记者 黄卫/城市快报

　　各国在津租界正式划定后，如何使处于天津城外的这些空地早日变成袋中之财，着实让各国租界的管理者煞费苦心。将租借地划片出租，在租界中已不是秘密，尽管八国租界一直按每亩每年1500文钱向清政府以及后来的民国政府交纳租金，但他们的转租价格却远远高于这个数字，到1942年时，英、法租界的地价早已攀升到每亩白银2万两以上。

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　　实际上，当各国看到租界地价飞涨带来的利益，更是绞尽脑汁想保留住这些“租”来的土地，一场永租的计划也在暗中酝酿。

　　地皮租期999年

　　市政局长急了！

　　1922年12月的一天，天津市政局长杨以德像平常一样来到办公室，落座以后，随手拿过下级呈上的各种请示，逐一翻阅。当翻看到一份文件时，不由眉头皱了起来。

　　“来人！”一个办事员应声走了进来，“局长，有何吩咐？”“去，把这份文件上的程克程先生请来，就说我有事要问。”

　　时间不长，程克急匆匆走了进来。要知道，杨局长可不是什么人都能轻易见到的。一见程克来到，杨以德单刀直入：“程先生，您送来的这份报告是怎么回事，谁同意您这么做？”“局长，我在报告上不是说了吗，我的兄长程曦刚刚购买了坐落在马厂(场)道的一块地，共计五亩八分，所以恳请注册并代为丈量，以便竖立界石。同时我把契纸二份共七张呈送到贵处，以便查阅。”“程先生，我没有说您这个做得不对，我是说，您兄长购买的这块地，不应该属于英租界，您为什么把英租界工部局颁发的土地凭证给我们，况且这也不是英租界工部局能够认定的！”

　　杨以德这么一说，程克当时头就大了，“局长，您别开玩笑，我兄长可是从英租界工部局购买的这块地，而且他们还答应可以租999年呐！”“啊？！”杨以德一听，简直不可思议。久在政界闯荡的他，好像闻出不寻常的气味。想了一想后他放缓了语调说：“好吧，我派人调查一下，您回去等两天再来。”

　　99年变成999年

　　如此租期无异明抢

　　送走程克，杨以德陷入了沉思，“英国人要干什么呢？不行，我得赶紧向上级报告，免得最后把板子打在我身上。”主意打定，杨以德赶忙让人向直隶交涉公署汇报。

　　接到杨以德的报告，直隶交涉公署也不敢怠慢，马上着手调查，结果发现，程曦购置特别区内马厂(场)道的地方，确实被英工部局永“租”，而且领有第697号联契，英工部局将该契之地划出三亩三分八厘典租与程曦名下，并给典契。惟一不合“规则”的是，原来按照英国最早在津租界区地契，租期应为99年，称为“皇冕契”，租界原租户将土地分租给别人时，领事馆在原皇冕契上批注，并书写或打印一份皇冕契抄本，加盖印章发给新租户，然后到土地的拥有者———清政府天津地方当局盖章生效。即使在中国当局盖章属于走形式，但程序却是不能少。

　　不过，这次的问题却不像以前那样轻松，英租界工部局突然抛出这么一个新租期，而且是999年，不要说盖章的人不会等到租约到期的那一天，恐怕再过几代人也赶不上，这不是明“借”暗“抢”吗！据此，交涉公署特派员明确指示，对于英工部局此种做法一概不能承认，除将契据交给程曦收回，并按照以前的规定重新办理外，同时函告英国总领事，要求督促英工部局将999年的典租办法取消。

　　来言去语没结果

　　交涉不完的租期

　　时间在缓缓地流逝，转眼已经到了1923年的2月底。为了这第一例的租期官司，直隶交涉公署与天津英总领事官潘乐纳反复交涉数次，但始终不能达成一致。

　　潘乐纳的态度相当明显，无论如何，中国政府应当答应这一新的租期方式，况且这也是租界工部局为了使租户能够“长期安居乐业”而制定的办法。程曦所租之地所有权仍在英工部局名下，如果英工部局将这块地的所有权让与程曦永远为业，当然不能发给地契，必须经过中国政府勘明批注，才能过户。不过这种从工部局典租(一次性付款，租用工部局的这块地)，较转租的性质确有不同，办理手续也不同，恐怕不能作为不发给地契的理由。

　　尽管潘乐纳巧舌如簧，但直隶交涉公署就是拒绝承认英工部局典租程曦地亩期限。公署特派员坚持认为，英工部局永租联契地亩，不过取得其地的管业权，中国官府对于此项土地管辖权仍然存在，一切设施自应服从驻在国之法律。中国典租办法，其预定年限向来不过几年或十几年而已，英工部局如果按照中国典租办法办理，本署自无异议。但现在却自己创立典租新例，而且定期为999年，无论各国有无此项先例，但在中国实为闻所未闻，且典契所以必须规定年限，就是为了期满赎地，若典期定为999年，就是永远也没有赎地的可能，这不把驻在国(中国)土地管理市场给扰乱了吗？无论如何，由于土地管辖权关系甚大，英工部局必须将典租999年期限办法取消。

