法治在线：物权法和房地产法律问题

　　主持人：好了 ，又到了我们的互动时间。今天我们继续为您解读物权法草案的内容。买房子,是很多人当前的一件大事,但是不少观众也反映，目前房地产的法律纠纷并不少见，原因之一就是消费者不知道如何预防购房的陷阱，那么物权法能否帮助他们防范法律风险呢？ 一位购买期房的观众向我们透露了他的担心。

　　观众：我最担心就是这样的，我现在交了钱以后，拿不到手，这一两年的时间如果

开发商把房子卖给别人的话，我就最担心这个，现在就是有没有办法可以预防一些不良的开发商这样子。

　　解说: 专家指出,物权法出台之后,这样的担心完全可以打消.

　　王利明 中国人民大学法学院院长 全国人大法律委员会委员:

　　我们已经在《物权法》里面 ，专门规定了预告登记制度。实际上就是包括期房的预告登记，记载的这个权利人就是对未来期房所享有的权利的人，对他要进行优先保护。假如说出现了一房二卖，要对他进行优先保护，以后有谁再来买的时候，他一查预告登记。就知道这个房子，已经卖给某某人了，他也不可能再去买了。如果他要再去买

　　那么他自己假如说受到损失的话，那他自己要承担风险的，当然开发商要承担责任的，这是毫无疑问的。

　　现实生活中，还发生过这样的案例，两个人对房屋的产权有争议，打起了官司，一方打赢了官司，却发现对方已经到登记机关作了变更，把房子转卖给别人了。针对这样的情况，物权法有没有什么规定呢？

　　王利明 中国人民大学法学院院长 全国人大法律委员会委员：

　　我可以主张办一个异议登记，就是在登记簿上注明。这个产权是有争议的，过去的话出现这种情况。你就必须要去到法院打官司，但是等到打完官司，可能这个房子你都已经把它卖掉了。现在就是说你不用打官司，你可以事先你就要求。在上面注明这房产有争议了，他(开发商)就不敢说随便卖了。

　　买了房子,住进去以后, 就成为小区的业主了，那么作为业主，作为业主应该有什么权利呢？我们来看一些案例。北京的张先生所在的楼层里，邻居们纷纷把房子改成了商铺,　他的日常生活受到极大的干扰, 他把开发商告了，但法院判决，开发商没有责任；他觉得物业有责任，但物业却说，他们管不着；他想告工商部门，可是工商部门也没有任何违规。那么，物权法对这样的情况有没有什么规定呢？

　　王利明 中国人民大学法学院院长 全国人大法律委员会委员:我们新的草案，就是说要改变用途必须 要经过有利害关系的。这些业主的同意，或者你要改变它。那么有利害关系的，这些业主反对，那么你就不能改变住宅用途。

　　另外，对小区里一些设施的归属，很多业主都有疑问。小区的绿地是我们业主自己的，还是开发商的?法律有没有这个规定？

　　王利明 中国人民大学法学院院长 全国人大法律委员会委员：《物权法》明确规定：比如绿地 管理用房，属于全体业主共有，也就是说开发商不能保留所有权，不能完全通过约定来解决。这个在法律上就是规定就是属于业主共有的。

　　而在一些小区，对电梯间的广告收入的归属，业主和物业以及开发商之间往往发生争执。

　　王利明 中国人民大学法学院院长 全国人大法律委员会委员：

　　电梯间的广告，电梯本身是属于共有财产。我们觉得这个问题由业主委员会通过有关的公约或者由业主委员会来共同决定怎么来利用电梯进行做广告。

　　物权法草案首次明确了建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　买房入住，对居民居住条件影响最大的恐怕就是邻里关系了，有的时候因午休的时候装修的噪音、有的时候是因为采光通风等生活琐事，引起邻里之间的不愉快。对此，一位观众前来向我们咨询。

　　观众：　邻里之间难免有些磕磕碰碰的。比如说空调夏天有些滴水会影响到楼下人的休息，还有比如说楼道里边放东西之类的。互相之间多多少少有些妨碍像这些邻里之间关系怎么调整？物权法有哪些规定?

　　姚红 全国人大法制工作委员会民法室主任：

　　相邻关系其实最重要的是---我们讲所有权人有所有权，你可以占有 使用 收益 处分.但是你行使所有权，你必须要顾及他人的利益，相邻关系实际上是对所有权的一种限制。《民法通则》规定了相邻关系但是规定得非常原则，就是有利生产 方便生活，现在我们更细化了一点，(观众提出的问题的答案)这个都能够在原则中能够找到，没有问题.

　　主持人： 衣食住行，“住”是百姓生活的重要一环，所以物权法草案不惜篇幅，对物业管理、小区业主权利和义务进行完善的规范，这将有助于广大业主维护自身的合法权益.好了,我们将在下一期的节目中继续为您解读物权法草案的重要内容。好了,感谢您收看今天的法治在线,再见!

　　相关专题：法治在线节目实录