“三小时经济圈”推高上海房价

　　吴志攀

　　上海的房地产价格2004年实际涨幅是多少？官方公布的数字是2004年上涨15.8%，但上海业内人士却认 为，实际涨幅比官方数字高一倍。2004年北京房产价格上涨3.7%，内业人士认为实际涨幅大约在10%左右。尽管如 此，上海房产价格涨幅连续两年超过北京，成为全国房价绝对值最高的大都市。

　　上海房价涨幅如此之高，与上海自身的许多因素息息相关。例如，在四个直辖市中，上海市面积最小，但却是其中经 济发展最快、经济规模最大的大都市。地少钱多，房价上涨理所当然。此外，还有一个内部因素是，上海的吸引力逐年增强。 由于上海是全国的经济中心和金融中心，全国各地的人都想到上海来。地少人多，房价自然也要上涨。

　　“三小时经济圈”

　　上海房价上涨，也有外部因素，其中最明显的就是上海的3小时航空境外经济圈。在“三小时经济圈”内，有日本和 韩国，有香港、台北和澳门，还有一些东南亚国家。这些国家和地区使用的货币与上海不同，这些货币对美元的汇率差异，将 对上海房产价格产生“汇率效应”。例如，人民币与美元间接挂钩，当美元贬值时，人民币也随着贬值。但是日元和韩元却对 美元升值，用日元和韩元到上海来买房子便有很大的投资升值空间。

　　在日本留学和工作的中国人中上海人占有相当大的比例。上海人在日本积蓄下来的日元，拿回到上海买房子，应该是 最合算的长线投资。在日本的上海人这样做，也会带动日本人到上海买房子。韩国人以及台港澳同胞也会跟着到上海来投资房 产。

　　日元升值与上海的房价，表面看来没有相关性。但“3小时经济圈”这一因素，使日元升值和上海房价之间的相关性 陡然提升。

　　首先，在同一个“三小时经济圈”中，人民币与日元这两种货币的汇率升降逆向而动。其次，在这“三小时经济圈” 中，上海的房产价格大大低于日本东京。

　　将升值后的日元拿到上海来投资，升值的日元就比原来具有更大的购买力。上海的房价比东京低，而生活的便利不逊 于香港，此外，服务成本也比日本和香港都低，相比之下，同样数量的日元在上海可以享受到更多服务。因此，在上海买房， 不失为日本人利用日元升值投资的好方法。

　　“外部人化”

　　上海房产投资现在的发展趋势是：“外部人化”：第一位是境外人士投资上海市核心商业区房价最高的地段；第二位 是外省人士跟随购买外环线以内的房产；第三位是上海本地人逐渐搬到内环线以外的区域。

　　将来，上海真正的工薪阶层可能不得不迁移到更远的郊区。由公共交通每天运送进城工作的人流往返。每天下班后将 在城里工作的人流运送出去，早晨上班前将人流从他们居住的郊外运进来。日本东京早已形成这样的城市交通格局。

　　在日本留学和工作的中国人看到了在上海买房具有长期保值和升值的好处。一旦人民币对美元升值，上海的房价就会 对美元升值。此时将房子卖掉，换回人民币，再用人民币换回美元，用美元再换成日元，投资的收入就会增加。投资上海房产 ，应该是比投资股票市场，投资美国国债，投资黄金，投资任何期货市场都更加保险，更加容易获得收益的选择。所以，在日 本留学和工作的上海人，会将日元拿回到上海进行房产投资。

　　日元投资上海房产，还会带动韩国人用对美元升值的韩元来上海投资，同时，还有台湾，香港等地的华人来上海投资 。2004年，大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4，香港的1/6，东京的1/8。所以，到上海投资房产是一个很好 的选择。而且，台湾和香港的中产阶层，本来就有“移动化的生活方式”。日本人在日元升值后，也有到海外买房产的经验。 上海是处在三小时经济圈中的理想选择。

