中小户型70%比例如何分配到楼盘引关注

　　本报讯 前天，本报率先披露了建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)，明确了“90平方米”为建筑面积，非套内面积；“70%以上”90平方米中小户型比例按照年度城市总量计算。昨天，新华社也就此发出消息，历时一个多月的关于“70%的比例是占城市总量还是针对单一项目”的纷争终于尘埃落定。

　　该《意见》明确指出，“自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)

新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。”

　　广州市国土房管局相关人士昨天表示，广州市落实“国15条”的地方执行细则正在制定中，将会很快出台。

　　《意见》中明确要求，要把套型结构比例落实到具体项目。城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　从该《意见》来看，未来城市规划与开发的焦点将集中在“如何将整个城市总量的70%的中、小户型分配到各个楼盘中”？另外，政府的70%总量如何界定，统计口径如何？因为每年国土部门的土地供应计划与实际推出量与地块的实际成交量总是存在巨大的差额，政府部门如何在年度中掌控好“户型比例的分配”？

　　据业内知情人士透露，由于目前广州市的具体细则还未落实，具体的城市年度指标也未落实，因此现在一切“未获得施工许可证”的组团或项目全部“暂缓”下来。

　　业界反应

　　楼盘间可以互相调节？

　　业内专门跑报建工作的资深人士建议，“应该按每一栋楼的平均户型做为标准，如一栋楼总建筑面积除以总套数，得出的户均面积少于90平方米的则为符合标准的项目。”该业界人士表示，这种做法可操作性强，估计广州市相关部门会采用。

　　全国均有开发项目的发展商代表梁先生告诉记者，“听说发展商旗下的项目可自我调节，如果这样的话，对于我们按区域发展的企业来说，是个好事，应该多个项目之间可以相互调节。”

　　也就是说，“这个指标大家都可以调剂的，如果是按照每栋楼的户均面积作为衡量标准的话，则多数项目是可以过关的。”

　　广州供地计划要更改？

　　2005年广州市国有土地使用权出让计划共有两个，分别是《2005年广州市(八区)经营性国有土地使用权出让计划》和《2005年广州市番禺区、花都区经营性国有土地使用权出让计划》。综合统计两个《计划》，2005年广州市共计划出让31宗土地，总用地面积为166.44万平方米，总建筑面积为358.33万平方米。2005年广州共成功出让土地28宗，总用地面积40.89万平方米，其中有14宗是上述两个计划中的土地，其他16宗为2005年年度计划之外的用地，包括8宗烂尾地。

　　合富辉煌集团研究部认为，“国十五条”出台土地出让方式及出让结构的改革，令广州市今年下半年的供地计划要做重大更改，原定7月拍卖的开发区三幅土地已经延迟推出，令广州市82幅地高达851万平方米的土地出让计划估计要调整，下半年土地市场的变化值得期待和关注。

　　广州经纬地产市场调研部研究主任吴定金告诉记者，“对比2005年出让计划和实际出让结果，实际兑现出让的比例约为24.6%。如果只计算2005年年度计划内的14宗土地(用地面积为13.35万平方米)，则实际兑现的比例只有8%。”该市场专家指出，“目前已经出让、已审批但未取得施工许可证的项目主要是去年下半年和今年上半年公开出让的部分住宅用地，以及发展商原有的开发用地。从审批到取得施工许可证，一般需时2个月左右或以上，估计这部分项目的建筑面积约为80万平方米左右。”

　　70%比例很难统筹分配？

　　如果按照“年度计划”来计算70%的话，广州多数地块到年终时仍未成交，而如果把市场上“已取得土地而未有施工许可的部分全部纳入的话，70%的比例较难统筹与分配。”

　　戴德梁行研究顾问部董事黎庆文对此表示，“这给地方政府很大的处理空间，可让地方政府根据具体的情况执行政策；同时给地方政府一次挑战。因为新供应的地块早在推出时契约上已有明确的规定，现焦点集中在未取得施工许可的地块上，容积率分配的问题在考政府职能部门的功力，要求其提前做功课，从地块考虑到定位及市场需求等。”

　　对发展商而言，需要承担一定的风险，如政府定位的比例是否准确；还有新政后卖地的价格由于有了限制，使发展商预期的利润空间缩小了。

　　专家观点

　　应出台单个项目户型比例

　　同创卓越执行董事陈柳青:70%比例针对年度地区总量的规定最终确立，使政府可以因地制宜做出规划和调整，整个城市的住房供应结构将会更加严谨。如果只是面对单个项目，就会显得过于简单和缺乏科学依据。

　　随后相关政府部门面临的将是每个具体项目的户型比例分配问题，目前广州不仅仅中心城区以大户型为主，郊区楼盘大面积化趋势也相当明显，如果将来以中心城区作为大户型供应地，周边区域的项目就只能以建设90平方米以下单位为主，反之亦是如此。因此，有了总量的比例，相关部门还应在短期内对每个板块的住宅供应结构再进行细划。

　　记者手记

　　迟到的补丁

　　虽然将十五条细则的一个漏洞遮盖上了，但由于政策瑕疵所导致的负面影响远没有结束。目前，西安、大连、深圳等地都已出台细则，明确“70%”按项目计算而不是按照总量计算。在建设部的“补丁”问世之后，这些地方会不会重新修改其细则？毕竟，总量70%的伸缩性更大、可发挥的空间更大、政府的自由裁量权更大——权力寻租的空间也大，地方当然更愿意70%是一个总量。也就是说，在建设部的补丁问世以后，各地可能也会抛出大大小小的补丁，对自己的政策进行修饰。

　　本报记者肖阳朱大尉林涛邹阳军王卫国

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