成立业主大会要等几十年

　　□本报记者戴敦峰

　　天价物业费

　　物业费：每平方米每月12.5元。

　　“自从2000年，我在紫玉山庄二期买了这套别墅后，和物业公司的纠纷就开始了。”张必清说。紫玉山庄地处北 京朝阳区大屯乡，位于6000亩森林公园的三面环抱中——这也是张必清当初选中这里的主要原因。

　　但优美的环境并不能抵消张必清等业主的不满。“我的别墅大约400平方米，一个月的物业费就要付5000元！ ”这位中年白领抱怨说，“北京有很多类似的高档别墅或者公寓，物业费也不过每平方米8元。”

　　杨先生则遇到了另外的烦恼：2003年，他在紫玉山庄购买了一套300多平方的别墅，开发商在通知其收房时， 要求他预先缴纳3年

　　“10多年来，物业公司与业主的产生了大量纠纷，每年不下百起，这让当地派出所都很头疼。”业主们在给北京市 政协的一封信中写道。

　　问题的焦点就在12.5元的物业费。这是怎样制定出来的？张必清不明白。物业公司称：小区的绿地多，会所等公 共设施维护也需要费用，但拒绝公布具体账目。“如果再问得深一点，他们就让我们问老板去。”

　　据了解，紫玉山庄的集祥物业公司是开发商的全资子公司。记者于8月1日向集祥物业有关负责人提出采访要求，但 截至发稿时，对方一直未有答复。

　　还要再等几十年？

　　2006年1月1日，《北京市物业服务收费管理办法(试行)》出台让业主们看到了希望。“新办法”规定：物业 服务的收费标准由业主大会——即全体业主——决定。

　　北京市居住小区管理办公室(简称小区办)一位负责人表示，在社区业主大会成立之前，物业管理公司通常由开发商 指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。

　　“新办法”让张必清等人看到了希望。“成立业主大会，和物业公司‘议价’。实在不行，就换掉这个管家！”一位 紫玉山庄的业主说。

　　他们兴冲冲地找到朝阳区小区办，却被工作人员泼了一盆冷水：要成立业主大会，必须等所有房子都卖完。而现实情 况是：紫玉山庄于1993年开建，规划共分5期，如今第一、二、三期已经建成，第四期仍然在施工，第五期的建设尚未开 始。最早的业主已经入住近13年。

　　“仅仅是第一期和第二期就卖了十几年。”业主沈占倪说，“要是等第五期全部卖完，岂不是还要再等上个几十年？ ”

　　业主们不甘心，他们把法律法规翻遍，终于找出一个文件——

　　2004年，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(又称338号文件 )，其中规定：新建和已建成的商品房中，入住率超过50％的，或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域… …应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　“我们已经住满六个两年了，总应该让成立业主大会了吧？”一位业主说。

　　开发商也算业主，游泳池有投票权

　　业主们拿着338号文件又找到朝阳区小区办，一位负责人称：第一次工作人员的解释有误，按照规定，应该由“一 、二、三期的业主，和四期已经签了购房合同的购房者参与投票”。至于已经建成但没有售出的房屋，由于产权在开发商手上 ，因此开发商也是“业主”，也要参与投票。

　　338号文规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，是按照拥有的物业建筑物面积计算的，每1平方米计为投票 权计算基数，不足1平方米的部分不予计算。

　　“比如说，我的房子是100平方米，你的房子是200平方米，你所持的投票权就是我的两倍。”北京隆安律师事 务所的房地产专业律师秦兵解释说。

　　根据《物业管理条例》的规定，业主如果想要进行炒掉物业公司这样的“大动作”，必须有2／3以上业主所持投票 权通过方可。

　　这似乎是一个不可逾越的障碍——紫玉山庄的业主们对一、二、三期的面积进行了统计，结果表明：前三期业主购房 的面积占总面积的62.4％。

　　“这是一个微妙的节点。”张必清说，“如果就以前三期计算，即使成立业主大会，开发商仍然持有否决权，因为他 们的投票权在1／3以上。”

　　如果紫玉山庄的别墅再卖出去几套，开发商和业主持有的投票权此消彼长，业主是否就能占据优势呢？

　　按照《物业管理条例》的规定，开发商持有产权的配套设施也有投票权。这就意味着，小区里的会所和游泳池在业主 大会投票的时候，也会“站到”开发商那边去。

　　“如果加上能够参加业主大会投票的配套设施，购房业主的投票权会进一步降低，为53.4％。”业主们经过计算 得出这个结论。

　　“大家对会所和游泳池产权是否归于开发商还有争议。”秦兵律师说，“但是，没有业委会就无法进行清查。所以业 委会能否成立对于业主来说至关重要。”

　　“业主的概念是相对于开发商和物业公司而言的，把享有物业所有权的开发商也作为普通业主与普通业主享有同等权 利，逻辑上是不合理的、对保障多数业主的合法权益是不公平的。”秦兵说。

　　相对的“相对”

　　业主们继续“钻研”338号文件，发现里面还有这么一句话：分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见 成立业主大会。

　　“一期和二期已经建成十几年了，而三期是两年前刚刚建成的，那一期和二期能不能成立业主大会？”

