准业主：介于业主和非业主之间的尴尬维权团体

　　【龙虎网报道】对于那些交了房款尚在等待中的业主们，人们习惯上称之为准业主，就像准爸爸妈妈们一样，他们此时也没有真正看到成形的房子，他们的身份介乎于业主和非业主之间。

　　可以说这期间的很长时间里，他们并不对房子拥有真正的权属，而这段时间又是最容易出现房屋质量问题的“敏感期”，因此很多准业主反映这个准宇辈的身份给他们维权带

来了不少尴尬。

　　签了认购书，就是准业主了?

　　案例：

　　朱女士在去年初跟外地一开发商签订了商品房认购书，以每平方米4300元的价格认购了一套房子，并交了1万元的定金。但是在签认购书时这家楼盘还没有取得商品房预售许可证，开发商承诺等一取得预售许可证就立即为准业主们更换正式合同。

　　一年多的等待后，眼看这家楼盘就要开盘上市了，朱女士等准业主却收到了开发商的挂号信，说之前的认购书是在未取得预售许可证的情况下签订的，应属于无效合同，要求准业主解除合同领回定金，15日内不办理的将通过法院诉讼解除合同。

　　这下准业主们没了主意，可是也不甘心呀，当初每平方米4300元认购的房子如今已升值到每平方米近6000元了，而且这一年多的等待也错失了购买同地段其他楼盘的良机。

　　王律师解析：

　　在这例案件中开发商无疑是存在很大错误的，但是朱女士等业主明知该楼盘尚未取得预售许可证还同开发商签订认购书，这也表明当初是明知存在风险的，因此也需承担部分责任。为了更好地保障自己的合法权利，提醒市民不要购买尚未取得预售许可证的楼盘，更不要随便签认购书，在发现有这样的楼盘出售时可以向房产监查部门举报。

　　尴尬二：准业主没有物权?

　　案例：

　　今年3月份，20多名接到收房通知的准业主们来到江北一家楼盘准备收房，但是当他们准备拿钥匙时却被开发商告知要先在收房程序确认单上签宇，并交纳公共维修基金，否则连进去看房都不行。

　　同时业主们还发现，开发商不愿意出示《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》、《购房面积实测表》等基本材料。而在一个多月前几名业主准备验房时就遭到了开发商的阻挠，开发商认为这些业主只是准业主，房子在交付之前所有权是属于开发商的，处置权在开发商。

　　王律师解析：

　　首先该开发商的做法并不妥当，一般来说，开发商在交房时能够出具完整的相关房屋竣工验收报告材料，就应视为中开发商的做法不符合房屋交付规定的正常程序，在这种情况下准业主们要小心了，如果耐不住开发商的纠缠先签字后拿钥匙，拿钥匙后一旦发现房屋存在质量问题再解决起来就要多不少麻烦。当然，并不是说收房后出现的质量问题开发商就不用承担责任了，此时开发商仍然有义务在合理期限内为业主免费修复出现的质量问题，不能修复的要进行赔偿。如果房屋质量问题已严重影响居住的，还可以要求退房。

　　另外，开发商要求业主先交公共维修基金再收房的做法也是不合理的，开发商只是代收维修基金，而且没有相关规定要求维修基金要在收房前交纳。

　　尴尬三：准业主没有被选举权、投票权?

　　案例：

　　8月份，江宁一家大型楼盘的业主们要成立业主委员会，并在小区的BBS上贴出公告。但接下来出现的事却让发起者们为难了，因为该楼盘是分期开发的，第三期的房子还没有交付，但有些三期的准业主们得知这个消息后表示也要参加选举投票，还有人表示要参与竞选。他们认为自己也是该小区的业主，有权选举和被选举来管理自己的小区。

　　但这些准业主的要求遭到了不少入住业主的反对，他们认为这些准业主并不是真正的业主，不符合相关法规的规定，更重要的是如果把这些准业主也算在内，那么小区目前入住率将下降到物业管理条例中规定的可以成立业主委员会的比率，这意味着成立业委会的时间将被拖后。

　　王律师解析：

　　这是一个比较有争议的问题，在《南京市物业管理条例》中只规定小区入住业主达到一定比率就可以申请成立业主委员会，而对准业主有无选举权和被选举权则无明确说明。

　　根据这些年来的施行情况看，有些小区是承认准业主的选举权和被选举权的，也有部分小区对此不予承认。