和谐与调控

　　和谐与调控

　　吕劲：我们觉得现在挺和谐的，越来越和谐，越调越和谐。

　　赵晓：如果是和谐的话，我们政府现在搞这么多调控，搞这么都措施，要不就是全无必要，要不就是使和谐变成不和谐。所以我还是倾向于聂会长，小广。他们在这一点上都是

一致的，认为这里面的确有不和谐的因素，当然这个不和谐包括很多方面，包括社会方面，包括经济方面，包括资源方面。

　　我现在提这么一个问题，假设吕总有机会给总理提一个建议，我们现在已经很和谐了，没错，在这个阶段已经很和谐了，但是我们怎么样让它变的更和谐？你可能会提出一个什么样的建议？

　　吕劲：正常情况下有媒体在的话，我一般是不回答假设性问题的，所以我今天还是不改变这个习惯，而且是反映我们这个行业的实情，特别有媒体在我不会回答这个问题。

　　聂梅生：我们每年都做一些提案，这些提案有些会被采纳。现在我们正在准备两个提案，还没有成形，这个提案是写给人大政协的，一个提案，我们在酝酿还是关于限制流通的，有公共产品性质的这种住宅，在中国应该采取什么样的政策？因为我觉得当时三大改革，房改，医改，教改，对教改和医改现在说的比较多，我们也应该从房改进一步深入，以前更多说的是

　　另外一个问题比较复杂，现在土地是这样的，在进入到建设用地的过程中，就是农用地转成建设用地，这个过程当中就出现了很多问题，农民这块反映很大，农民收益太小，土地增值部分农民没有分享，为什么不能直接参与开发用地？

　　吕劲：我谈谈我的观点，关于政府要不要在里面扮演一个角色，政府还是需要扮演一定的角色，特别是一个城市的城府。你看世界各国一些成功的案例，每一个业主还是要拿出一部分资源去维持整个城市的运营，也就是我们说的地税，这是全世界一个可行的办法，成功的办法。

　　但在我们国家这个路很短，大家在目前也在争论这个事情，其实地方政府它还是有需求，一定要有资源去把这个地方建设的更好，这里边的资源其中一部分是从房地产中去获得，这个是正常的。不至于说需要从农民一手拿了以后我再拿高价，这个是相反的。像我们整个城市这种管理模式，咱们物业的税收政策里面，跟世界成功的案例还有一个很大的区别，是我们一次性把所有的七十里面发展商收在手里，收完了以后，这个地方政府在七十年里面不会再有机会收第二次了，七十年里面他收了这一次以后，每一个具体城市需要这笔资源。长远来讲是应该跟世界接轨，每一个持有物业的业主，都应该在一定的期间里面，一个月也好，一个季度也好，一年也好，去给当地的政府一个税收的费用，这也是大家所说的房产税，不管你这个业主来这里住也好，出租也好，拿来空置放也好，只要你持有这个物业，你就应该拿出这样的资源。特别是你这个区域，北京市二环以里应该高一点，那么你持有二环以里这个物业你就应该多拿点资源，五环以外还没涨，政府自然会这个资源少一点，你交的税收少一点，当五环以外也发展到像洛杉矶这样，五环以外的人同样要交一样高的资源，这样才能把城市维护好。所以我们也不应该指责各地的政府他的这种冲动，说要收取土地出让金，在目前这种情况这是其中一种说法，但不断我们会把这个情况调整过来，这是一个最终的，让我们整个房地产产业跟我们最终每一个持有物业的业主，整体的一个和谐关系。毕竟发展商跟全体业主还是一个巨大的差别，所以大家的注意力应该关注在目前的，已经持有物业的这些业主身上，在他们身上获取资源，来供养地方政府，或者是拿出这个资源，把地方资源，或者每个不同的区域搞的更好一点，假如这个区域贡献是大的，区域的政府把这块资源，这个特定区域他们这些业主贡献的资源，就应该大部分还是拿来维护提高这个资源的公共需要，卫生、治安、建设等等，这是我个人观点，我们应该向这种模式靠拢。在这种时期地方政府不收任何地价，他怎么让这个地方的人民生活的更幸福，提高的更快，所以我的个人观点是这样的。谢谢。

　　范小冲：刚才大家说和谐，平衡，实际上对于今天，特别是房地产行业是从计划经济走向市场经济的过程，在这么一个又是高速成长的发展阶段，所以肯定会出现很多的不平衡，像刚才聂会长说的扁担，你在快速爬山路，那个东西肯定是一颠一颠的。

　　出现这种情况怎么办呢？我觉得应该应用中国的智慧，原来的中医是怎么做的呢？赢则去之，缺则补之，而不是像简单的西医见脓包就挑，中医实际上是用药来调动你自身的潜力，然后使你从不平衡走向平衡，实际上还是借助你自身的力量，所以我觉得这个应该利用中国的智慧。

