

　　供应套数：以自住客户为主、建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反 ，套数少则意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更 精致、更珍贵。

　　社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓 、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时 也缺乏竞争力。

　　物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买 房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来方便。

　　房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房最 好有朝南的房间。不过关键还是要房子本身条件好才行。

　　其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低 一点，而且这些往往是因人而异的。

　　投资要讲谋略

　　投资房产也要讲谋略，这是戴德梁行张国正的另一个观点。他谈到，购买房产和投资房产有着很大的区别。在投资房 地产时，一定要意识到这是出于商业的目的，因此不能根据自己的喜好来买，而是要根据投资的前景来买。投资目的是为了让 房地产带来更多的利润，而许多人在投资时通常犯的错误是：他们总是购买居家型的房产或是本地的房产，以便可以随时在自 己的看管之中。

　　当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公 共交通近；有发展前途。

　　谋略之一——根据实力决定时机。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。有多少现金以及家里有什 么可以抵押的东西。着眼于自己的长期目标，例如投资的房产是否会是自己退休后的经济来源？另外，预计将来会出现的情况 ，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。

　　谋略之二——确定投资策略。有些房产易于出租，但不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您 决定投资以前，必须确定您的投资策略。

　　谋略之三——估计所投房产的潜力。您应该估计所投资的房产将为您带来多少收入，为此，您可以研究一下房产过去 的升值情况和潜在的出租前景。

　　谋略之四——争取最优价格。专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。确定 贷款、找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些 公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少 损失。

　　谋略之五——专业的房地产管理。可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对最新的 条例了如指掌，也更适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的选择。在做出商业或投资决定时， 遵循一定的方法是明智的选择：估计自己的经济实力；确定投资策略；估计所投房产的潜力；争取最优价格；确定贷款；寻求 律师帮助；获得专业性的管理服务。

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