限价房管理办法迟迟未出台 最大阻力疑来自地方

　　有专家坦言：限价房政策已推出数月，但在推广过程中遇到的最大阻力来自地方政府，因为地方政府根本不希望房价下跌，也不愿意用中低价商品房来平抑房价，他们认为房价依然是拉动当地经济的发动机。

　　“限价房”《办法》迟迟未出台 地方政府或是最大阻力

　　自5月29日国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“国六条配套细则”)中 提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针后，“限价房”就一直被大众尤其是中低收入家庭所关注，各地有关“限价房”的提法也不绝于耳。

　　其中，关注“两限两竞”如何在各地实施倍受关注。所谓“两限两竞”就是要求土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招投标方式确定开发行为，以此来‘降低’中小户型的价格。

　　《中国经济周刊》调查发现，目前，以“两限两竞”方式供应中低价位、中小套型普通商品住房在各地进展缓慢；一些地方城市对于“限价房”的态度是“等一等，看一看”；有关管理办法的出台则处在停滞状态。

　　“在政府调控经验仍显不足的情况下，如没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，‘限价房’要想走出‘成长’的尴尬，真正满足中低收入家庭的需要，无疑仍将有许多工作要做。”一位专家告诉《中国经济周刊》。

　　北京：政策还需进一步完善

　　近日，在北京市国土资源局组织召开的“两限普通商品房”政策研讨会上，有关领导透露，目前北京市“两限普通商品房”备选地块的确定原则、供应方式等已经基本确定，定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对开发商的管理措施也已基本成型。“但政策还要经过进一步的完善和修改才能最终出台。”

　　在此之前，国家各大部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，已经面露难色，提出限价房用地供应中选址和总量确定的难题。

　　广州：“限价房”变“抬价房”

　　广州市在全国一线大城市中率先实质性推出限价房用地，但却引发轩然大波。

　　8月，广州市国土房管局发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，该户型的房价不得超过6000元/平方米。但是，多数业内人士发现，该地块周边住宅市场均价不到5000元，所限房价拟高出目前市场均价1000元，与其说是“限价”，不如说是“抬价”更准确。—这样的“限价”，实际是诱导开发商向6000元／平方米靠拢，业内人士发出了这样的质疑。

　　不少专家表示，广州限价房细则有待完善，应该明确定义，明确消费对象为首次置业人群，并限制每人只买一套。

　　二线城市抱“看客”心态

　　“对于限价房我们并不急着弄，作为地方城市，我们有理由等一等，看一看，等一些一线城市有了充足的发展后再说。” 河北省某市建设局的一位负责人在电话里对记者说。

　　宁波市政府早在2004年2月3日就在全国创新推出5012套限价商品房。在此之前，宁波连续3年房价领跑全国，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。该市制定的《宁波市市区普通(限价)商品住房销售管理实施意见》也一度成为各地的参考。

　　河南省建设厅有关负责人称，目前河南省有关城市已经进行了“两限两竞”方式土地供应的调研工作，即将进入实施阶段。郑州市拟在年底前先行开展1个试点项目，其限价商品住房开发建设试点项目实施方案完成了起草工作，已报政府审批。

　　来自山西省的消息称，山西全省各市按照《关于建设限价普通商品住房的指导意见》，积极采取行动，加快当地限价普通商品住房建设力度，目前，太原、大同、长治、临汾已经确定限价商品住房项目，正在办理土地手续。

　　在全国上下力推“限价房”的红火背景下，实际情况却并不是那么乐观。 有专家称，“限价房”正在经历“成长的烦恼”，在实际的操作中，它的进展缓慢，难有大的起色。而此次，中央有关部委“限价房”的建设和销售管理办法的迟迟不能出台，也导致了一些地方文件的搁浅。

　　今年9月初，在一份上报建设部有关落实“国六条配套细则”汇报中，云南省建设厅的有关负责人诉苦说，因全省房地产投资规模较小，商品房价格相对比较稳定，故目前暂没有采取“两限两竞”的方式供应中低价位、中小套型普通商品住房。

　　重庆市国土房管局有关人士也坦陈了房地产企业的反映：“政策要求在土地供应时实行‘两限两竞’，操作较困难。土地供应时，开发商对未来两年的建筑材料价格等其他影响房价的因素较难预料，因此难以在竞地价的同时竞房价。”

　　“限价房是一个从无到有的新事物，具体的操作需要政府的主管部门结合实际情况来做决定，这需要一定的时间。” 上述人士在电话里对记者说。

　　“限价房”推广阻力来自地方政府？

　　按照惯例，“国六条配套细则”出台后，作为配套实施细则的《限套型限房价普通商品住房的建设和销售管理办法》(下称“《办法》”)应该随之出台，但五个月过去了，这一管理办法仍未出现。

　　记者从相关部委了解到，其实《办法》已于8月份完成征求意见稿，大部分内容已经达成一致意见，原定于8月底前由国家发改委、建设部、国土资源部等制定下发，而至今却迟迟没有出台，一直处于修改之中。

　　“其中的原因，在于相关部门对于其中的几个问题尚有不同看法，比如是一次性招标确定开发建设单位还是先竞标确定土地使用人，比如招标实施的主体是由部门还是由城市政府等等。”

　　内部人士告诉《中国经济周刊》，此次征求意见稿中明确要求，在“两限”普通商品住房项目土地供应前，要明确控制性销售价位，与规划设计条件一并载入招标文件，即控制性销售价位应当根据开发建设成本以及城市人民政府确定的控制性利润指标为基础，并适当考虑当地居民收入状况等因素确定。

　　“控制性销售价位应与同一区域的商品住房保持合理差价。比如，大连市规定限价商品房的基准价格原则上比同期同地段商品房评估市场价格低20%。”该人士介绍说。

　　另外，“限价房”的实施涉及到国土、建设等多个部门，部门之间责任分工的存在，使得地方政府各个部门在“限价房”政策执行过程当中，难以将房价和地价综合考虑，以至于陷入“地价拉高房价还是房价带动地价”等类似“鸡生蛋，蛋生鸡”的无谓争论当中，从而对“限价房”的实施起到了一定阻碍作用。

　　当记者问及当地“限价房”进展缓慢的原因时，安徽建设厅有关负责人的答复是，“‘两限两竞’主要是在土地出让环节把关，因此此项工作的牵头单位应是各级国土资源部门，各级建设(房地产)主管部门应是配合部门。此方面的情况，我厅难以具体掌握。”

　　记者注意到，目前各大城市陆续公布的“十一五”住房建设规划都落实了此次中央提出“三限制”中的“限比例”和“限套型”，但对“限房价”态度暧昧。

　　“限价房在推广过程中遇到的最大阻力应该说是来自地方政府。” 有关专家一语道破“限价房”步履蹒跚的内在原因。—地方政府根本不希望房价下跌，所以也不会希望用中低价商品房来平抑房价，他们希望房价成为拉动当地经济的发动机，这也是“国六条配套细则”下发之初就反复强调地方政府责任的原因所在。

　　“地方政府的不作为或执行不力，极有可能使得‘限价房’走样，使得最需要限价房的中低收入者反而得不到限价房。”参与起草“限价房”建设和销售管理办法的一位内部人士说。

　　可以预见，没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，“限价房”的蹒跚之路仍需走很长一段时间。《中国经济周刊》记者 洪波/北京报道

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