理念差异下的房产困局

　　-撰文/徐胜治

　　讨论中国房价高不高似乎已没有意义，真正值得人们反思的是畸形的消费结构和那些盲目国际化的怪异理念

　　漫步在上海的街头，出现频率

　　最高的不再是证券营业部，而是随处可见的房地产中介。停下来看一眼，你会发现在上海市区一套最普通的新房，价 格都有可能超过100万。

　　有人说这个地方的房价要崩盘了，也有人鼓吹这个地方的房价未来还要涨，说得似乎都有道理。但我今天想说的问题 不是单纯的房价，而是想谈一谈在这个国度中房地产业的发展究竟应该走一条怎样的道路？

　　人居理念的差异

　　最近

　　像电视剧中紫藤街两旁那种独立别墅中居住的是普通人家，甚至可以是一个单身的水管工，这种情况在中国想都别想 。当然这不是羡慕也不是抱怨，这只是国情。而遗憾的是，现在大部分城市的房地产开发似乎并不认真去研究国情。

　　举一个例子，上世纪90年代以前的房子只要超过70平米，基本上都是3室的设计，而进入新世纪以后，100平 米以下的新房，你别想拥有3室的空间。这是一种开发商设计理念的变化，然而这种变化绝对谈不上是一种进步。

　　这种设计也许符合欧洲中产阶级的人居理念。

　　在某一段时期的某一个地方，人们之间的社交活动集中在主妇所精心准备的家庭晚宴上，所以居住环境中需要一个超 大面积的客厅。

　　但是当代中国人家中大多没有熟悉家政的全职主妇，所谓的社交也都集中在饭店的酒桌上。大客厅在交往中最多的用 处可能只是来摆一桌麻将，而实际上却设计了摆一张台球桌的空间。

　　这是不是浪费，好像并不难做出回答。

　　消费结构的差异

　　有很多人在谈房地产价格的时候提到了收入比的概念。认为房价过高的人，拿出目前房价收入比过高的数据；认为房 价不高的人，则宣称中国有巨大的需求市场。我认为这两方面的争论是没有结果的，因为他们谈的不是一个问题。

　　需求论或者市场论者认为只要卖得出去就证明房价不高，但是这种观点显然忽略了中国的国情。有需求缺口是没错的 ，有一批人，特别是25岁到30岁这一批年轻人需要房子安家。至于房子是怎么卖出去的？为什么在收入比这么高的情况下 还能卖出去，除了炒房团这个小因素之外，更重要的因素是目前社会的家庭结构。

　　目前住房需求的主体是80年代这一批年轻人，而从中国的社会结构来看，恰恰就是第一代独生子女。从整体来看， 这一代人是不可能有住房消费能力的，真正有消费能力的是上一代人，也就是一对年轻夫妻上面的四个老人。上一代人几十年 的积蓄转化为下一代独生子女的住房，这就是城市中为什么高价房仍然能卖得出去最重要的原因。

　　有人说中国法律上有关子女必须赡养父母的规定弥补了养老保险体系的不足。但这种情况至少在现在看来成为了一个 笑话，在城市中的年轻一代养老之前首先做的是啃老，但这也是没有办法的事情，因为房子。这是一种畸形的消费结构。

　　中国特色的房产之路？

　　虽说发展房地产业是城市建设和经济增长的重要推动力量，但是这个产业应该有明显的公益色彩，就像教育与医疗产 业一样，它是影响全体公民福利的大事。尤其在中国人的传统观念中，以住房购成的环境实体与家庭这个相对独立的小环境概 念是不可分割的。

　　也就是说所谓家的感觉在很大程度上要依赖住房这个实体才能存在，哪怕在生活中需要支付很大的代价。有专家建议 低收入者租房住，实际上这是对传统人文观念的一种挑衅。

　　在很多时候，我们引入了很多本不该引入的理念，又在很多地方，保留了很多不应该保留的特色。恰恰在房地产业， 没有找到一条适合中国特色的发展道路。安居工程或经济适用房的建设并没有满足最大多数的低端需求。不论从微观的设计理 念，还是从宏观的发展理念，目前大面积开发的民居并不真正是居民所需要的住房。

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