目击涉案房屋拍卖会

　　本刊记者/孙欣

　　2006年10月的一天下午，一场规模不小的“涉案房产”拍卖会在北京市海淀法院举行。据透露，今年类似的拍 卖会涉及北京市18个法院。

　　2006年10月14日下午两点，北京市海淀区人民法院三层大法庭，一场规模不小的房

屋公开拍卖会准时举行。

　　偌大的拍卖大厅内，稀稀落落坐着四五十人。

　　拍卖会由海淀法院委托中招拍卖公司进行，计划拍卖33套房产。据介绍，这是由北京市法院系统委托的第一次大规 模的房屋拍卖活动。

　　停拍引起骚动

　　拍卖一开始，拍卖公司就先宣布，有12套房屋停拍或缓拍，包括位于北京市通州区的9套

　　据拍卖公司办公室主任李振杰介绍，这次拍卖会一共有28名竞买者，“其中大概有20多人是冲着复兴路的这套房 子来的，那套房子总价大概50多万，普通买房人也勉强可以承受”。

　　李振杰所说的“复兴路这套房子”面积89.5平方米，参考价格53.8万元，大约6000元/平方米，而那个 地段的市价是9000元/平方米。

　　这套房子被拍卖，缘起一起民间借贷合同纠纷。2004年1月17日，被告孙某向原告赵某借款12万元并出具借 据一份，该借据写明：“今借到赵某人民币12万元，半年内归还。”孙某的食品公司在借据上盖章，同意对孙某的借款行为 承担保证责任。但借款期限届满后，孙某仅还款5000元，余款至今未归还。法院受理该案后，被告孙某及食品公司未到庭 参加诉讼。2005年9月13日，法庭在被告缺席的情况下，判决孙某偿还赵某借款11.5万元，食品公司对上述给付义 务承担连带责任。还款时间到了，孙某依然没有踪影，法院只好查封了食品公司在复兴路的这套房产。

　　找不到被告，不单是这一宗案件的情况，在法院发来的判决材料中，记者看到有多个被拍房产的房主都是审理不到庭 ，执行找不到人。“执行相当困难”，这是负责执行朝阳六套房屋的法官魏海涛的感叹。

　　朝阳这六套房子是去年年底查封的，评估之后，今年7月发现里面住人了，一问才知道是房主偷偷把封条撕了、门锁 换了后把房子租出去了，而且一次收取对方半年、一年的租金。租房的也是公司，租金很低，在东三环那么繁华的地方100 多平方米的房子才3000元(每月)，不合常理。而且他们之间也没合同，就一张收条，不受法律保护。知道情况后，他们 只能自认倒霉，“十一”前已经把房子腾出来了，听说有两家要报案。目前，我们在核实材料，在找人，很困难，因为房主不 是北京的。其实，即使房子这次全拍出去了，也不够偿还欠款，我们只能再找被告其他的可执行财产。

　　魏海涛气愤房主的胆大妄为，“揭封条是妨碍执行的行为，可以处拘留15天”。负责管理这次拍卖活动的海淀法院 审判管理办公室副主任王京生直言不讳地告诉记者，之所以要声势浩大地宣传此次拍卖，就是要“显示法院的执行力度”。

　　据悉，北京市西城区法院也将在近期举行大规模的房屋拍卖会。李主任透露，中招公司今年的拍卖会涉及北京市18 个法院。拍卖还没进行，威力就已经显现。法官透露复兴路房屋缓拍的原因是房主在得知拍卖消息后迅速露面，而且还了三分 之二的欠款。另几套停拍的房子则是房主已经全部把欠款送到法院。