　　谁的风险最大？

　　在上海房价上涨之际，投资房产风险最大的不是日本人，也不是韩国人，而是上海本地人。因为，上海本地人买房多 数要从银行贷款。当房价上涨时，同样面积的房产需要更多的贷款。贷款越多，借款人的还贷压力也就越大。当这种房产涨价 的循环开始以后，借款买房的一般是进入房地产市场的后来者，房价越高，贷款的数量就越多，还贷的压力就越大。

　　但是，房地产市场的价格不会总是一直上涨，一旦人民币升值，或者央行加息，上海的房产价格就会回落。此时，借 款买房的上海人就可能会成为负资产人。现在香港的许多曾投资买房的中产阶层就处于这种状况：原来与银行签订的借款协议 依然有效，银行的本金与利息一点都不能少，但是，因为房价下跌，房子的价值已经大幅缩水。这种情况下，借款人仍要为已 经不值那么多钱的房产偿还高息贷款。

　　而且，当借款人无力偿还时，银行贷款就会成为坏账。所以，风险最大的还不是借款人，而是从事购房贷款业务的上 海当地的商业银行。上海当地的商业银行可能会成为这场长期房产价格升降循环中最后的牺牲者。

　　日本当年在日元升值前，日本的商业银行就大量向东京等地的房产业发放贷款，但在日元升值后，东京股票市场的指 数下降，房产板块的股票开始下跌，银行采用房产股票做抵押的贷款便无法保值。同时，从银行获得贷款的房地产发展商和个 人借款人在此时也因房产价格下降成为负资产者，他们无力归还银行的贷款。银行从此陷入坏账增多的恶性旋涡中。

　　日本的房产泡沫发生在20年前，历史也可能会在上海的房产市场中重演。从1990年浦东开发时起，至今上海的 房地产市场经过了将近15年的发展，再过5年也将是浦东开发的20周年。

　　在前15年中，上海浦东的地价上涨了几十倍，今后5年如果上海的地价仍按这种速度继续上涨，有可能会赶上台北 ，或者接近香港。这样，上海的地价就与日本东京相差不远了。如果那时上海的人均GDP没有达到20年前即1985年日 本东京人均GDP两万美元的水平，而地产价格接近了这样的水平，上海的房产价格就将主要由来自人均GDP两万美元地区 的人来支撑。上海本地人将退居“二线”或“三线”，在“三小时经济圈”中的日本人，韩国人，台湾同胞，香港同胞，由于 人均GDP都大约在2万美元左右，他们将成为上海房产价格的支撑者，上海本地人难以与这些境外投资者竞争。

　　五年后的趋势

　　5年后的上海将出现什么样的社会结构，什么样的文化现象，什么样的生活方式？是一个像香港、台北、汉城和东京 那样的东西方文化融合的社会？还者是一个像马尼拉、曼谷、雅加达那样的贫富悬殊的二元社会？现在的上海正处在一个十字 路口。

　　当上海中心商业区由外部人支撑后，内环圈和外环圈，以及更加边缘的地区都会因为从中心圈中迁移出来的上海本地 人的增多，而导致这些地区的房产价格上涨。居住在这些地区的本地人买房主要依靠银行贷款，银行信贷在房地产方面的比例 增高。银行信贷风险就与房产价格联系起来。房产价格直接影响抵押价值，抵押价值直接影响信贷风险。

　　近日，中国人民银行上海分行已经发出警示，应高度重视上海房地产市场风险可能转化为银行信贷风险。

　　目前，美元价值是全球经济中的最不确定因素，在美元可能继续下跌的趋势下，全球特别是亚洲经济也必然会受到巨 大的不利影响。此时，亚洲，如日本、韩国的货币将会继续升值，人民币不升值，必然会导致上海等大都市的房产价格上涨， 贷款规模和信贷风险都会快速增加。因此，上海市政府应该从现在起就加以导向，对本地房产市场进行宏观调控，提前释放房 市正在累积的市场风险。

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