新闻中国八月论坛激烈争鸣

新闻中国八月论坛现场
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新闻中国八月论坛现场

　　争鸣一：工业化阶段：房地产的抑制与发展

　　争鸣二：和谐与调控

　　争鸣三：调控的悖论

　　争鸣四：二手房：和谐的密匙

　　工业化阶段：房地产的抑制与发展

　　王小广：大家都在互相吸收不同的观点，每次我都有交锋，但是每次我都会跟大家学习很多东西。城市化加快，城市人口增多就争相买房，房价就上升，这是许多专家和房地产商的逻辑，我要说的，高房价将阻碍人口城市化过程。或者说中国房价的大幅增长不是因为城市化，而是因为炒作和城市本身对住房的过度消费。什么是城市化？城市化是农村人口转移城市，这叫城市化，人口城市化就是农村人口的城市化。我们理解城市化就是你城市自身的需求，这完全不是城市化推动的房价上涨，讲城市化加速是个借口。我现在观察，这些年城市化放慢了，当然除了个别地区它确实是扩大了，但从成果来讲城市化是放慢了。

　　第二个，房地产企业家乐观是对的，但是我有一个提醒，希望有一个风险意识，不仅是你行业的风险，而是整个宏观经济的风险，到目前为止中国房地产没有经历一个像样的衰退，甚至萧条，但房地产增长是有周期的，而且有大涨也会有大跌，有快必须会有慢。一定要有风险意识，你们讲无风险是错的，房地产应该算是个高风险行业。另外，房地产在这个阶段发展，要更多的强调其公共属性，消费属性，而是过多地其投资属性，财富效应。

　　第三个我刚才还没有完全讲清楚，许多人强调现在房地产的高增长是因为发展阶段。我不同意，相反我认为，房地产大发展的阶段远未到来，现在是过度透支了。房地产的大发展应该是工业化完成之后的事情，在工业化的过程中过度强调发展房地产，把其作为经济增长的

　　2003年时，我曾说追求房地产可持续发展的目标，比GDP稍微高一点，GDP10%，房地产稍微高一点，这样可持续的长期发展，然后等工业化和城市化基本完成了，房地产才应该进入真正的快速增长期，那时候出现一些我没有意见。

　　我还有一个观点，刚才聂会长说房地产主要是两个问题：没房住和房太贵。我非常同意。许多房地产商和专家都认为现在主要是政府没有负起穷人(或低收入者)的责任，把一切问题都推给政府。我认为，没房住这个问题慢慢来，我不太强调市场和社会太过度的注重这个问题，但是我们一定要有公共政策，就是长期的，有一个长期的目标，慢慢做。主要的问题还是市场的问题，70%的多数人买不起房的问题，房价问题是核心，对这个问题政府和房地产商都有重大责任，目前这方面与消费者需要的差距甚大，我就讲这么多。

　　赵晓：我插一句，我要问小广一个问题，你前面讲到房地产整个国家的政策趋向应该是中性偏紧，这样一个政策效应，我们可想而知它会减少房地产的供应，如果减少房地产的供应，在给定需求的情况下，它带来的结果就是房价进一步上涨。这和你刚才讲房价贵是核心之间有没有矛盾。

　　王小广：不矛盾。

　　赵晓：压抑会不会压抑人民对幸福美满生活的追求？

　　王小广：你本来水平是70平米你非要住150平米，这是要付出代价的，因为这里面有风险。房地产商口口声声讲房地产市场化程度高，不能用非市场化的调控干预房地产市场，实际上中国房地产市场充满着“伪市场”，有很多垄断因素，在不少情况市场是扭曲的和被操纵的。所以不要夸大中国房地产的市场化程度和效率。这样的市场会使消费者付出高昂的代价。

　　赵晓：如果是市场化只是表面，那么它的实质是什么？

　　王小广：房地产的市场化不是“炒作房价”，而是制度的合理化和公开透明，尤其是政策上不能过度强化这种扭曲的市场化。而且我再强调一次，不应把房地产作为支柱产业而给予过度的政策刺激。

