南京隐现地产变局：新城市运动引发政府反思

　　既然实际的供求关系已经呈现出来，根据供求定律，房价理应有所回落。此时，房价碰到一个越不过去的坎——开发商的成本。

　　“开发商的成本已经很高了，一定的赢利空间也需要。”朗诗置业有限公司总经理田

明说。他给记者算了一笔成本账。每平方米的楼面价通常达到2000元，建筑成本约为1200元，再加上营业税、人员工资、营销费用、各项规费、资金成本，最后15%的利润率，至少也达到了5000元。

　　地价是其中的关键因素。一些楼盘以前是通过协议取得土地，但这几年土地连番倒手，最后落到真正开发的房地产商手中，成本已经相当高了，基本上每亩近160万元。而如顺驰通过拍卖取得，其成本价更高。

　　南京顺驰地产有限公司一位高管向记者表示，该公司奥体中心的楼盘“滨江奥城”的项目成本价也已超过5000元。

　　而对于南京市的实际购买能力，记者在采访时，发现企业和政府职能部门一直是众说纷纭。其理由主要认为统计体系的不完善，不能将一些隐形收入计算在内。

　　南京市统计局公布去年南京市人均可支配收入约为10500元。统计局城调队的一位人士在接受记者采访时表示，虽然有抽样误差，但数据基本准确。为了避免无法统计的因素，不妨对这个数字进行加权，以每户人口4人计，可以得出南京市平均每户总可支配收入约为6万元。

　　根据国际通行的房价收入比，这个数字在6以内是比较合理的，考虑到南京市的经济发展速度，如果设定为8，可以推算出平均每户购买房屋的价格在48万元是正常价格。

　　在河西上市的住房平均每套价格，南京市并没有统计，若以南京市房管局公布的南京住宅户平均面积为127平米计，用总价格除以平均面积，可得出南京市每户购买房价在3780元是可以承受的。

　　这样的价格与开发商的成本报价相去甚远。从而老百姓的实际承受能力和心理承受能力与开发商的定价产生了矛盾。

　　据统计，截至10月份，南京市房地产在建施工面积已经达到2016万平方米，市场供应充足，老百姓根本不担心买不到房子，这是市场出现了逆转的根本原因。

　　目前开发商正在和老百姓的消费心理进行博弈。这将给南京的房地产市场带来什么呢？

　　河西将会出现什么结果？

　　大的房地产商目前依然没有降价，但记者调查发现，一些小开发商已经开始悄悄通过送车位、送装修的方式变相降价。

　　记者从南京市的多家银行了解到，一些银行已经开始给河西的一些开发商做展期(金融术语，指贷款方到期不能还款，银行给其延期)。

　　“自己养的孩子，希望能快点将他抱大。”南京一家商业银行的负责房地产的公司部老总表示，银行正要求它们的客户提供销售窗口表，掌握准确的销售情况。

　　目前在河西奥体上市的楼盘，其施工建设资金、流动资金都是以土地作押，其获得贷款时段是前两年南京楼市疯狂走高的情景下发生的。许多房地产商的自有资金根本没有达到调控前规定的20%，更不用说今年5月之后要求的35%，一些开发商的自有资金甚至只有5%。而最近南京的土地流拍恰恰动摇了各家商业银行的信心。

　　在南京市房地产市场网站的论坛上，可以看到类似“奥体拖累河西，接着拖累城东，影响大盘”、“河西即将崩盘”的帖子。南京市房管局方面却表示：“河西还没有到那个氛围，我们也不会让它到那个氛围。”

　　顺驰前任掌门人孙宏斌11月末在南京时表示，明年10月市场会好起来。他认为南京的河西的情况与苏州的工业园区的情况有类似之处。

　　今年4月，苏州市政府宣布轻轨项目暂停之后，加上宏观调控的影响，市场出现了滑坡。“一些开发商一个星期卖一套房子。”苏州栖霞建设公司副总经理吕俊说。苏州工业园区的投资率高达40%，这些投资受风向影响。但今年9月之后，市场发现房价并没有下跌之后，市场的观望态势被打破。

　　现在的问题是老百姓能否改变态度，开始买房。有着加息周期的预期，购买心理只会越发保守。况且，与南京河西新城不同的是，苏州的工业园区已经有了十多年的发展历史，住宅市场有产业支撑，同时每年大量外资的进入，繁荣了苏州工业园区的出租市场，相比之下，南京的河西还只是一块生地。

　　“就看银行愿不愿意养它了。”南京万达总经理黄涛说。记者从南京一商业银行的高层获悉，10月份中旬，南京市政府召集南京市主要的商业银行老总碰头，希望河西能够得到各家商业银行支持，但某银行江苏省分行方面表示，商业银行目前都是垂直管理，不会做违背自身利益的事情。

　　南京大学高波教授认为，南京河西的状况，政府、开发商、银行必须形成合力，方能化解目前蕴含的危机，否则“河西将会出现烂尾楼”。

　　如何化解？

　　何以河西会出现目前的状况呢？“关键是政府太急了。”南京万达房地产公司老总黄涛认为。

　　“居住、就业、第三产业能否融合十分关键，一个区域发展要有一个基本自我封闭运作的条件，现在的时间太短了，城市机能不可能迅速形成。”黄涛说。

　　记者了解到，青岛市的新城发展为房地产业所称道，共花了六年时间，成功的主要原因是青岛市完全将政府搬到新城去了。据了解，南京市政府一度曾考虑将市政府搬到河西新城去，但后来计划不了了之。

　　南京市的筑城计划有一个基本判断，就是房地产业将会延续当年爆炸性的增长，其基本的逻辑是利用房地产的挤压效应，驱使老百姓逐步去河西购房，从而一举两得，老城区的人口密度降低，新城区的人口不断增加，从而产生需求，商业也逐渐繁荣起来。

　　不料开发商的定价却是按照市场定价，打乱了政府的设想——低开高走，而加息的出现，也扭转了老百姓消费心理，这就破坏了所有发展的前提——老百姓不愿意进入新城区。

　　与此同时，南京市政府为了迎接明年十运会，在奥体板块兴建了十大标志性建筑，据黄涛估算，这些标志性建筑及其附属商业设施，明年10月将产生100万平方米的商业地产。

　　“这不是先造庙再找和尚吗？”黄涛认为，在没有其他产业支撑的时候，这些定位为CBD的建筑很可能出现大面积的闲置。

　　南京大学高波教授认为，类似于商业地产的规划泡沫必须及时停止，“政府必须马上停止建设这些标志性建筑，实在不行就用草皮覆盖，这样才能避免损失。”

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