　　炒卖地皮 抵押放款 租地造房

　　先农房地产公司 发大了

　　经过三次扩张后，天津英租界的总面积为6149亩，每亩每年由租界向中国政府交纳“租金”1500文，始终没有增加。通过出租、转让、工部局的收益相当可观。而且，随着租界开发的进展，房地产公司将租界的地价炒上了天，不但工部局赚钱，房地产公司也赚了个盆满钵平。

　　短短几十年 股份翻百倍

　　1901年，天津第一家房地产公司先农公司成立，由当时英工部局董事狄更生以及都统衙门总文案丁嘉利发起的这家公司，成了后来天津最大的房地产公司。先农公司成立时，仅有股份4000股，每股白银1两。但至1954年转让与天津市房产公司时，股份则增加到650万股，每股价值港币1元。

　　如今的大沽路111号，一座普通民居楼房静静地矗立在那里，墙上斑驳的颜色显露出其久远的年代。不过，一般人可能不会相信，正是这座貌似普通的住宅楼，就是当年天津最大的房地产公司。先农公司创办资本绝大部分是以土地和房屋折价充数。最大股东丁嘉利在4000股中，一人独占3510股，全部为土地和房产。至于流动资金，则靠发行债券筹集。1901年就发行了利息7%的债券50万两；1907年收回1901年债券，重新发行6%利息的债券150万两，1930年、1934年又分别发行债券。

　　租界做后盾 财源滚滚来

　　先农公司的背景对于后来的发展起到至关重要的作用，由于公司有些董事同时也是英工部局董事，对英租界的建设规划了如指掌，所以抢先以低价买进将要成为繁华区域的土地，转手之间便可以高价出手，捞取厚利。1917年先农公司得知工部局要疏浚海河，吹泥填平墙子河外的荒洼地，于是便大量买进坑洼荒地，每亩地价不过200至500元，到了1925年，每亩就上涨到4000至6000元。仅1925年、1926年这两年间，先农公司在买卖土地上就获利123万元。

　　先农公司在房产经营方面，特别是通过房产抵押放款(借款到期不归还，房产即归先农公司所有)及出租土地筑造房屋(一定时期后房产即归先农公司所有)，同样获得很大的收益。1954年天津市房产公司接管时，先农公司拥有房屋15000多间，花园大楼、先农大楼、新泰兴大楼、先农大院、荣华里、先农里、耀华里以及开封道、徐州道、大沽路、建设路一带的许多房屋，皆属先农公司所有，占全市外国人房产的44%左右。如果见到这组数字，现代人就不难想象，为什么工部局会签发999年租约的地契了。

　　密电显露掠财心机

　　租界地契延期的问题慢慢被人淡忘，英国租界工部局也不再坚持发放999年的永租地契，一切好像归于平静。但，事实真的这样吗？不然。本市档案馆收存的一封密电，揭示出1927年发生的一件不为人所知的历史。

　　1927年，武汉的英租界被中国政府收回，受到刺激的在津英国商人如同听到了追杀令，惶惶不可终日，这样的事情会不会降临到自己的头上？虽然北方还有类似的事情发生，但只要发生就是对商人们毁灭性的打击。经过商议，英商天津协会为延长旧租界皇家租约租期，向伦敦中国协会发去密电请求由政府出面，将皇家契约无偿延期至999年。商人们提出，英国政府在津出售大量土地获取利益，其费用均由承租人支付，英国政府并未耗费任何资金。现在承租人的合理要求，必须由政府出面解决。既能避免日后之麻烦，又能结束对皇家契约之争议。

　　英商天津协会所指的皇家契约，就是指期限为99年的皇冕契。对于将99年租约延长至999年，英国工部局也要收取延期费，不仅是租界内的中国人，所有从租界工部局租地的人都要交纳，英国商人也不例外。但英国商人知道，英国工部局也是从中国政府“租”来的土地，属于“二房东”，中国政府不同意延期，最后还是一场空。

　　对于工部局提出收取延期费，英商天津协会公然反对，他们提出，收取延期费，将被中国政府认为英国政府利用条约所规定之居住权利进行经济侵略；而且中国承租人占有租界土地的20%，在中国政府指令下，中国人无疑将对延期费拒绝支付，其结果连同其他的外国土地承租人也将拒付。因此，为确保永租权，在与中国政府谈判之前即将现有皇家永租契延长至999年，尔后建议将此种已延长的永租契交回，换取中国永租契。

　　英国国务大臣张伯伦接到密电后，对英商的要求做出回应，否决了他们的提议。英国外交部复电说，如在同中国政府进行关于租界地地位谈判开始或终结前，已将皇家契约延长至999年，无疑将避免许多周折，并大大加强土地业主之地位，但此事在汉口是不可能的。(天津也不一定能够通过)。但须指出，如天津土地业主对执行现在存于英国工部局之皇家契约之延期计划进行合作(交纳延期费)，此事在津或有可能。得，球又踢回给了在津英商！

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