　　低价四合院无人理睬

　　魏海涛直言，一些贷款纠纷跟银行对贷款人还款能力审查不严有直接的关系。他说自己主办的朝阳这六套房屋的贷款 人“贷款后一次都没还过款，还款能力可以想象”。

　　存在贷款瑕疵的不止这一家。

　　拍卖会上，海淀区东北旺某银行的几名工作人员也到场了。他们关心的是，欠款人的房产是否能顺利拍卖出去。

　　2004年3月25日，该银行与某国际俱乐部有限公司签订借款合同一份，主要条款约定银行向该俱乐部公司提供 中长期流动资金人民币150万元，期限自2004年3月25日至2006年3月15日。借款合同签订后，该银行向某俱 乐部公司提供了150万元借款。但俱乐部公司因经济原因未按期支付利息。

　　2005年11月20日，法院判决：被告北京某国际俱乐部有限公司偿还原告北京市海淀区东北旺某银行借款本金 150万元、利息、逾期利息及复利。同时判决在被告不履行上述给付义务时，原告有权以在北京市顺义区高丽营镇夏县营村 东1-6号房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。

　　高丽营的这套房产系仿古四合院。它于1992年竣工，土地使用权面积达到9622平方米，房屋建筑面积为49 68平方米，起拍价为1714.1万元。这套建筑的主体部分由两个仿古建筑风格的四合院组成，同时包括花园、钓鱼池、 客房等装修精美的配套建筑，内部还设有停车场。面对1714.1万元的起拍价，一直无人举牌，拍卖师只好宣布流拍。

　　会后，记者问及这么“合算”的价格，为什么无人应和？李主任摇头，表示早在意料之中，因为“这块地本身就是违 法用地，属于村里的集体用地”。

　　听到结果后，该银行的工作人员很快离开会场。

　　房客变成房东

　　最有收获的应该是拍下海淀区冠城园的536号。冠城园位于北京北三环，位置优越，环境优美，著名小品演员李琦 就住在这里。目前，市价已达万元以上，而那套房子的起拍价才89.7万元，合5900元/平方米。但拍卖师宣布价格后 ，仅536号举牌，无人竞价，使得536号轻松地以起拍价获得胜利。后经采访得知：536号是该房屋目前的租户，根据 法律规定，她有优先购买权，拍卖师的解释就是：“无论谁喊的价钱，536号都可以跟进，以同样的价钱优先购买。”

　　拍卖师的锤子落下时，记者看到536号激动得满脸通红。据说，早在四年前，她就已经租下此房，并交给房东10 年的房租60万元。

　　记者曾试图联系原房主赵某，但其拒绝接受采访。记者从法院的判决书上看到，这是一起简单的拖欠银行贷款的纠纷 。

　　2000年4月24日，某银行试验区支行与赵某签订《个人住房借款合同》，约定试验区支行向赵某发放贷款98 万元，用于购买座落于北京市海淀区冠城北园的住房，贷款期限自2000年4月25日起至2010年4月25日止，每期 (每月)等额归还本息额10674.46元。合同签订后，试验区支行按约履行了放款义务，赵某仅履行了部分还款义务， 至2004年11月已累计15期违约。现赵某欠试验区支行未到期借款本金710048.65元，逾期借款本金1214 6.45元及截至2004年11月8日所欠的贷款利息、罚息、复利12252.11元未还。

　　法官赵晨说，在审理中，能看出赵某曾努力还款，银行起诉后赵某首先提出管辖异议，“其实很明显不存在管辖问题 ，就是在拖时间而已”，但毕竟经济能力有限，案件还是在拖后两个月后宣判了。赵某委托自己的朋友做代理人，自己始终没 露面，被告代理人庭上“什么都没提，与银行的借贷关系很清楚，发表意见也意义不大”。

　　赵法官说，个人还不上贷款的案件这几年一直都有，但很少，购房人尤其是买来自住的购房人还是都在“老老实实还 款”，即使还不上了还有房子做抵押，银行也不担心，所以“这类纠纷很好解决”。

　　赢家是谁

　　但往往自住型的购房人得不到实惠。这次拍卖尽管房屋价格都比较低，但为自住而来竞拍的人极少。原因还在于“价 格”，买受人必须在五天内交齐全款，而且必须是现金。李主任解释说，委托人是法院的拍卖就是这样规定的。