　　赵晓：主导产品跟主导产业有什么区别？房地产我们知道在很多国家，的确在某一阶段都扮演着支柱产业角色，你是反对在某个阶段发展房地产，还是整个都反对？

　　王小广：肯定是这个阶段。

　　聂梅生：可能咱们掌握的资料不一样，我掌握的情况是这样的，简单看一下美国情况，2004年4月份，全美商业银行工商企业贷款是8879亿美元，2004年4月，同样时间里房地产贷款是多少？23623亿美元，一个是8879，一个是23623，房地产贷款是工商企业贷款的2.7倍，这是2004年。再看2005年4月份，工商企业贷款是9677亿美元，房地产贷款是26663亿美元，相当于这两个数据的三倍，就是房地产贷款是工商企业贷款的三倍，这是美国的数字。中国现在是多少？中国现在房地产贷款只是工商企业贷款的六分之一，所以你说美国不重视房地产，这个我觉得是说不过去的。

　　王小广：这跟支柱产业是两码事，如果这么分析，那么应该讲金融是第一支柱，因为社会的一切都是金融。

　　聂梅生：人家是几百年锤炼下来，这里面包含多少个金融学经验，有篇论文叫《中国房地产发展当中的金融问题》。建议大家看一看，这个观点我不是说完全同意，但是我同意他的数据，不能说国外不重视房地产。

　　赵晓：我有一个问题要问聂会长，刚才小广强调的是发展阶段，认为在我们这样一个工业化的阶段，房地产不能发展太快，特别是房地产泡沫应该是在工业化完成之后。所以，我们要反对他，举一个例子，就应该拿美国跟韩国他们发展阶段跟我们这个时期相当阶段的情况作比较。

　　聂梅生：这个有非常详细的研究，在人均GDP是我们的增速，包括美国，包括日本，日本在二战之后的阶段和我们现在的阶段差不多。昨天我们讨论这个问题，房价怎么叫合理怎么叫不合理？有两个重要的层次，一个是人均GDP，恩格尔系数，基尼系数，你拿来相比就知道。还有一种观点认为，人均收入的增长率大于房价的增长率，就应该说是合理的。因为你不能只说房价涨，人均收入也在涨，你看这两个增长率哪个涨的快？现在我觉得咱们有很多的论文都不能说明问题，要真正来说的话还得把数据查准了，我倒有一个问题想提出来，中国现在商品房房价到底高不高？现在的房价水平到底是合理还是不合理？当然有一个说法认为是非常不合理，甚至认为是泡沫，泡沫一定会破裂，破裂一定会造成崩盘，崩盘一定会连累宏观经济，这是一种。另外一种认为有些过热，不过不是肥皂泡一刺就破了，破了以后什么都没了就崩盘了，它是啤酒泡沫，啤酒泡沫稍微下来以后，恢复到正常，并不是说什么都没了，这个判断始终在各种PK争论当中是错位的，真的是错位的。

　　吕劲：我说说我的看法，我非常钦佩我们建设部的前官员做的深入的研究，说服力会更多一些，但是不能简单把美国跟中国相比，中国是中国，如果拿美国照套中国是行不通。另外一个，我真的不想参与房价问题。

　　赵晓：我也支持吕总的观点。

　　王小广：核心问题就是房价，但是都不愿意讨论。

　　赵晓：我们今天暂时不要谈房价。如果大家都觉得这个问题好，我们可以专门找一个时间来讨论。今天我们是围绕着我们的主题，转型和和谐这样两个主题来谈。

　　刚才聂会长提到，有关我们这个话题，核心一个是房价太高，另一个是住房的结构不合理，我个人觉得可能还有其他一些问题，比如土地产权和住房产权问题，住房市场制度的建设问题，还有政府监管的问题，可以说问题还是比较多的。比如，房地产是一个特别需要监管的市场，全世界的政府都努力地在房地产市场里面起到好的监管者的作用。一个典型例子是呼和浩特市，他们居然请北京的中介公司帮助呼和浩特市把房价推高，地价推高。这样的例子表明我们的地方政府并没有去扮演应有的裁判的角色，没有去监管好这个市场，而是扮演了踢球者的角色，他在里面又吹黑哨又

　　所以我个人认为，房价合理不合理，我们不一定能讨论得清楚，买的人知道，卖的人也知道，但是学者反而可能看不清楚。学者真正应该关心的是房地产的公共制度，制度是否公平，也包括小广提到的政策的理念和方向、发展模式有没有问题，等等。我希望我们在自由讨论时间，还是更多的回到我们的主题上。小冲刚才也提到，如果这个规则是公平的，反正对大家都一样，我们就好好做事情就行了。如果这个市场是和谐的，如果它转型是成功的，我想一个非常重要的标志就是它建立、健全了这里边的制度和规程。我不太清楚各位是否认同我这样一个看法。