　　刚才王老师说有一个观点我是同意的，就是说现在的需求是有泡沫的，这可能跟购房情节，包括现阶段的发展都有关系，包括对未来

　　城市化没有过深的研究，城市化是伴随着工业化，伴随着急剧的效应，大家进入城市，应该拥有更好投资的回报，拥有更多投资的机会，也拥有更多就业的机会。同时在这儿也享有现代城市的生活方式和文明，实际上城市是更加集约的，所以这种城市的集约就使得过去可能是非常低效的，完全靠着自然资源，靠天吃饭的，逐渐就形成了人工的环境，使这种土地更加高效的来利用，使它通过全新的所谓的有成有失，来创造更大的价值。所以城市化必然导致房价的上升，因为它的土地的价值是被开发出来，土地的价值是被提升的，如果地价下降的话，它实际上表面看着只是房价和地价在上升，实际上它所创造的价值是更加在提升的，就像CBD，它实际上正常的流动，最合适这儿的人，能够最创造价值的人会再增，这种流动是非常好的，这种产业是在不断的更新，不断的换代，在这种房价虽然上升，它在某种程度上，当然你说上升到一定非常高的程度，你说限制城市化，它也是促使城市在转型，在升级，结构在调整。

　　我们理解的城市化肯定不是原有的城市人口，一个简单的消费升级，当然今天中国的城市化主要还是增量市场，现在实际上是一个巨大的增量市场，而今天的城市化也不简简单单就是民工进入城市就是城市化，现在看大量的，你看学生就业，你可以看到我们公司的人，包括我们卖房的，包括我们二三建城市，有很多比例都是周围郊县的人，他们到城市来就业，到城市来发展，所以我们针对的客户叫做新新白领阶层，这也是伴随着中国城市化迅速崛起的阶层，这个阶层也是今天购房主力的阶层。所以城市化是今天中国，应该是发展到一定阶段，像二战之后的日本，像当年的美国，在这个阶段，在这个快速城市化都会有这么一个阶段，这个是跟农业化，工业化和今天城市化发展阶段相关的，在这个阶段应该来说，我不敢说一个国家或城市，在这一个阶段都是城市在集聚的过程，而这个过程都伴随着房价地价上涨。

　　我知道纽约当年是花了一百多美元就买下了曼哈顿，今天大家看看曼哈顿是一个什么样的价值？所以城市化也伴随着城市价值的提升，也伴随着大量的市政基础设施的投入，把土地的价值更加开发，也使更多的产业和在这儿能创造更多的价值，这是城市竞争力的表现。

　　再说一个支柱产业，在今天这个阶段，房地产确实是中国一个重要的支柱产业，这只是一个现阶段。因为中国对经济的拉动现在房地产，刚才说的上下游，实际上拉动众多的产业。在今天中国经济的贡献，房地产又占有了相当大的比例，这么一个拉动中国经济的成长，对中国今天经济的贡献要占有这么大的比例，同时又对刚才说的产能过剩，又起到巨大的对资金，对资源具有着巨大的，使得它创造更大价值的这么一个产业，毫无疑问在现阶段就是一个重要的支柱产业。这个在十一五规划中也是这么明确的，当然它并不代表着它永远就是重要的支柱产业，你就像西方国家，现在实际上房地产在国外成熟国家，成熟的市场经济国家，它现在已经从开发阶段走向了现在的第三产业，所以它房地产的金融，二手房，包括它的旧城的改造，它已经成为主导，而今天中国实际上还是处于一个增量市场。所以中国房地产大家看到，实际上是一个开发过程，所以大家的眼光还都看在它的增量，开发，存量，因为实际上真正中国房地产的存量也就是近五年，八年才形成一定的存量，过去的很多存量都拆迁了。

　　所以我感觉今天城市化，对于中国房地产的这么一个阶段，这个阶段如果不在一个战略的高度，不在一个中国大背景下来看房地产，简单就看房价，简单就看房价怎么办，靠这个拉下来，见包就挑，这样的话这个人早晚被他折腾死，一定要找到他内在的原因，要通过制度安排，要通过调动市场自身的机制，才能使这个人从不平衡走向平衡，从不和谐走向和谐，这个和谐才是真正的和谐，而不是靠着输血，然后靠着家养，维持着一个植物人。谢谢。

　　赵晓：感谢小冲，现在大家热烈的鼓掌可能一半是给你的，一半是欢呼他们提问的时间终于来了。好，我们已经完成两个阶段了，发言阶段和讨论阶段，但是我感觉这个问题还是没有讨论清楚。刚才有的人认为我们现在已经很和谐了，有的人认为不和谐。我个人的看法我们现在的确不和谐。我们很难说中央政府和地方政府是和谐的，我们很难说农民和国家之间的关系是和谐的，我们也很难说开发商和购房者之间的关系是和谐的。现在全中国所有产业中最不和谐的领域就是房地产领域。