北京叫停未封顶房按揭 商品房预售再成焦点

　　近日，北京市银监局有关负责人在一次“房地产贷款风险情况通报会上”叫停了北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务。事实上， 早在2003年，央行就发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称121文)，明确规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房，发放个人住房贷款。然而，3年后的今天，北京市的金融机构才开始实施这一规定。

　　随后，北京市银监局的这一举措又引发了人们对商品房预售制度的极大关注。随着121文件被再次重申，是否真的到了“取消预售房制度的时候了”？

　　《中国经济周刊》记者就此话题采访了相关部门的官员和社科院知名学者，有趣的是，他们中大部分人的反映竟出人意料地一致：可以接受采访，但不愿透露姓名，因为“此话题敏感，涉及各方利益。”

　　尽管很多购房人赞成取消商品房预售，但建设部某人士的观点是，从现实角度看，首要考虑的不是商品房预售取消与否，而是如何加强和进一步完善对商品房预售制度的监管。

　　商品房预售争议大

　　“不明白重申121文为什么又和取消预售房制度扯到了一起？住宅结构封顶到成现房还有好长一段时间呢。严格执行121文不过是金融体系的再一次政策收紧，其目的和结果与近年来一系列金融调控措施的效果是相近的。”这是记者在网上看到的一个网友的留言。

　　此前在10月30日上午，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融部负责人，断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的举动。

　　此举一石激起千重浪，又重新引发了人们对121文和取消预售房制度的关注。

　　最近，央视的一项调查显示，赞成北京市未封顶楼盘禁办按揭的占到了82%；赞成禁止未封顶楼盘销售，甚至取消期房销售的占到81%；愿意买已封顶的楼盘的占到了91%。

　　针对这种情况，有业内人士预测，如果未封顶楼盘的按揭贷款业务被全面搁置，很可能将中国的期房预售制度送上末路。中国楼市将告别靠欺瞒国家和老百姓起家的“虚假繁荣”时代，以开发商为代表的卖方主导地位将从根本上被削弱。

　　联想去年8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消商品房预售制度，引发的激烈争论依然记忆犹新：“商品房预售制度是房地产业的万恶之源。” 、商品房预售制度就算不废也要改……

　　“我个人认为，现在是反思预售制度的时候了。”央行研究局研究员邹平座说，如果说一年前取消预售制是有困难的，那么时至今日，房地产市场的诸多问题已经影响到国家的金融安全和经济秩序，影响到国计民生，现在取消预售制可能正是时候。

　　“121文”不等同于取消商品房预售

　　“这不能表示一个新的政策要出台。” 一位不愿透露姓名的建设部人士在接受《中国经济周刊》采访时明确地表示。

　　他告诉记者，“121 文的重新执行与取消商品房预售不是一回事。不能用叫停个贷来联想取消预售房。”在他看来，因为121号文的重新被执行，就联想是不是商品房预售将面临取消或将发生政策的变化，这只是一个猜测，两者之间并没有直接的关系。商品房预售制度是一直存在的老政策，从种种迹象来看，国家在这一方面没有采取新的措施。

　　“当前取消商品房预售制度的条件还不成熟，或者说时机还不成熟，我们还没有为企业创造良好的融资条件。房地产企业诚信制度没有建立起来，风险抵押金还没有保障，所有这些都决定了商品房预售制度将长期存在下去。” 他强调。

　　记者随后又向有关部门的相关人士求证，该人士对《中国经济周刊》称，“商品房预售制度不会取消，目前应该考虑如何加强监管，进一步完善预售制度。”

　　该人士还向记者透露，今年7月，建设部曾就加大加强经济适用住房保障作用、加大廉租住房建设、搞活住房二级市场、发展住房租赁市场、完善房地产市场监测、禁止期房转让炒作等十几个方面的内容，准备了相关的材料上报国务院办公厅。

　　该人士告诉记者，其中在题为“禁止期房转让炒作”的上报材料中明确指出，一些地方一度出现了大量以套利为目的，以期房、次新房买卖为主要方式，进行短期炒作的现象。

　　主要表现为：一些企业在项目未取得预售许可证的情况下，就通过内部认购、提前预订等方式私下出售，一些个人和机构借机炒楼花、炒房号；一些开发企业、销售机构利用临时借用的身份证、内部工作人员身份证甚至编造姓名、证件等方式，搞虚假认购，囤积房源，人为制造住房紧张局面，引诱群众争购，借机哄抬房价等。以上种种问题，都是商品房预售过程中监管不利出现的问题。

　　记者随后又致电央行金融市场司，相关人士告诉记者，目前央行并没有打算出台有关商品房预售相应的政策。

　　专家建议：

　　要理性对待商品房预售

　　社科院一位不愿透露姓名的学者提供的一份资料显示，通常认为的房屋预售与房地产投资恶性膨胀、房地产投机的关系并不存在。

　　他解释说，在房地产开发投资出现井喷现象的1991-1993年“房地产热”时期，预售款占开发资金的比例反而由44.4%降到34%，而在1997年房地产开发投资出现负增长时，预售款占开发资金的比例反而由前一年的26.0%升到29.7%。

　　对于业内盛传的“商品房预售制度是房地产业的万恶之源”，一位不愿透露姓名的专家在接受《中国经济周刊》采访时表示，这一说法的错误之处在于，没有充分考虑如果取消预售房，又有多少企业将活不下去？

　　“一旦取消预售制度，开发商自有资金比例至少要在60%以上，现在有此实力的开发商非常少。以北京为例，能够做到这一点的不会超过10家。随着中小房产企业的大量退场，最后极有可能会形成几家大型开发商垄断一个城市房地产市场的局面。”他说。

　　该人士分析认为，房地产需要的资金量比较大，仅靠企业自身的资金是很难完成的，取消预售后基本就靠自己，开发商就会无法经营，进行资金运转。目前大家反对商品房预售，主要是因为看不到房子，许多楼盘建成后一些公共设施等不是原来的样子，这需要加强这一方面的规范。

　　“从规范市场的角度来看，‘现房销售’肯定是一件好事，作为消费者，我也希望取消商品房预售制度，但从行业本身来说，这种迎合消费者的观点是不可取的。在融资条件不具备的情况下取消商品房预售制度，只能是把企业搞垮。” 他说。

　　中国社会科学院财贸研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞博士认为，商品房预售制度有其存在的理由。首先，房地产市场信息不对称比较严重，预售制度可以很好地解决这一问题，不必担心建的房子没有人买；另外，房地产开发是一个资金量要求比较大的经济活动，必须运用金融杠杆，调动消费者的资金。

　　在倪鹏飞看来，预售制度确实存在种种的危害，主要在于开发商运用的多是银行钱，消费者的钱，风险意识比较少，如果进行炒做，就会给金融监管带来很大的难度；如果再没有诚信，就会给消费者带来劣质的产品。“所以，预售制度本身没有问题，但需要有一个配套的条例，以及存在的条件。”倪鹏飞说。

　　中国社会科学院财贸研究所另一位不愿透露姓名的研究人员对《中国经济周刊》说，“有关预售带来许多纠纷、风险的通常说法可能包括直觉式的误解，需要仔细辨析，不应将预售带来的问题与房地产的其他问题混为一谈。 ★《中国经济周刊》记者 洪波/北京报道