关于加强政府职责,完善住宅物业管理体制的建议

　　“努力构建和谐社会首善之区”是中共北京市委九届十次会议提出的重要任务。重视住宅小区物业管理体制的建设，是实现这一目标的重要环节。

　　物业管理是社会主义市场经济下住房制度改革的重要组成部分。十余年来，物业管理在推进住房商品化、美化居住环境、改善城市管理等方面发挥了重要作用。然而，随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍和谐社会建设，

不利于首都的社会稳定。

　　一、目前我市物业管理中存在的主要问题

　　物业管理是一项新生事物。作为城市房屋管理的新体制，需要方方面面的制度配套。目前引起物业纠纷的原因很多，既有立法不到位、制度不衔接，也有居民消费观念滞后等。就北京市目前的情况，我们认为，主要存在如下几方面的问题：

　　(一)开发建设遗留问题，造成物业纠纷。据有关机构统计，目前在众多物业管理纠纷中，约有80%是由开发建设遗留问题引起的。主要表现在：规划变更引起居住环境的改变；开发建设单位不按规划设计要求建设物业管理配套设施；有些小区配套设施权属不明(如地下车库、物业管理用房等)；房屋及附属设备质量有问题等等。由于法规不完善，政府部门的失察，有些开发企业对一些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。

　　(二)业主委员会组建难、业主自律机制不完善。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业主委员会负责监督，这是规范的物业管理工作体制。但据有关部门统计，目前在本市三千多个住宅小区中,成立业主委员会的仅占14.5%,还有超过85%的小区没有成立业主委员会。同时，有些业主委员会运作不规范，业主委员会的功能难以很好地实现，使有些小区出现物业公司越权管理，或业主委员会被少数业主操纵，致使多数业主合法权益得不到保障。

　　造成这些问题的原因，主要有以下几方面：街道办事处和社区居委会对业主大会、业主委员会的指导、监督的实施办法不明确；业主参与意识差；业主自我管理缺乏程序性法律规范；业主委员会目前的法律地位还不能适应业主自我管理的需要。

　　(三)基层政府与业主大会、业主委员会关系不明确

　　我市曾多次提出将物业管理纳入社区建设，但目前基层政府与业主大会、业主委员会关系尚不明确。在现行《物业管理条例》中，只对业主大会、业主委员会与社区居民委员会的关系作了原则性规定。而居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清，责任不明，居委会行使“指导、监督”的职责无具体依据。有些业主大会、业主委员会也不接受居委会的“监督、指导”，甚至与其对立。

　　(四)缺乏详细的服务和收费标准

　　当前的物业服务标准不够量化、细化，是引发物业纠纷的焦点。政府在制定物业管理法规上滞后，物业管理的服务质量标准和收费标准尚须完善，业主与物业公司之间缺少协商依据，也使大量的物业纠纷难于调解。

　　(五)相当一批居民收入较低，难于缴纳物业费

　　由于企业破产倒闭，效益不佳，下岗失业等原因，使本市一些居民无力缴纳物业费，给物业公司的服务带来困难。另外，大量旧城改造中搬迁或回迁的居民，绝大部分是低收入阶层，拆迁改造使他们住进楼房，改善了居住条件。然而，超过他们支付能力的物业费，使他们对物业收费产生抵触情绪。同时，大量农转非居民在丧失土地等生活资料的同时，也很难找到较高收入的工作，现代化的房屋，让他们感到了沉重的生活包袱。

　　二、加强政府职责，完善住宅物业管理体制的建议

　　针对当前物业管理中的各项纠纷，我们认为：应采取分步解决，逐渐完善的方针。目前应重点放在：解决开发建设遗留问题；建立健全在基层政府指导下的业主自律机制；规范物业服务和收费标准；解决低收入群体物业费负担过重等方面。从而强化政府在物业管理中的职责，保障物业管理中各方的合法权益，缓解物业矛盾，共建和谐社区。

　　(一)严格开发建设项目的审批和验收程序，妥善解决遗留问题

　　政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准;严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理。建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。

　　在建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格变更程序。业主购买房屋，在很大程度上是购买居住环境。规划的变更直接引起房屋价值的升降。因此，要完善城市建设规划管理，对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。

　　我市在实施“住宅分户验收”制的同时，应进一步完善房屋质量保修制度。对新的验收办法实施前，建设项目的遗留问题，政府部门应进行调研，制定办法，尽快解决遗留的房屋质量不达标、配套设施不全、权属不清等问题。对遗留的水、电、市政等设施配套不全问题，应积极予以解决，以保障购房者和开发企业的合法权益。

　　(二)强化基层政府管理职责，完善社区物业管理体制

　　1、强化基层政府管理职责。基层政府应加强物业管理的职能。作为基层政府的派出机构----街道办事处应介入业主大会的筹备工作，协助业主核实候选人的情况，指导业主行使自我管理的权力，处理日常的物业管理纠纷，协调物业管理公司和业主的关系，维护辖区内的正常生活秩序。街道办事处还应组织学习物业管理知识、增强法制观念，提高业主委员会成员的素质。

　　2、加强政府对社区居委会的指导，完善现行社区管理体制，以适应当前物业管理中出现的新问题。居委会要协助基层政府，组织召开业主大会，选举业主委员会，并协助业主委员会按业主大会要求开展日常工作，使业主委员会的行为代表大多数业主的意愿；社区居委会要协助业主依法维权，加强政府与业主的沟通与联系，化解矛盾，维护社区乃至社会的稳定。同时，要增加对社区居委会建设的财政支持力度，以利于工作的开展。

　　3、完善业主选举的程序，为业主自我管理提供制度保障。积极探索新的组织管理模式，便于广大业主的积极参与，从而使业主委员会具备坚实的组织基础。建议将社区居民管理中的组织方式与物业管理方式相结合，使居民委会和业主委员会的工作建立在共同的组织基础上，保障业主和居民实现真正的自我管理。

　　(三)加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准

　　1、根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，为业委会选聘物业公司提供信息。尽快出台物业企业的接、撤管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。

　　2、积极宣传、落实《北京市物业服务收费管理试行办法》，并不断加以完善。同时，建议分类细划我市物业服务标准，并进一步将服务标准量化。使业主和物业管理公司更加明确各自的权利和义务。

　　(四)完善低收入居民的住房救助机制

　　对确实无力缴纳物业费的城市困难群体，政府应采取适当措施进行救助。救助基金可采取政府财政拨款、企业捐助、小区公共建筑收益等多渠道筹集。对承担低收入居民物业服务的企业，给予适当补贴。

　　(五)加强物业知识的宣传和正确的舆论导向

　　发挥舆论媒体在建设

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