　　一期和二期大多售出，按照业主们统计的数据，两期业主持有的投票权在80％以上。

　　业主们又一次找到小区办。“这已经是我们第20次来，还是第30次来？”张必清说。

　　但是小区办的答复是：一期、二期和另外三期共用小区的道路，因此不能算作“相对独立”的区域。

　　“为什么338号文件中是叫‘相对’独立区域，而不是‘绝对’独立区域呢？什么叫‘相对’呢？”张必清有些激 动。他们自认为已经把法律法规研究得挺透彻了，但跟开发商办比起来，显然还只是“相对”透彻。

　　“如果一期和二期不能单独成立业委会，那还面临一个棘手的问题：如何找到刚刚和开发商签了合同的四期业主？” 秦兵律师说。同在北京朝阳区的亚运新新家园，一期的业主们曾遇到过同样的问题——尽管亚运新新家园二期尚未交房，但已 经签订了购房合同的购房者也是业主。因此，需要包括他们在内的2／3业主同意，才能成立业主大会和选举业主委员会。

　　570户一期业主被难住了。茫茫人海这些未来的邻居们从何找起？掌握他们资料的开发商自然不会配合。

　　紫玉山庄的业主们也面临这个问题。也许他们只能等待，说不定哪一天，开发商会把手中的票投给他们？(P1173141)4 ％

　　消费者对谁意见最大

　　沈洪 孟彩霞

　　总数：减少了8573件

　　7月下旬，中国消费者协会发布了2006上半年全国投诉统计结果。与2005年同期相比，总数减少了8573 件。但在以下几个领域里，问题仍然集中。

　　被投诉最多的服务：互联网

　　数量：3539件，比去年同期增长53.9％。

　　问题：(1)网络安全，个人账户、密码被盗造成财产损失是投诉的重点。(2)网上购物，卖出商品与宣传不符。

　　消费提示：因目前法律对此类问题尚未明确规定，所以维权难度较大。中消协提示，交易前要仔细查询卖家信用度， 交易后要索取购货凭证。

　　最能“忽悠”消费者的：

　　预付费和返券

　　数量：4830件，同比增长29.7％。

　　问题：各种会员卡、优惠券、打折卡在消费者付钱办理后，缩水现象严重。预付费投诉主要集中在美容美发、健身及 饮用水的水票上；问题主要是无法预约、不按办卡时约定的标准提供服务，甚至提供几次服务就关门大吉。虚假折扣、循环返 券，商家套牢消费者的手段也层出不穷。

　　消费提示：消费者在办卡前应对商家的资质和经营状况充分了解，仔细斟酌所办消费项目及优惠条件，避免一次性投 入过高，对优惠幅度特别大的更要引起警惕。办完卡一定要索取发票、协议等相关证据作为依据。

　　群体投诉最多的：物业管理

　　数量：2121件，同比增长24％。

　　问题：物业利益涉及整个小区业主，他们人身受到伤害、车辆财产损失等治安问题突出，另外，物业管理服务不到位 、随意调整停车费用、公用设施老化得不到及时维修等情况也比较普遍。

　　消费提示：选出代表广大业主利益的业主委员会，与物业管理公司签订物业管理委托服务合同。仔细斟酌每一条款， 服务费的价格须经业主评分、物价局听证等程序再决定。业主委员会定期组织业主大会，督查经费使用情况，受理业主投诉。

　　最难根治的：电信服务

　　数量：19048件，同比增长18.6％。

　　问题：收费和售后服务问题依然是投诉热点，如话费套餐规则不明确、强行定制短信、短信欺诈、垃圾短信等。信息 产业部2006年初开展专项整治活动，颇有成效。但不法SP商又重新抬头，短信市场重陷混沌。

　　消费提示：用户收到由不熟悉的或非普通电话号码发来的短信，不要轻易回复；对信息服务业务经营者发来的业务推 销诱导短信，应谨慎打开不要回复；对业务宣传中未按规定明示资费的短信息服务业务，用户最好不要选择使用，并应向相关 电信企业客服电话咨询相关资费标准。

　　被投诉最多的产品：手机

　　数量：37166件同比增长6.9％。

　　问题：手机市场竞争激烈，趋利的厂家一味扩大生产规模而忽略一些必要的技术试验，导致本身质量不过关的手机流 入市场，尤以多种娱乐功能的机型为甚。无配件、不愿意对零部件进行维修、对产品只换不修等质量问题，已困扰消费者多时 。

　　消费提示：选择正规商家和质量好、信誉高的品牌，购买时需卸下电池认真查看机器背后粘贴的串号，并通过厂家查 询系统对其真伪进行识别。当场弄清所有配置的商品情况，并要求销售者如数提供，尤为重要的是保存好购货凭证。不要轻信 价格“缩水”，对存在质量问题的手机应在7天内及时退掉。

　　最依赖虚假广告的：药品、保健食品

　　数量：2835件，同比增长10.5％。

　　问题：虚假广告泛滥，已经让国家工商总局下令整治；在老年人聚集的场所举办各式各样的“义诊”，向老年人高价 推销药品也是手段之一。

　　消费提示：不要轻信。如有身体不适，应当到正规医疗机构就诊，或到正规药品、保健品销售店购买商品。

　　最贴近民生的：食品

　　问题：食品标识不规范；内容与实际不符；食品中含异物；食品过期变质仍在销售；散装食品不卫生，尤其是散装食 品在放置、保存、保质期等方面暴露出严重的卫生问题。

　　消费提示：特别注意产品的成分标识、包装、标签和认证标志，看有无注册

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