人大代表及专家谈物业立法及业主维权

    谈物业立法的议案

　　主持人 ： 谢谢舒先生，刚才罗代表专门提到物业立法的议案，能不能请您介绍一下您这个议案是希望《物业管理法》能解决什么问题，这部法和我们正在征求意见和讨论的《物权法》有什么关系？

　　罗益锋 ：我想是这样的，《物权法》四审稿本来是要在这次代表大会要通过的。但是，向社会各界公布这个法律草案，征集全国的有关建议后，现在看起来距离出台还有比较大的距离，但是从现在的四审稿来看，第76条明确规定的小区设施的所有权，最基本的，这个小区里头，公摊面积，包括电梯间，走廊啊，还有单元的一些厅，社区的道路，草地，这都是公摊面积。因为涉及到现在90%左右是界限不清，法律的初稿里头，就规定了，凡是在售楼的时候，开发商没有明细的是会所或者是停车场等等，或者公用的设施，如果没有明确地说明是开发商投入的，原则上归业主所有。这个法当然现在还是四审稿当中，就是征求意见稿，因为还有不同的意见。

　　光有产权的清晰还不够，还要有具体的《物业管理法》，在两年前我提《物业管理法》的时候，因为建设部出台的《物业管理条例》刚刚实行两个月，所以还不具备上升为法律的条件，所以当时是从议案变为意见建议提出的，现在经过两年半左右的实践，反映出来的好的方面，还有问题点，也渐渐地暴露出来了。根据暴露出来的问题，学者在这个过程当中，也发现了很多问题，包括我们也组织了各种的座谈会，反映了各个方面的意见建议，所以《物业管理法》最主要的就是明确各自的责权利，如果有物的界定以后，要明确各自的责权利。物业方面最主要的是定位要明确，他是受雇于业主委员会行使自己的管理，他是要为小区好，而且要让业主所付的物业管理费如何保值增值，他要服好务，而且要把他的财务明晰，我想这主要是在财务方面，业主委员会什么时候成立，一年还是半年，成立要什么样的手续？业主大会多少人才能够成立业主委员会，业主委员会怎么取得合法的身份，向谁备案，也要明确。包括业主委员会的主要成员要具备什么具备条件，因为这个也是很重要的，从我们调研的情况来看。

　　比如就出现过，业主委员会成立的时候，往往只考虑，谁能够积极地为业主交物业费就选他，其实这个很不够的，因为大家不认识，有的就看他现在的职位高低，当然职位高低也可以衡量他的觉悟和水平，但是他职位高在单位往往是比较忙的，他不具备管理这个小区的经验，也不见得有全心全意为这个小区服务的基本条件。所以往往在他没有驾驭全局的情况下，可能会给社区带来不同的问题，比如把原来的物业辞掉以后，新的没有跟上，物业要把原来所有属于他的，当然要拿走。比如供水系统，锅炉房等等，一拿走马上就造成整个社区的瘫痪，包括停水，停气，这个谁也负不起责任，所以《物业管理条例》要双方明确责权利。

　　另外光用这个还不够，根据调研，还应该有一个《保安管理法》而且这个《保安管理法》应该明确保安的职责，这个法不单涵盖小区，也涵盖国家事业单位等等，明细责权利，不然的话像现在的现状，往往是谁顾他，他就听谁的，业主和物业发生矛盾的时候，物业让他打业主，他就打业主，这是非常反常的，所以应该有配套的法律明细职权范围，如果越权就是违法。

　　当然，一些有问题的小区，也出现了一个真空状态，没人管的情况下，谁来管，就涉及到谁是他的上级单位，有问题找谁，在这种情况下我还提出一个《街道办事处法》，街道办事处五十年出来以后，这个要明确修改，一旦小区出现矛盾的时候，物业和业主双方出现矛盾的时候，他应该去协调指导，避免出现，本来是人民内部矛盾，转向敌我性质的矛盾了。

