成都出新规 二手房转让统一征收1%个税

　　今年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，进一步细化和明确了转让住房税前扣除费用标准及相关问题，引起社会的广泛关注。昨日，记者获悉，成都市地税局出台了《成都市地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，9月中旬起，对不能提供完整的房屋原值凭证的纳税人，其二手房转让所缴纳的个人所得税核定征收率按1%统一执行。

　　本报记者 陈昌君

　　二手房转让需缴纳个税

　　对个人转让住房所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。据了解，1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。因此，从1994年起，个人转让住房取得的所得按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)，对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。此次国家税务总局出台108号文，就是进一步细化和明确转让住房税前扣除费用标准及相关问题。

　　核定征收成都按1%执行

　　据了解，个人转让住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。108号文件规定，合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。而根据纳税人能否提供完整、准确的房屋原值凭证，能否正确计算房屋原值和应纳税额，其二手房转让个人所得税又分查验征收和核定征收两种征收方式。

　　对能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行查验征收。查验征收适用比例税率，税率为20%。

　　对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征收。根据108号文件，对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，在住房转让收入的1%-3%比例内自行确定核定征收率。市地税局相关负责人告诉记者，108号文下达后，市地税局对北京、天津、上海、重庆、杭州、广州、济南、南京等诸多城市的执行情况进行了解，考虑到征收的便捷性以及市民的接受程度，目前经市政府研究确定我市按1%执行。

　　市地税局有关负责人告诉记者，为方便六城区纳税人在办理房屋产权过户手续时就可以缴纳个人所得税，目前已在市房地产交易中心设立缴税窗口，二手房交易的个人所得税可与营业税、契税同时缴纳。住房所在地在其他区(市)县的，在各区(市)县地税局设立的房地产交易办税窗口办理。

　　一年内购新房可退还纳税保证金

　　根据108号文件要求，我市将对转让二手房的市民建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案。对出售自有住房并打算在房屋出售1年内按市场价重新买房的市民，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　二手房个税缴纳几种情形

　　●查验征收(能提供准确的房屋原值凭证)：

　　查验征收要求纳税人提供的凭证、资料比较多，特别是要求纳税人须提供具有国家二级以上资质的房地产估价机构出具的《房地产评估报告》。查验征收适用比例税率，税率为20%。

　　计算公式：应纳所得税额=(转让住房的收入额-房屋原值、转让税金及合理费用)×20%

　　举例：李四的一套住房财产原值为10万元，转让价格为20万元，装修费、按揭利息以及手续费等合理费用为3万元，营业税、印花税等税金为2万元，那么，李四的应纳税所得额为20万—10万—3万—2万=5万，应该缴纳的个人所得税税额为5万×20%=1万元。

　　●核定征收(不能提供准确的房屋原值凭证)：

　　计算公式：应纳所得税额=转让住房的收入额×核定征收率

　　“转让住房的收入额”也是指实际成交价格，需要提供房屋买卖合同，以证明其成交价格。但根据税收征管法第35条的规定，对纳税人申报收入不实的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

　　举例：李四不能提供房屋的原值凭证，那么李四应该缴纳的个人所得税税额为20万×1%=2000元。

　　●免税

　　转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，可申请免征个税。转让人申请免征个人所得税，必须向住房所在地税务机关提出减免税申请。住房所在地在成都市六城区的，由成都市地税局在市房地产交易中心设立的办税窗口统一受理。

　　●退还纳税保证金

　　市民在住房出售后1年内按市场价重新购房，可申请退还纳税保证金。转让人应在缴纳纳税保证金之日起12个月内向出售自有住房所在地主管税务机关提出纳税保证金退还申请。住房所在地在六城区的，由成都市地税局在市房地产交易中心设立的办税窗口统一受理。否则，所缴保证金将作为个人所得税缴入国库，不再退还。

　　关于二手房个人所得税的减免和纳税保证金的退还，住房所在地在六城区的，统一向成都市地税局三分局申请办理；住房所在地在区(市)县的，向各区(市)县地税局申请办理。

　　免税二手房如何界定

　　成都市地税局总经济师答疑

　　昨日，记者就“免税二手房如何界定”采访了成都市地方税务局总经济师黄安定。

　　问：“自用5年以上”住房的起止时间，地税局怎么确认？

　　答：首先，要确定购房时间，市民需要提供相应凭证证明。在2005年5月31日前购买的住房，确定购买时间的有效凭证包括：房屋产权证、房屋买卖合同、契税完税凭证、购房发票，按其记载时间孰先原则确定。房屋买卖合同指房地产开发企业与购房户签订并在房管部门备案的商品房购销合同；购买房改房、集资建房的合同，以房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同为准；契税完税凭证，以其填发日期作为购买时间。在2005年6月1日后购买的住房，以购房人取得的房屋产权证或契税完税凭证上记载的时间以孰先原则确定购房时间。个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。还有，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按“孰先”原则确定购房时间。其次，要确定住房自用终止时间，这比较简单，以房管部门受理其产权过户申请之日为准。

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