　　此次拍卖会上，坐在后排的杨先生手中拿着多个号牌，共拍得77.3万、103万、75.8万、159.1万元 的房屋各一套。在竞拍北京印象235.87平方米的住房时，杨先生遇到对手，一名穿军绿色上衣的男子也举起号牌，两人 先是以500元的幅度加价，很快变成1000元，158.6万元，158.7万元，158.8万元……随着价码的提升 ，两人的思考时间在增长。绿衣男子再次举牌时，拍卖师提议加成5000元，绿衣男子坚定地摇摇头，伸出一个指头。杨先 生身边的女伴飞快地在计算器上计算着，两人耳语几句，杨先生又举起号牌。拍卖师继续鼓励：“继续，继续，加一千元才合 每平方米三块钱，多合算呀。”最终，绿衣男子放弃竞争，杨先生以159.1万元的价格拿下这套房子。根据市场行情，这 套房屋最少能为杨先生省出69万余元。

　　杨先生对自己的收获很满意，他认为这个价格确实很便宜，至于为什么竞买多套房屋，他的回答是：“替公司买的， 公司要分给下边的员工住。”

　　记者注意到，坐在大厅前面的四个年轻人也多次举牌，竞买下数套房屋，从海淀区到房山区。记者追问其中一名男青 年，是否因为价格便宜才买下多套，他说：“一点都不便宜，跟市场价差不多。”他笑着解释购买原因是“冲动消费”。

　　拍卖会结束后，杨先生并没有立即离开。他在办理有关手续后，拿着手上的登记记录找到坐在中间的一名中年男子问 ：“是今天给你还是明天给你？”正说着，又有几名买受人拿着记录走过来。

　　李主任说，每次房屋拍卖会都能遇到投资客，有的是公司行为，有的是个人行为。有媒体报道，拍卖房产的价格优势 吸引了众多中介公司，在房产拍卖会现场，总能看到不少中介公司的代表。据业内人士透露，目前很多中介公司都设立了相关 部门，专盯拍卖会，大量收房，等待时机加价卖出。

　　此次拍卖会不到一个小时的时间，共拍卖出10套房屋，累计成交金额918万元。拍卖款项将打入法院账户，由法 院支付给被欠款人，多余款项归还被执行人。

　　附一：《北京市高级人民法院关于确定委托拍卖机构的若干规定(试行)》

　　第八条对查封、扣押、冻结的财产委托拍卖的，由相关法院决定。

　　第十九条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

　　拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3 ％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿 的部分，不得超过0.5％。收取佣金最高不得超过400万元。

　　第二十一条各级法院应加强对委托拍卖工作的监管。对委托拍卖过程中出现的问题，应依职权及时作出处理。

　　第二十二条各级法院工作人员有与当事人或拍卖机构恶意串通等徇私舞弊行为，依照《人民法院审判人员违法审判责 任追究办法(试行)》、《人民法院审判纪律处分办法(试行)》和《人民法院执行工作纪律处分办法(试行)》追究责任。

　　附二：【拍卖管理办法 】

　　第二十五条委托人不得参加竞买本身所委托的拍卖标的。

　　第二十八条拍卖标的未拍出的，委托人可要求拍卖市场再行拍卖，再拍卖时拍卖底价应重新商定，双方当事人应重新 签订委托合同。

　　第五十条在有下列情形时，当事人可对已成交的拍卖表示反对：

　　(一)拍卖标的所有权、处分权有争议；

　　(二)拍卖市场、委托人、卖受人不具备本办法所规定的资格或条件；

　　(三)拍卖活动违背公开、公平、公正的原则；

　　(四)拍卖市场违反拍卖程序，未按约定售出拍卖标的；

　　(五)拍卖各方当事人之间恶意串通操纵竞价。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年11月上半月刊)