楼市治本 理性多赢--一评楼市、股市、汇市

　　方舟评论

　　□柳剑能

　　-编者按　楼市持续高涨攸关安居大事，股市长期阴跌重创投资安全，人民币升值悬念重重，成为国内外游资往返穿梭的诱饵，并且使三个相对独立的市场彼此缠绕起来。人民

币升值对普通百姓的钱袋子有何直接间接影响？目前楼市、股市跌宕起伏，能否安居？可否投资？……每个市场都上涉国计，下抵民生，令人无可回避。专家的观点则莫衷一是，纷纭难测。公众在八面来风中如何对未来走势做出准确判断和理性预期？这既是公众的困惑，也是本报追寻的方向。本报方舟评论拟分三期与您一同探讨，敬请垂注。

　　5月11日，国务院办公厅转发了七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，俗称“新八条”。这和3月底国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》一脉相承，该通知因有八条意见而被简称为“国八条”。

　　两个月内新老“八条”接踵而至，彰显了中央政府治理楼市“高烧”病症的决心。显然，最高决策部门从上一轮收效不佳的楼市治理中更清晰地洞察病源，更大胆地寻求对策，从而使“新八条”切中要害，不仅治标，更在治本。

　　政府为遏止房地产投机而进行的上一轮宏观调控，主要控制信贷闸门和土地阀门两道关口，但总体效果均不甚理想。

　　信贷闸门固然能锁定来源于银行体系的资金，但对楼市疯涨推波助澜的资金不仅来自信贷，还有大量的国内自筹资金(包括从长期低迷的股市中抽逃出来的资金)，更有大量狂赌人民币升值的国际游资。这就意味着，信贷控制勒得再紧，也可能事倍功半，搞不好还会因为“一刀切”而伤及并无楼市过热现象的部分地区。

　　土地闸门则容易导致事与愿违。严控土地供应造成土地稀缺的心理预期，使地价进一步飙升，成了房地产商进一步推高楼价的借口；另一方面又促成囤积土地、待价而沽的现象(因为卖地比卖楼还赚钱)。如《财经》杂志调查显示，上海房地产市场出现的用地稀缺有着明显的人为因素：至2004年，在中心城区土地出让日益趋紧的情势之下，上海拥有的闲置土地在3600公顷(1公顷＝10000平方米)左右，仅中心城区的闲置土地即达800公顷之多。

　　由于地方财政很大比例来自土地转让所得，地方政府在严控地价上涨方面比较“乏力”，自在意料之中；楼市上涨形成的GDP增量“蔚为壮观”，成了某些官员政绩的支柱，要其“割爱”也颇为不易。舆论认为，宏观因素之外，某些楼市高热难退的深层次原因，在于过多的当地政府意志和政府公司介入。

　　结果必然是楼市无视普通老百姓的安居需求而继续升温。国家发改委和统计局最近发布的调查结果显示：2005年第一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋售价同比上涨9.8%，其中商品住宅售价涨10.5%。

　　“国八条”正是因此痛下决心。“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”———如此严厉的措辞，似有所指，也颇得“解铃还须系铃人”之妙。

　　楼市高烧不退，不但成为宏观经济过热的重要“病灶”，而且积累了巨大的金融风险。“新八条”循此脉络，将宏观调控微观化，着眼于整个房地产业运作流程，从土地储备、建设周期、税收方面多管齐下，无不一针见血。

　　“打击炒地”、“期房禁止转让”、“保证中小套型住房供应”等，成为这次房地产新政的关键词。

　　针对土地囤积和闲置，规定不开发者收回使用权，对炒地行为无疑是釜底抽薪；禁止期房转让，消解了此前投机炒房者利用银行按揭推高房价并迅速倒手的操作空间；对购买房屋后短期内转手的课以重税，则是对恶意投机者的“杀威棒”。

　　土地、期房、现房环环相扣，足以令楼市价格回落理性。至于中小套型住房供应，既坚守“利为民所谋”的政治立场，也是从扩大供给方面调节楼价的经济手段。这次七部门楼市新政真正实现了从供给和需求双向调节，刚柔并济，是遏制投机资本的治本之道。

　　此前，海内外热钱逐利楼市，原因有二：一是其价格看涨，二是其流动性尚可，变成现金不是太困难。现在虚高的楼价直接遭遇政策“泰山压顶”，交易成本大大增高，逐利的基础不再，热钱必然争相撤离。有报道显示这次“新政”的短期效果是“立竿见影”。来自新华社的消息说：本周，上海已出现突击抛盘现象，有炒家赶在新政策规定的6月1日“大限”前“跳水”卖楼，成交均价每平方米下跌3000元。

　　就中长期来看，楼市新政能否确保国泰民安，一要看中央的决心和恒心，二要看地方政府能否消除私心、顾全大局，三要看房地产商能否克制独赢野心，回归正常利润水平。作奸犯科的投机者理应受到惩罚，房地产商失去的只是暴利，换来的是中国社会总福利的提升，并避免出现类似日本房地产泡沫破灭后长期陷入低迷的可能性。在商在政在民，这都是楼市各利益主体秉承理性多赢的原则，才能创造出来的长期利好。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。这不仅是古代贤达的治国理想，也是当代共建和谐社会的现实目标。

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