中国财经报道：房地产企业为何纳税少

　　《中国财经报道》9月29日播出节目《房地产企业为何纳税少》，以下为节目内容。

　　主持人：我这里有几条消息：十大暴利行业房地产业排名第一、2004年度中国纳税500强企业排行榜中300名内都没有一家房地产企业，潘石屹等房产商喊冤，北京地税最近公布3年追缴房地产企业税款10.05亿，这到底是怎么回事呢？

　　这几天，SOHO中国有限公司的董事长潘石屹坐在他的办公室里，一边等待税务部门的回复他的疑问，一边在自己公司的网站上回答网友的提问，而这些问题，相当多的一部分都是与刚刚公布的纳税排行榜有关。作为中国房地产龙头企业之一的SOHO中国不但是榜上无名，而且税务部门公布的2004年纳税额1.8个亿比公司自己宣布的3个亿少了1.2个亿,潘石屹急了,媒体也再一次这把这位经常处于争议中的地产商推上了风口浪尖。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“中国的税是分地税和国税，他只把地税的一部分统计，国税的丢了。这两天我一直和国家税务总局计划统计司跟他们协调这个事情。我也在问，是不是除了把我的税丢了以外，是不是把所有

　　潘石屹说，如果不出现这种意外，他的企业是能够登上纳税排行榜的。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“我们前年、大前年交税主要是现代城这个项目交税，去年交税主要是建外SOHO交税，我们的金额还比较高。如果国家税务总局计划统计司不把我们的企业所得税丢掉的话，大概是能够上纳税百强榜，应该是400多名吧。”

　　潘石屹解释说，“偷漏税大户”是外界对开发商的误解，他认为在纳税上，房地产企业其实是还是“良民”多。那么房地产企业为什么纳税排行榜上无名呢?

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“我觉得最主要的原因，是因为房地产行业是一个特别分散的行业，像北京的话，现在注册的房地产公司就有4000多家，而中国石油、中国电信、银行的话，全中国都没几家，所以这跟房产行业的分散有很大的关系。我公司叫SOHO中国有限公司，下面有4家房地产公司。4家房地产公司单独去交税，而总公司在税务总局排行榜上是反映不出来的。例如像万科，在全国17个城市都有分公司，而统计出来的只有深圳万科一家。”

　　按照他的说法，房地产业项目的分散和税制的原因，使企业纳税额难以提高。潘石屹还说，全国有47000多家房地产公司，其中绝大多数是项目公司，但是这些项目公司的纳税都只是上缴给项目所在地的税务部门，而不是全部计入“集团”公司内的。

　　主持人：尽管潘石屹的说法听起来似乎很有道理，但是房地产企业在纳税排行榜上很少，这多少出乎大家的意料，根据一家媒体从2002年到2004年连续三年发布的“中国10大暴利行业”排行，房地产业无可争议地连续3年蝉联榜首。而根据2004中国大陆百富榜，房地产老板更是占据了百富榜的45%，房产业成为名副其实的功率强大的造富机器，一方面是利润榜、财富榜上赫赫有名，一方面是纳税榜上默默无闻，利润的巨人，纳税的侏儒，如此鲜明的反差，不得不让人追问，房地产企业的税哪去了？

　　就像潘石屹一样,纳税榜出台以后，不少房地产企业纷纷给出了自己的解释,他们认为，主要的问题出在我们国家的税制上。他们说,房地产不同于钢铁、汽车、石油、电器等生产行业，不是由一个生产主体完成生产的全过程，从开发商委托规划、设计、勘探、施工、外装、材料采购、

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“我归结第一点，税制上的差异是造成目前这个行当的产值和纳税情况分离的原因。第二点就是经济学家或者实业界的巨子们曾经说过，我这行当税负的表现是比较分散的，这点我同意。第三个原因不得不提出的是目前我们这个行当，房地产行业自律性不够。因为在房地产经营过程中，环节很多，哪一个环节监管不到的话，可能产生偷逃税款，这取决于税务监控是否到位。”

　　此外一些房地产企业认为，房地产产品与其它产品纳税的第二大差别在于不动产产品的不可移动性，如万科、万达、万通、阳光100、富力等在全国各地投资生产，尽管一个主体作为唯一投资人和生产者，但是税收却必须按不同地所注册的公司的纳税申报关系，分别在各地纳税。营业收入可以按会计制度合并，利润可以按会计制度合并，但纳税记录则只能在当地反映和计算，企业合并报表数并不能在任意一地确认纳税记录。一地生产一地纳税，造成房地产开发企业是一个主导性投资主体，但多个纳税渠道，最终税收统计分散于产品生产地而无法集中。对于这种说法。专业也有不同的看法。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“有的纳税人本身是子公司，那么他纳税表现为子公司纳税，而不表现为母子公司整体纳税。因此这个统计应以母子公司集团反映它的总体产值和总体纳税，这样可能比较科学。但是我觉得这个说法有欠缺的地方。你说纳税没有统一反映，那产值也没有统一反映。我把产值减掉，纳税减掉以后还是一样的。因此加在一起反映和分散反映结果应是一致的。这个事实不能改变他的产值高、纳税低的事实。为更科学的反映，今后一个集团公司把母子公司合在一切，有多少产值、多少税负，这样公布以后大家没话说。”

