别墅用地停批之后

　　-本刊记者/常晟 摄影/张珂

　　中国需不需要别墅，这样的争论已喊了几年，而现实却是别墅越盖越多。如今政府出台措施限制兴建别墅，新一轮的 博弈又将展开

　　距离2005年圣诞平安夜的钟声敲响还有8个小时，

　　一辆奔驰轿车和宝马SUV驶入位于北京昌平北期家镇的“东方普罗旺斯”别墅大院，直奔售楼处，与之前到的其他 高档轿车比肩停靠。

　　“自从最近有消息说政府要停批别墅用地以来，到我们这里看盘的客户突然增加了很多，一点都不像是在销售淡季， 三五千万元一套的房子，现在平均几乎每天售出一套。”售楼处陶小姐对本刊记者介绍。

　　政策收紧具有阶段性

　　陶小姐所说的“消息”来源很多，但矛头一致指向日益增加的别墅用地，从放出口风到出台具体文件，“禁令”一次 比一次具体，势头一次比一次严厉。

　　最新也是最明确的一次，2005年12月21日，中国发改委产业政策司司长刘治在发改委的一次例行会议上指出 ，发改委本月已发布《产业结构调整指导目录》。根据该目录，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目将被列 入限制类项目。政府将禁止投资，投资管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。

　　“早在1994年那次宏观调控时，国家就出台了一些相关规定限制别墅用地，但至今别墅反倒越盖越多、越盖越大 ，政策执行力度很不够。限制别墅用地，其实是对房地产市场保护的一种方法，大面积牺牲土地去开发超低密度的别墅不符合 中国的国情。随着土地愈加稀缺，控制还会更加严格，这个是肯定的。”北京师范大学董藩教授接受本刊记者采访时预言。

　　“从已往经验来看，政府对别墅的‘禁地’政策只能是暂时的、阶段性的。目前市场对别墅的需求可以说是越来越大 ，等现在已经审批的未建项目和在建项目在未来2～3年内都消化完以后，持续的需求会转向二手房市场，别墅价格会进一步 上扬，那个时候，政府势必会继续拿出土地供应别墅市场以平抑房价。毕竟，土地还并没有稀缺到不能盖别墅的地步，所以这 种‘禁地’政策只能是在2～3年内有效。”有十多年别墅代理经验的北京庞博永联房地产经纪公司执行董事刘东对本刊记者 说。

　　“禁地”助推高端市场

　　据伟业顾问的总经理林洁对本刊记者介绍，在他所经手代理的13个别墅项目中，各项目拿地情况并不一样，几乎可 以全面体现出目前供应市场的别墅拿地情况，细分起来大约有三种：

　　一种是拿地在10年前，一直搁置到2000年才陆续投入开发；另外就是一些原本以公寓立项的土地，后来开发商 “先斩后奏”私自改变规划盖成别墅，在“既成事实”后再通过补交罚金等手段令其合法化，这是钻了政府对别墅开发的监管 制度不严格的空子；最后一种就是在2003年的那次“禁地”前后，有开发商囤积了一批别墅用地，受2004年“8·3 1”大限制约，从2004年到2006年这段时间内也要陆续开发。

　　“对别墅用地的限制是控制土地浪费的一个重要手段，核心目的是尽量提高有限土地的使用率，土地一直是决定房地 产发展的杀手锏。总体来说，短时间内市场供应比较稳定，个别区域还可能会有一定程度的供大于求的局面。”

　　林洁分析指出，“所以，此次关闭别墅用地的‘闸门’，对别墅供求市场不会造成很大影响，房价也不会有大的波动 ，小幅上扬是有可能的。”

　　NAGA上院，是矗立在北京东直门内的一处

　　他说：“此政策肯定会对豪宅市场产生积极影响，其价格走势也会上扬，但肯定不会暴涨。就高端住宅的库存量来看 ，不少项目都处于建设状态，即使做完了一期，还会有二期、三期。”

　　“另外，别墅项目的开发成本相对较低、周期也比较短，未建项目可能会重新进行规划设计，也可能会联手其他开发 商开发出更加高端的产品，别墅的形态和功能肯定会更完善。”

　　李建国预测，在政府收紧了别墅用地的同时，一些购买者会将目光聚集到现有的别墅，甚至转而购买其他类型的高容 积率的高档公寓产品，而目前这些高档住宅是空置率较高的产品，此举有利于降低空置率。

　　别墅的空置并不能说明市场对它没有需求，这恰恰暴露了我们提供的产品与购买者的要求是不吻合的，也因此造成了 别墅的空置和浪费，政府的限制也就自然而然，先保证空置部分的消化，避免过多的浪费。

　　没替代品的潜在需求

　　别墅作为舶来品，在中国并没有明确的定义。记者从北京市规划委员会了解到，目前北京规划审批阶段的立项备案名 称并不十分清晰，对“别墅”概念没有严格的数据或其他方面的界定方法，这也造成了立项上的模糊。

　　董藩教授指出：“虽然限制别墅的政策比较及时，但仍旧存在着别墅概念界定上的疑问，规划部门应该在容积率上对 别墅做出相应的物理定义。容积率在0.5到1.5之间是比较理想的居住密度，低于0.5就有些浪费了，政府应该在这个 密度上加以控制，而不能够把所有的低密度住宅一棒子打死。”

　　刘东介绍说：“现在国内的所谓别墅，其实只能算是Singlehouse(独立的房子)，而国外的真正别墅被 成为Villa，应该是十几亩土地上只有一栋房子，周围都是私家绿地，土地产权归房主所有，而我们的Singleho use只有房子的产权，没有土地的产权。”

　　同时，刘东认为，在土地上建别墅对土地价值的提升和利用比种经济作物还要大，前提是，目前北京市场的未建和在 建别墅用地大约6000亩，远不会影响到粮食安全。

　　别墅用地的停批必定会引起客户的分流，比如近一两年出现的项目有，属于Townhouse形态的北京的“We House”、属于小独栋的位于北京

　　他们认为，别墅并不仅仅意味着居住面积的扩大，它实际上代表的是一种生活方式。随着经济的发展和生活水平的提 高，人们亲近自然、追求自由舒适的愿望会越来越强烈，对别墅的需求也将越来越旺盛。而容积率相对较高的高档公寓本质上 始终是“公寓”，它满足不了人们“有天有地”的愿望，也不可能替代别墅产品。

　　“事实上，联排叠拼别墅、小独栋、空中别墅等这样的项目并不省地。”刘东说，“尽管这些产品形态的容积率高达 2.0甚至3.0，但实际居住人数却很少，对土地的利用率并不高，并没有提高人均对土地的占有量。”

　　在德国做过20年规划设计的欧博迈亚规划设计公司的合伙人、首席设计师沈景华对记者说：“尽管国家不再批准容 积率低的别墅用地，但是在解决这一问题上，开发商还是有很多办法，比如将独栋、Townhouse与小高层住宅组合建 设，利用小高层来提高容积率，从而达到地块规划的要求，这种混合型的社区在欧洲国家很多，还有助于缓和社会矛盾，增加 贫富人群之间的沟通。因此纯粹的别墅产品不会退出市场，毕竟人们的需求是在不断增长的。”

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