    业主如何维护自己的正当利益 

　　主持人 ： 刚才舒先生提到了，作为业主，我们要在现有的条件下维护自己的利益，请您讲讲，普通的业主我们怎么去做？

　　舒可心 ：现在商品房住宅，实际上是我们国家公民建国50多年来第一次拥有了这种形式的住宅，我们有完全私有的，一家一个院的房子，但是从来没有过公有住宅，所以摆在业主面前的问题，不再是简单的私有财产的管理，而是一个公有财产的管理，这是我们始料不及的，实际上我们没有公有财产的管理经验，一部减物业管理条例大概地告诉了我们怎么做，但是不够细，就导致业主学习和执行的过程当中，有了一些更多是尝试性的工作，尝试就可能走弯路，但是给了我们更多的机会，当然立法了以后，就让大家减少尝试，减少尝试的失败，让更多人的智慧形成法律，让社会更加低成本运转。

　　目前我们是这么看的，比如业主大会是小区全体业主的利益代表，但是如果要让业主委员会作为全体业主代表的话，会不会发生少数人决策多数人权益的问题。因为这个权益不是减轻负担，是财产权利，一般业主委员会比如五到九个人，如果把业主委员会的权利放得太大，就可能导致业主委员会滥用权利，造成少数人侵犯多数人权利的问题，这是对业主委员会监督的问题。但是又不能不赋予他权利，我相信罗代表提的《物业管理法》都会在这些方面有所进展。

　　另外一个，城市商品房住宅的区域化，实际上是政府推行小政府大社会的一个后果，事实上，政府把社区管理职能，不是物业管理职能，物业只是房产是土地使用权，像治安，保洁，这些由过去的政府公共服务机构，像公安局管治安，或者政府的环卫部门换社区的保洁，交给了物业公司。刚开始时的开发商是国营企业，履行一些政府职责是责无旁贷，随着开发商本身角色的变换，变成民营的了，但是管理的决策还在，就使得私营开发商雇佣的保安和业主发生的问题，如果是政府雇佣的保安和业主发生的冲突还好一点，但是是民营企业雇佣的保安他可能向着出钱的人，这些可能都是历史遗留下来的问题，怎么解决，立法当然是最好的办法。

　　在这样的立法环境下，我们作为业主团体，其实我们也不是一点办法没有，也可以看到，国内，特别是北京，广州有一些小区，业主维权的效果也是非常好的，为什么呢？我们总结一些经验，就是说，事实上，第一发展商素质相对比较高，他们看到他们这些违法行为早晚要被纠正，晚纠正不如早纠正，现在北京也有开发商把业权全部分离，就是把整个小区的车库啊，全给业主，然后公布出来，一年一百多万全退给业主，这些的开发商是识时务的，因为整个大的环境对开发商是有利的，但是也有一些小的开发商是顾眼前利益，所以我们业主买房子的时候，首先要选好的开发商，另外维权的时候，也要考虑开发商的素质，其实作为业主，这么大一个业主团体，一般一个小区几百个人，我们说实在话很难想象几百个人的财产利益，就被那么几个物业公司的人侵害，而大家无动于衷，这个是我最痛心的，我们这么多人嚷嚷，公共利益被侵害了，不能就指望三千来个人大代表给我们解决，人大代表还要考虑别的问题。所以小区里几百个人的公共利益被几个人的利益集团侵害，我们自己应该反思，用一个教授讲的话说，如果公共利益大家不去维护，就没有公共利益。我加一句话，这个时候公共利益就要被少数利益集团所侵害，侵害了你不去主张，按照我们国家民法的原则，你知道权利被侵犯，你不主张，法院不会来受理的。

　　目前我想跟网友们讲，我们老百姓当中还有一个概念，就是他违法了，政府就得来管，这种时代已经一去不复返了，如果他违反了刑法，政府肯定管的，但是发展商物业公司在民法形成了对业主的侵权，必须要由我们自己来主张，所以即便是罗先生的议案，有关的法律通过了，他也是一个民法范围的东西，也是需要我们在被侵权的时候，我们自诉的案件，自己主张的，法律上如果写了，假如写了地面停车位都归业主实际上是这样的，地面停车收益归业主，但是我们业主不组织起来，成为业主权利的主体，你就没有办法行使你的权利，你指望发展商白送给你这个东西，没门，没这个好事，我还要告诉大家：一，我们要不断完善法律，这个没错，更要完善我们自己这群人自我维权意识。不光是我们各自的权利受到伤害要维权，这些事情在很多年前就告诉大家了，要维权，现在我们维的已经不是汽车电器的东西了，是一个共有财产，停车位，大家都不去维护停车位，我交五十百块钱，我管交给谁呢，这个就没办法了。