　　房地产商提出的第三个理由是，即使没有房地产企业多个项目公司多地纳税起到分散计算的问题，房地产企业也可能进不了纳税500强。因为这既与纳税方式相关；也与产业的集中度相关，产业集中度越高，单个企业的纳税才越高。房地产企业的产业集中度相对于汽车、钢铁、电讯、石油、

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“与钢铁公司比来说小，但与其他一些企业比较并不显得小。大家现在说的是相对概念，你产值这么大，纳税并不多，因此从这个意义上解释他的道理不是很充分。”

　　主持人：在专家看来，房地产商对自己纳税少的说法有一定的理由，但是也算不上特别充分，这里面既有房地产商自身的问题，也确实有税制设置上的问题。不过最值得我们深思的是，为何其他的许多企业没上纳税排行榜，大家没什么异议，可房地产业却成了众矢之的？它的纳税为何这样受关注？到底如何有效监管房地产业的税收？

　　目前的税制结构不太完善是造成房地产业很少上纳税排行榜的重要原因之一，这一点是房地产商与专家都认可的。除了前面提到的原因外，目前在房地产市场上，开发阶段税负轻而流通环节税负重，而且土地税的征收不是按照价值而是按照面积，税收不能按照课税对象价值的上升而上升，这些都有可能助长了隐性交易而导致偷逃税现象比较多。此外，不少开发商刻意加大开发成本，人为降低利润额，同时大量利用旗下众多子公司进行关联交易以完成利润转移，并采取预付款和定金不开发票而在帐目上转为服务费等等方法来逃避税收。可以说，这里面既有一些房地产商缺乏自律的原因，也有国家税制设定、征管和监督上的一些欠缺。

　　高培勇：“并不能完全归结于偷漏税。一个国家人与人之间在富裕方面的差距状况是否一定表现为纳税多少的这样一种格局。除了偷漏税的原因之外，还取决于这个国家的税制安排，取决于这个国家的人们贫富差距方面的种种因素和税制的对接状况。有偷逃税的原因这是不假，但恐怕还有其他方面的原因要多做分析，看得全面一点，尽量客观一些。”

　　那么如何改变目前房地产业中存在的利润巨人，纳税侏儒的情况呢？怎样才能让房地产业的纳税变得让人放心呢？专家认为，首先，加强监管是重中之重。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“因为在房地产经营过程中，环节很多，哪一个环节监管不到的话，可能产生偷逃税款。这取决于税务监控是否到位。我目前注意到，最近税制改革中，征管改革，对房地产行业要加强征管。这是个信号，表明税收征管要对这个行业下大的工夫。”

　　其次，将向房地产业征收的营业税改为增值税，让已经成为主流产业的房地产业在税收上也成为主流税种。目前我国企业增值税是17%，而房地产业普遍只交5%的营业税，建筑行业只交纳3%的营业税。税负本身就比较低，同时营业税各地也不统一，容易造成征缴漏洞。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“我个人认为，建筑行业、房地产行业应尽快纳入增值税行业。这有几个好处，一、行业之间平均，工业、商业、建筑、房地产相等的话，可比性比较高，二、泡沫可能性也小。首先改税种、税制，让这个行业纳入主流税种中。房地产行业是主流行业，但是非主流税种，这二者之间是矛盾的。”

　　另外，积极加快财税体制的深层改革，使长期以来饱手受诟病的房地产业真正做到阳光纳税。同时帮助房地产企业解决实际困难，比如房地产企业的一家公司，多地纳税，税收数量无法集中的问题就必须通过改革才能实现。

　　财政部财政经济研究所所长贾康：“如果实际上是一体的一个企业，它一个一个项目分别做了税收的核算，能不能完整把它合在一起，把这些实际发生的税收汇合在一起。”

　　最后，改变我国在税收中只重严处罚而忽视激励的机制，根据企业的纳税情况评出其诚信纳税的等级，让诚信纳税的企业在生产经营中获得一系列的实惠，加大偷逃税的成本。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：“A级企业享受种种优惠。体现纳税人权益和荣誉收获。今后纳税排行榜应和很多行为挂钩的。比如贷款，银行对A级低利息。对B、C、D分别对待。”

　　主持人：如今房地产业已经成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响已远非昔日可比。为了改变房地产企业富而不税的局面，除了对偷逃国家税款的行为进行坚决打击外，我们还应该从改革和完善税制等环节入手，让每一个企业都承担起应有的纳税责任。关有税的话题今天就先说到这里，明天我们将把目光投向东北地区，一起来关注“二线城市发展东北有新招”这个话题，明天再见。

　　主编：李 洋

　　记者：胡旭萍 栾 帆 邱丽丽

　　摄像：庄晓东 刘志强

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