深圳规定一户一栋私宅建设解禁

　　本报讯 深圳早已具备了足够的资本对外来项目“挑三拣四”，从“招商引资”过渡到了“招商选资”。政府今后要进行产业调整、提高土地利用效益。

　　除重大投资项目、公共配套和市政基础设施等项目用地可以协议方式出让外，其它产业用地在三年内将逐步实现全部按招标、拍卖、挂牌出让。

　　原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。已建建筑面积超过480平方米的，按照有关法律、法规规定予以罚款、没收或者限期拆除。

　　本报讯在多年严控之后，原村民“一户一栋”私宅建设终于解禁了，符合条件的可以在政府的规范监管下建设。昨天，深圳召开土地管理工作会议，出台了《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》(以下简称《意见》)及7个配套文件。按照政府确定的目标，今后深圳将采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。未来五年，万元GDP占用城市建设用地每年将下降10%。到2010年，深圳的城市建设用地规模要控制在790平方公里以内。

　　除了对原村民“一户一栋”私宅建设的解禁外，深圳此次出台的土地政策还包括:取消城中村改造以外的各类地价优惠政策、三年内产业用地全部公开出让、制定新的地价优惠鼓励工业用地高强度开发等。

　　政府的意图很明显，就是要通过政策、价格等各种手段，引导土地的高效集约利用。深圳市市长许宗衡在评价这次深圳历史上首次以市政府名义召开的会议时说:“这是深圳为全面提高土地管理水平而召开的一次非常重要的历史性会议。”

　　原村民房建筑面积不超480m2

　　除城中村改造地价优惠取消

　　深圳地少人多，在有限的土地上精耕细作是深圳产业发展与转型的必然出路。昨天，许宗衡介绍，如果延续目前的建设速度，到“十一五”末期深圳的土地资源将开发殆尽。“深圳建成区面积已达713平方公里，超过了新加坡的整个国土面积，但以工业产值比较，我们的土地单位产出仅为新加坡的18%，香港的16%。”他说。

　　在这次出台的《意见》中，政府开始运用经济杠杆促进节约集约用地。《意见》中规定，将改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除《城中村(旧村)改造暂行规定》以外的各类地价优惠政策，建立通过税收优惠、财政补贴和专项基金扶持等政策支持产业发展的机制，避免低地价导致土地的粗放利用。

　　配套文件中规定，深圳将通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，鼓励使用存量土地，促进节约集约发展。具体优惠政策为，对新出让的工业用地(招标、拍卖和挂牌出让的工业用地除外)，按不同的容积率分段累计计收地价:容积率在1及以下部分，按现行规定地价标准的1.5倍计收；容积率在1-3.0(含3.0)之间的部分，按现行规定地价标准分段累计计收；容积率超过3.0的部分，不收地价。

　　三年内产业用地全公开出让

　　深圳经济发展到现今阶段，早已具备了足够的资本对外来项目“挑三拣四”，而不再是早年的一味引进。用许宗衡的话说，即已由“招商引资”过渡到了“招商选资”。

　　在这一过程中，自去年起开始试行的工业用地招标、拍卖、挂牌出让，成了政府今后进行产业调整、提高土地利益效益的重要手段。《意见》中提出，除重大投资项目、公共配套和市政基础设施等项目用地可以协议方式出让外，其它产业用地在三年内将逐步实现全部按招标、拍卖、挂牌出让。

　　为了推进产业用地的全部公开出让，深圳还规定，今后招标、拍卖、挂牌类工业项目无需进行项目评估，但在容积率确定问题上要符合产业、环保要求。

　　原农村违建两三年内清完

　　此次出台配套政策，还立足于通过疏堵结合的方式，解决深圳违法建筑的历史顽疾。即通过对符合历史政策的“一户一栋”原村民非商品住宅建设解禁，将其纳入政府规范管理。

　　配套政策规定，已划定原农村宅基地或者在城市化过程中确定非农建设用地标准但至今尚未建设住宅的原村民，由各区政府负责组织集中建设公寓式多层建筑；建成区零星地块内已划给原村民的宅基地，允许新建与周边协调统一的住宅。

　　2004年10月28日后停工待处理的原村民住宅，由所在区政府按照是否符合原农村宅基地或者非农建设用地标准和每户不超过480平方米建筑面积的容积率标准，甄别办理。配套政策中还明确了报建条件、建设原则、建设标准与人口资格标准、建房程序等内容。

　　配套政策还规定，原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。符合原农村宅基地或者非农建设用地标准的停止施工的建筑物，建筑面积超过480平方米的，必须按现有高度封顶，不许加建。已建建筑面积超过480平方米的，按照有关法律、法规规定予以罚款、没收或者限期拆除。

　　另外，许宗衡昨天还表示，深圳将争取在两三年内完成1999年3月5日(市人大处理违法建筑的“两个规定”实施日)之前全市20多万栋原农村私房和经营性违法建筑的处理。

　　配套政策解读

　　《处理宝安龙岗土地遗留问题的若干规定》

　　擅自出让未建土地无效

　　《规定》中将每一类土地遗留问题的处理作出了详细规定。其中，对原农村集体经济组织擅自转让未建的用地，规定土地受让方将土地退还给原农村集体经济组织，原农村集体经济组织将转让土地所得退还给土地受让方，双方自行解除土地买卖合同或协议。

　　《深圳市土地储备管理办法》

　　七类土地纳入土地储备

　　《办法》首次明确宝安、龙岗两区城市化转为国有的七类可建设用地须纳入土地储备，并提出政府应积极推进土地收购工作。《办法》规定:主管部门应当拟订年度土地储备计划，对储备土地进行动态管理，避免储备土地被非法侵占。

　　《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》

　　协议类工业项目须评估

　　由于工业项目建设用地管理中存在管理渠道过多、缺乏前期把关或把关不够、无统一用地标准等问题，深圳出台政策规范工业项目建设用地申请审批程序已十分必要。

　　《办法》规定，协议类工业项目必须进行评估，评估由市工业主管部门与市高新技术产业园区领导小组办公室主持。

　　《深圳市工业项目建设用地控制标准》

　　工业用地五项指标控制

　　该标准共设置了五个指标:分别为投资强度、容积率、土地产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地面积所占比重，以引导深圳的工业朝着高附加值方向发展。《控制标准》适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

　　《驻深武警边防部队工程建设项目管理办法》

　　武警项目纳入“绿色通道”

　　《办法》将驻深武警边防部队工程建设项目纳入政府各部门的“绿色通道”。

　　同时，还对改变功能的建设项目、与规划不符的建设项目、进入市场的项目、须完善相关手续的在建项目及新建项目的办理程序作了详细规定。

　　本版采写:本报记者李斌

　　图:

　　2006深圳春交会上的楼盘展示。本报记者单增辉摄

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