| 强制拆迁的背后根源：政绩与暴利是关键 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年06月19日12:11 新民周刊 | |||||||||
  拆迁公司在强制拆迁中是“法律意识”最差的一群  提高动迁安置标准，与房价稳定，两个目标一般难以兼得 撰稿／韩 波(记者) “以前是老百姓盼着政府动拆迁，而如今不少地方却是政府求着老百姓动拆迁，为什么短短几年里角色大转换？为什么野蛮拆迁、违规拆迁的事情层出不穷？政绩指挥棒是背后的根源！”
上海市房产经济学会副会长印堃华教授说，国务院办公厅新近发布的《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》即国务院2004年第46号文件，开宗明义就要求各级政府端正城镇房屋拆迁指导思想，用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作，可说是抓住了问题的关键。 在不少业内人士的印象中，对于房地产业的具体管理意见不是出自主管职能部门，而是直接以国务院办公厅的名义发布，近年来十分罕见。 暴利源自何处？ 拆迁公司的利润十分惊人，许多业内人士直言不讳地称之为“暴利”。而这个行当提供的是劳务，几乎不需要资本金，可以说是“无本万利”。那么，拆迁业的高额利润究竟来自哪里？ 印堃华说，正是拆迁费用“打包”模式为拆迁公司提供了巨大的灰色利润空间。在国务院46号文件中，这种模式被称为“大包干”：承包拆迁任务的开发企业获得一笔“打包资金”，其中包括被拆迁户的安置费用和本企业的劳务费用。由于两者此消彼涨，在监督机制缺位的情况下，许多企业选择的是尽可能压低被拆迁户的安置标准，克扣安置费用，与房屋价格评估机构串通一气压低评估价格，来换取本企业的高额利润。一些包干企业无所不用其极，甚至雇佣黑恶势力采用极端暴力手段，恶性事件频频发生。诚如中国政法大学法学博士何兵所言，开发商和野蛮拆迁者的蛮劲从哪里来？相对于他们所获得的暴利而言，他们支付给被拆迁户的价钱不过等同于买鸡窝的钱；相对他们所获得的暴利而言，他们支付给黑恶势力捆人的钱，不过等同于捆包裹的钱。 印堃华指出，在这种“打包”模式出现之前，拆迁单位如果在合同规定的时间内完成拆迁任务，可以按动拆迁费用总额的7%左右得到“动拆迁管理费”，也就是拆迁企业的劳务费用。由于劳务费用与安置费用是两条线，没有此消彼涨的关系，一般而言，拆迁单位也就没有必要野蛮拆迁、违规拆迁，很少会采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁。 为什么原本的“两条线”会演变成几乎蔓延全国的“大包干”？一些资深专家指出，关键的因素是动拆迁过程中的急功近利和盲目攀比。在上个世纪90年代中后期，国内不少城市出现大拆大建，许多官员将迅速改变城市面貌作为政绩的最佳体现。“两条线”的动拆迁模式较为平稳，在这种浮躁气氛下，动拆迁速度常常难以达到“日新月异”的要求，于是有些地方开始采取有更多利益驱动的“打包模式”。这种模式明显提高了动迁速度，虽然常常以损害群众利益作为代价，在“政绩指挥棒”下却是“瑕不掩瑜”，很快得到推广。 建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠指出，当前拆迁的一大特点是规模大。去年预计总量将突破1.5亿平方米，相当于商品房供应量的三分之一，拆迁数量在一些经济发达地区的上升趋势尤为明显。另一特点是速度快。过去需要几年拆完的项目，现在往往几个月完成，有些政府项目时间更短。 在“政绩指挥棒”的驱使下，数量如此巨大的动迁工程，速度要求又如此严苛，没有破格的利益驱动如何能够顺利实施？动迁行业利润由此逐渐丰厚，而进入者越来越多。在许多城市，政府城建办、住宅办等职能机构下都有各自的动迁公司，这些企业与政府部门之间的关系很多时候是“说不清道不明”的，一旦与动迁户产生矛盾，公平与公正难以得到保证。而据沈建忠介绍，一些地方政府及拆迁主管部门或政府设立的拆迁指挥部充当拆迁人，既当裁判员又当运动员，利用手中权力强行与被拆迁人签订不平等协议的现象也屡见不鲜。 此外，一些没有政府背景的动迁公司为了得到项目，也不惜采取种种手段“公关”(攻关)，而相关费用势必是“羊毛出在羊身上”，最后还是要用动迁户的安置资金来支付。 针对这些症结，国务院46号令中明确要求，凡政府有关部门所属的拆迁公司，必须与部门全部脱钩。政府部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，实行“拆管分离”。通知同时要求严格市场准入，所有拆迁项目工程，要通过招投标或委托的方式交由具有相应资质的施工单位拆除。 此外，国务院的通知还指出，所有拆迁的补偿资金必须按时到位，设立专门账户，专款专用，并足额补偿给被拆迁人，不得以项目未来收益、机构资金承诺或其他不落实的资金作为拆迁资金来源。 诸多措施能否真正破招尚需拭目以待。而一些业内人士指出，如果不能停下视大拆大建为大发展的“政绩指挥棒”，上述许多措施只能治标难以治本。因此，他们尤为关注的是通知中的另一条要求：在拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除一些重点建设项目和特殊项目外一律停止拆迁，集中力量解决拆迁遗留问题。一些业内人士认为，如果这一要求得到落实，会对确立科学发展观和正确政绩观、解决动拆迁深层矛盾产生较积极的作用。 政策需要统筹兼顾 “以前是老百姓盼着政府动拆迁，而如今不少地方却是政府求着老百姓动拆迁。” 某市一间38平方米的使用权商业用房，在动迁时使用权人开出的价码是：人民币1200万。印堃华说，当事人敢于如此漫天要价，正是他看准了政府和开发商难以承受工期拖延的巨大代价。 国务院46号文指出，对被拆迁人的一些不合理要求，不要作不符合规定的许愿和乱开“口子”，防止造成“以闹取胜”的不良影响。对少数要价过高，无理取闹的，要坚持原则，不能迁就。印堃华认为，虽然“敲竹杠”的当事人是极少数，通知中的这些要求依然十分重要，如果为了一时的“稳定”而迁就少数人，不但是对多数人的不公平，还很可能群起效仿，恶性循环，造成更大的不稳定。 印堃华说，国务院46号令的积极作用毋庸置疑。与此同时，我们也需要关注这一通知可能产生的其他影响。比如说，由于开发商动拆迁成本的提高，他们对旧区改造的热情会减退，尤其是一些密度较高的居民区，很可能被视为难啃的“骨头”而长期得不到改造机会。他说，德国等一些国家对于纳入历史风貌保护范围的旧宅，政府会提供修缮资金，我们的政府是否有这样的财力？对于那些并不需要保护的危房简屋，如果群众有迫切的改造要求，开发商又无意问津，政府应该如何调控也是一个难题。 “动迁日趋规范当然是民心所向，但人们对于房价上涨也应该有心理准备，尤其是中心城区，很可能会出现房价抬升与房源减少。”印堃华说，许多人一方面要求提高动迁安置标准，一方面提出希望房价稳定在一定的区间，愿望都是良好的，但两个目标一般难以兼得。政策总会产生多重效应，制定与实施需要瞻前顾后，统筹兼顾。 近几年来，在“房地产开发”、“危旧房改造”的名目下，一些城市居民的住房被强制拆迁的事不断发生。与强制拆迁相伴的常常是一些受到公众和传媒指责的违法行为。[全文] 相关专题：湖南嘉禾拆迁事件 | |||||||||
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