将推行“菜单式”物业服务

　　物业收费有哪些标准？

　　★市民韩先生：我是铁西区富工四街77号居民，所在的小区10栋楼，每天物业都把前后两个大门敞着。结果外来的摩托车每天随意穿越小区，噪声扰民，小区内治安极差，自行车丢失情况十分严重。居民楼的对讲门换了，至今没人给修。像这样的物业服务，该收我们多少钱呢？

　　★吴德仁：根据规定，沈阳市中档住宅小区物业收费标准为：一级收费标准每月每平方米建筑面积1元；二级收费标准每月每平方米建筑面积0.80元；三级收费标准每月每平方米建筑面积0.65元；四级收费标准每月每平方米建筑面积0.50元。

　　高档住宅小区物业管理服务收费标准实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门以按质论价的原则确定。

　　高层住宅楼电梯运行服务费，每人每月12元（学龄前儿童免收）。

　　值得注意的是，凡执行中高档物业管理服务登记收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收取公共设施维护管理费、邮箱管理服务费、化粪池清淘清运费。

　　另外，根据沈阳市物价局的有关规定，在办理商品房入住时（含实行产权调换的住房），除了符合国家规定的收费项目外，严禁向业主收取对讲门费、对讲系统费、可视对讲系统费、防盗门费、内部电话安装费、道路建设费、门窗差价款等费用。严禁向业主收取装修抵押金、保证金以及未经审批的装修管理费、装修期间电梯运行费、出入证（卡）费用。

　　而且，房地产开发、物业管理单位要实行亮证收费。不按规定办理收费许可证的，不得向业主收费。业主在办理入住业务时也有权要求相关收费部门出具相关证明。

　　“菜单式”服务破解收费难

　　★读者：小区的物业现在正向业主收物业费，收费标准是0.8元/平方米。我们业主就想知道：每平方米收的这0.8元合不合理？我们想，物业每平方米交0.5元还差不多。

　　★吴德仁：业主有“明明白白消费”的意识很好。预计很快，作为住宅小区里的广大业主，就可以享受到如同饭店点菜式的“菜单式”物业服务及收费了。目前，沈阳市房产局正在研究起草《关于规范沈阳市住宅物业管理的指导意见》。《指导意见》强调要建立物业服务“质价相符”收费体系，制定“菜单式”服务标准，按“分等定级、分类定价”的原则制定物业服务等级标准。

　　所谓“菜单式”收费标准，就是将每一项服务内容细化、标准量化、收费项目公开化。而后将其提供给业主自主选择，实行按质论价，确保物业服务质价相符对等。比如，这个业主想让物业帮他两天打扫一下楼道，而那个业主则希望保安能天天送他上楼或是别的什么服务。这样，物业就可以根据业主的需要，确定这些服务收费的价格是多少。这就像在饭店里点菜一样，物业管理企业也可以为业主提供这样单点单做的服务。

　　“菜单式”收费标准及服务的好处还在于，业主在接受服务之前，就能清楚地看到收费项目、收费标准以及服务内容、服务标准和服务质量。真正做到收费透明、明白消费。

　　如果业主发现物业管理企业有收费不公开的行为，可向物价部门举报，举报电话为“12358”。

　　房顶漏雨解决不了咋办？

　　★居民范先生：家住大东区观泉苑，今年雨季时房顶开始漏水。找到物业公司，物业说不归他们管，让找开发建设单位，还给了一个电话，可就没打通过。房子漏雨也就一直没解决。

　　★铁西区北四路重工北街一居民：买房的第二年开始漏雨，物业推说房屋质量不好。他们也来给处理过，可只是简单处理，根本不起作用。房子这两年还是一直漏。雨天，屋子里半夜往下掉墙皮；雪天又是冰又是水，特别闹心。

　　★吴德仁：根据国家相关规定，开发商对房屋质量的保修期基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限。而像屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，保修期为5年。也就是说，新买的商品房5年内开发建设单位都要负责维修。房屋保修期满5年后，维修部分属于公用部位的房子，需要由物业公司申请、并经业主大会同意才可以使用维修资金。

　　因此，看物业和开发单位是否推诿，要看是否过了房屋的5年保修期。虽然5年内房屋维修问题不属于物业管理企业，但物业公司也应该帮助业主与开发单位沟通、协调。期间，业主可以作好相关证据的整理，实在不行，业主可以通过法律程序进行解决。

　　不当“管家”只当“爹”不行

　　★铁西区勋业三路某小区居民李女士反映：我们小区有600多户居民，入住两年但至今未成立业主委员会。而且物业至今不让社区进住，社区用房也成了麻将社，每天都影响居民休息。可就是这样的物业服务，还半夜三更敲居民家房门威胁：“不交物业费不好使！”这样的物业，居民们该咋办呢？

　　★吴德仁：物业本来应该是广大居民和业主的“管家”，不当“管家”只当“爹”的物业管理企业，肯定不行。市房产局会立即派人到现场了解情况，帮助居民解决问题。沈阳市物业管理的有关规定表明，物业公司在物业活动中要和广大业主签订服务合同，然后按照合同约定的内容进行服务。不按合同服务的物业企业，业主有权进行投诉。

　　“不交物业费”不是好方法

　　★铁西区兴工街一居民反映：居民楼下开了一家饭店，结果原来的物业把单元门的钥匙给了饭店。饭店工作人员每天都可以拿着钥匙进入单元内，而且还要跳窗户。居民丝毫感觉不到安全感。最要命的是，饭店为了安排烟用的烟囱，还在楼体上钻眼儿，也不知道这样对房屋质量有没有影响。现在小区虽然换了一家物业公司，但问题还是解决不了。我们业主都想好了，只有用“不交物业费”这个方法和物业抗衡了，反正他们不帮助业主解决问题，我们就不交物业费。

　　★吴德仁：目前沈阳市物业收费难现象十分普遍。据不完全统计，沈阳市普通住宅小区收费率平均不到50％，中高档住宅小区收费率平均不到70％。分析物业收费难的原因，主要是物业管理企业的管理服务、开发商遗留问题、业主交费意识差等原因。

　　要想解决这些矛盾需要物业、业主委员会和广大业主共同努力，这其中少了谁都不行。因此，用“不交物业费”的办法解决物业和业主之间的矛盾是不明智的，而且这样做也解决不了什么问题。希望小区的业主和物业在相关部门的组织下，坐下来好好谈谈，协商解决问题。

　　对于此次接听热线反映出来的问题，市房产局物业处将责成相关城区的小区办予以解决，本报对此也将继续予以关注。本报记者张晶

　　特别提示

　　如果您对物业管理方面还有疑问，可以拨打沈阳房产服务热线“96191”进行咨询和投诉。