　　罗益锋 ： 如果更深层次地说，原来的物业公司，有的就是房管所演变的，有的就是开发商。

　　另外说到业主委员会，刚才舒先生说了一些值得注意的问题，也有业主委员会维权，也有被收买的情况，因为是少数人，很容易被收买，被收买了他就不维权了，所以这种情况呢，各种的问题我们都要考虑到，所以在立法过程中，我们要总结各方存在的一些问题，用法律的形式让他明细了，明确三方，开发公司，物业和业主三方责权利，恐怕是最重要的。

    业主委员会主任是否应专职化

　　主持人 ：刚才舒先生说到了，我们目前第一位的是要加强立法，但是在我们现有的立法资源还不是很丰富的情况下，作为业主，我们最需要的是要加强我们自我维权意识，业主委员会的成立，业主委员会是有专门的国务院管理条例，但是我们知道，现在很多业主委员会选出来的主任啊，一些成员他们都没有时间，他们都不是专职的业主委员会职员，我想请舒先生和罗代表谈谈对业主委员会主任专职化的看法。

　　舒可心 ：作为我个人的看法，就是一个商人干了七年义工，这本身就不正常，这是我们国家转型期发生的现象，有些人不务正业，像我这样的学计算机专业，然后弄这个事，这是转型期的问题，大量业主委员会的成员，确实他们没有足够的时间工作，因为他也需要挣钱养家糊口，他有自己的专业，另外物业管理并不是一个简单的事，也需要有极高的技术水平的。

　　比方水电设备的维护保养，你要监督物业公司，你比他还要精，你才能监督到他，但是我想说的，实际上业主委员会大会，如果赋予业主委员会主任足够的权利的话，实际上是可以聘请专门律师的，实际上也能很好地解决日常的工作，业主委员会的委员他们只是作为业主委员会的成员，履行表决权，可以干活的，我们也可以用一些叫做

　　罗益锋 ：我想说的是，最关键的，除了成员具备的条件要仔细考虑，他不能是清一色的，比如都是国家的公务人员，都是非常繁忙的，而是应该有不同层次的，他有不同的责任的，而且是有分工的，有对他的分工能担负起责任的，而且更重要的，我认为就是业主也好，也要有监督，如果没有监督，将来不管是聘请外来的，还是我们业主自己，都有问题，因为你聘请外来的，物业公司也可以收买，在目前的情况下完全可以做得出来，既然对业主委员会的某个成员能这样做，同样对外面聘请的，他也会这样做的，所以关键要有一个监督，责权利要非常明确。

　　舒可心 ：咱们活跃一下气氛，我先反对罗代表一个意见，实际上罗先生提了一个非常好的前景，就是业主委员会的委员应该由不同行业的，不同层面的人担任，可是这实际上是我们的愿景，因为业主委员会的选举是纯粹民主化的，业主们最终把票投给谁，我们没有办法，所以罗代表这种想法我们没法实现，实际上罗代表的意思是告诉大家选举投票的时候，不要把票都投向国家公务员，这也是我们实践中，如果你都投给某一个律师，这也不可能，他们之间也可能打起来了，如果有一个律师，说话就可能信，如果有八个律师，就可能打架了，说监督，我完全同意罗代表的意见，其实监督是我们这几年提得最多的词，没有监督的工作是干不好的，这个不仅仅是业主对物业公司的监督，对业主委员会的监督。我想告诉所有的业主，监督不光是业主的责任，也是我们国家公民的责任，公民应该认真监督我们的人大代表，看看他们是不是在按照竞选的时候向我们承诺的那些在监督着政府，在实现着我们的愿景，这个非常重要，现在像罗代表这样的，每年有五百多人见面的话，一天要见两个，相当的累，人大代表是不是至少应该要达到什么样的水平。