楼宇盘活厂房改造产业置换

　　    楼宇盘活厂房改造产业置换

　　    罗湖区运用置换法发展高新技术产业收效显著

　　    本报记者周海涛王雅

　　    罗湖作为建成区和商业旺区，科技发展的大环境先天不足，由于发展空间不足，在罗湖成长起来的企业纷纷外迁。针对辖区存在空置楼宇多、工业小区破旧简陋，罗湖提出对旧工业小区和楼宇改造方案，推动高新园区建设和改造，实现了“楼宇盘活、厂房改造、产业置换”的目的。罗湖区科技局局长邝元成对此表示说，“罗湖要发展好高新技术产业，就必须要用置换法，将现有的空置楼宇和厂房改造升级。”

　　    沉痛教训

　　    大型企业因发展空间

　　    不足无奈外迁

　　    在高新技术产业的发展问题上，罗湖是有过沉痛教训的。著名的中兴通讯公司于1997年在罗湖区莲塘鹏基工业区注册，1999年销售额超过50亿元。后来由于没有足够的发展空间，中兴通讯公司被迫将主体迁到了南山区深圳高新技术产业园，只留下一小部分业务在罗湖区，像中兴通讯这样的案例在罗湖区还有很多。由于土地资源有限，许多在罗湖孵化出来的大型企业因为得不到足够的发展空间，只能无奈地选择离开，如何发展高新技术产业的问题摆到了罗湖面前。

　　    为了寻求解决之道，罗湖区政府、罗湖区科技局多次调研。摆在罗湖面前的一个事实是，该区空置楼宇较多，原有工业小区破旧简陋，工业小区内主要以三来一补的加工模式为主。虽然土地资源有限，但如果把这些旧厂房和闲置楼宇充分利用起来，将原有的粗放式加工场地用于发展产值更高、经济效益更好的高新技术产业，不仅能提高土地和厂房的利用率，而且能盘活一方水土，带动经济大发展。为此，罗湖区在2002年颁布了《罗湖区鼓励工业小区及写字楼改造升级的若干措施》，加快推动辖区内工业小区的升级改造，为高新技术产业的发展腾出空间。

　　    解决之道

　　    采用产业置换

　　    盘活一方水土

　　    为扶持和发展高新技术产业，罗湖摸着石头过河，创办了深圳市第一家区属创业园——罗湖区高新技术创业中心。成立于1999年的科技大厦创业中心，之前是从区属国有企业改制中收回的厂房，几年来一直空置没有使用。罗湖区科技局、区政府将这些旧厂房改造为区科技大厦，主要功能定位为科技企业孵化器，利用该物业发展高新科技产业。到2004年，入驻创业中心的科技企业已达24家，实现销售收入8728万元，上缴税收550万元。

　　    厂房改造大大提高了现有空间的使用率，提高了单位面积产值和经济效益。2003年罗湖区政府又将空置达7年之久的深圳京广中心大厦建设成为罗湖区京广软件出口基地，2004年实现企业总产值3.2亿元。京广大厦的盘活，带动了片区房地产、餐饮业的发展和卫生、治安等综合环境的改善，促进区域经济发展。

　　    今年再次参加高交会的茁壮公司是由几位留美回国的博士于2000年创办的，注册时仅租用了一间酒店客房，所有的业务都在这个狭小的空间里进行，公司发展举步维艰。2003年，在罗湖区政府的帮助下，茁壮公司搬进了京广软件出口基地，此后企业得到迅猛发展。目前该公司在嵌入式软件开发领域处于国内领先地位，在全国数字电视机顶盒的嵌入式信息软件中，茁壮公司的产品占据了全国市场份额的70％，打破了国外公司在这一领域的长期垄断局面。茁壮公司还是我国国家数字电视中间件标准委员会中惟一一家民营科技企业，并且是7家核心成员之一。

　　    成效明显

　　    四大高新技术产业园区初具规模

　　    作为深圳市的老城区，罗湖一直有着敢为天下先的优良传统，在发展受到四个“难以为继”时，罗湖区又创造性地提出了“厂房再造，产业置换”的新举措。经过几年努力，罗湖区的四大高新技术产业园区已初现端倪。

　　    2002年由原中设工业小区改造而成的罗湖区高新技术产业第二园区，改造前工业小区内厂房破旧，就业人员素质低下，工厂下班高峰时间，走在路上成群结队穿着工作服的蓝领工人成了这里的一道风景。工业小区内的企业经济效益低下，甚至很多企业因经营不善，连租金都不能按时缴纳。在2002年的厂房改造升级后，园区引进了大量高新技术企业，形成了高科技产业发展聚集效应，企业效益得到大幅度的提高。目前园区有入驻高科技企业24家，产值约2.5亿元，向国家上缴各项税收约1200万元。

　　    莲塘第一工业小区内能耗大、效益低的三来一补企业占了八九成，厂房平均月租金仅15元／平方米。由于生产方式粗放，工业小区内环境恶劣，到处是盘根错节的电线，路面坑坑洼洼，污水横流，不仅经济效益低下，而且对生活在附近的居民的身体健康造成很大危害。为此，罗湖区政府于2004年将莲塘工业一小区纳入了高新技术产业园区建设计划，目前改造工作已经全面展开。园区改造和产业置换后工业总产值将大大提高，有望达到改造前的3倍，接近30亿元，仅税收就将达到超过改造前的总产值。

　　    罗湖区正在改造的工业小区还有水库新村工业区、罗湖科技大厦、南湖高新技术第四园区。水库新村工业区、罗湖科技大厦的改造计划已上报市有关部门审批。目前的水库新村工业区内基本为珠宝行业企业，企业生产过程中不仅需要耗费大量水资源，而且工厂排出的污水中含有大量有毒物质，生活在附近的居民也对小区的水污染问题颇有怨言，小区改造迫在眉睫。为此，罗湖区政府将该小区的改造置于今后工作的重点，预计通过改造后，不仅园区环境将有极大改观，园区企业产值和上缴利税也将达到新高。

　　    据统计，今年上半年，罗湖区有科技企业1300多家，其中从事电子信息类企业占到九成。辖区科技企业销售额达55亿元，高新技术产业的发展已成为推动罗湖区经济发展的重要力量。