房市调控为何屡“失调”?

　　“一年半以来，国家的房地产调控政策一个接一个，但结果却是房子离中低收入阶层越来越远，政策与成效也渐行渐远。”中国管理科学研究院研究员李开发接受《中国经济时报》记者采访时表示，房价按照如此趋势继续攀升，新一轮的宏观调控将不可避免。但是在制定新政之前，必须理清过去系列调控失灵的原因，否则，出台再多的新政也只能是“空调”。

　　李开发指出，房地产调控是一个非常复杂的问题。不过，总结其失效的根源，最根本的其实是来自于多个政策导向不一，调控思路过于微观，想兼顾多个利益目标而不可得，无法形成合力。

　　老百姓的住房保障固然是重中之重，但是地方政府的税收、银行的贷款安全、维持GDP的增长动力，与房地产开发有关的关联产业共同形成的利益集团、政府赖以用来改善城市形象、完成政绩的资金来源等等问题都深陷其中。各类政策方向不一，短视行为突出。

　　投资政策问题重重

　　“可供投资参考的产业导向政策太少，投资领域太少，投资收益太低，导致资金流向房地产业。”李开发表示，国内没有那么多的公共品可供投资。投资企业、证券、科技的收益不足，惟有房地产收益较高。中国富豪榜上房地产开发商富豪接近一半，而且都是几年时间成功立业，就是最好的例证。投资房地产的收益比银行利息少说能高出4-5倍，有的高达10倍以上。你想让人不投资房地产其实不可能。

　　而且，投资房地产安全度远较其他投入高，这也就不难理解银行为何如此热衷发放房地产信贷。

　　城市化政策过度超前

　　“倡导城市化，政策提倡过度超前导致房地产业病态发展。”李开发表示，城市化的必然趋势是房价上涨。但近年来，城市化发展过度，官员为了政绩，发展商为了通过土地牟利，加之与腐败的灰色收入连在一起，用城市中心区的拆迁带来房地产价格的走高。有报道介绍许多城市中心区质量很好、使用寿命还长的好房子都被规划拆掉了，而棚房区却拆迁不多，原因就是用拆迁推动购房消费量。

　　过快的城市化是个陷阱。城市化的基础是工业文明，是科技进步，是非房地产类产业的发展。在非房地产的产业链条上的企业，才是国民经济的基础，是真金白银的GDP所在。

　　而就我国目前的经济情况看，在非房地产产业外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，与房地产业超高速病态发展大相径庭。

　　从更深层面上说，即使有些非房地产行业取得了不俗的成绩，我们仍应看到，这些成绩其实多数是大量耗用国内宝贵资源实现的，不可再生的资源的低效率使用对国家长远发展有百害无一利。

　　拉动内需政策走样

　　“事实上，我国拉动内需的政策已经变成了拉动房地产业，这是十分错误的。”李开发表示，拉动其他内需是复杂性的多层面操作，要政府、企业、各类投资人共同努力，而且有很多风险。但是拉动房地产，政府一个文件就说了算，70年土地使用税一次交清，政府的大量开支一下子有了着落，政府官员急功近利的想法占了上风。

　　有什么政策可以让老百姓把养老的钱都掏出来？希望老百姓投资股市，但股市风险累累，许多人的钱被套牢，况且需要老百姓自觉自愿。教育产业化也是如此。因此，许多地方政府出台了不少让老百姓不得不掏钱买房的方法。

　　一是出售城市户口。只要有钱，在城里投资，就可以得到城市户口指标，只要在城市里买房也可以迁户口进城。这已经屡见不鲜。二是拆迁拉动住房消费。第三个方法叫做“寅吃卯粮、超前消费”。让人们改变传统的量入为出、存钱养老、积谷防荒的观念，形成新的消费观，那就是首付与月供，一次把20年的消费预付了。但我们同时也看到，只有在房地产领域有这种普遍的首付与月供的做法，而在技术转让、设备投入、新办企业，甚至就是教育等方面的信贷政策远不宽松，想首付与月供，没门！

　　如此等等，全国上下都在动房地产的脑筋，这样地拉动内需实在是不理智。

　　“怎么调控房价，怎么调控房地产？”李开发指出，当我们回首上述各类问题就不难明白，多个文件导向不一是调控屡屡失效的根源。要想房价调控有成效，先得把过去这么多年相矛盾的文件清理了，然后围绕房价调控的中心目标，出台配套政策，调控才会有预期的效果，否则，这种胶着的状态将会长期持续。

　　(新华社发)