专家称规范土地出让收益对房价影响有限

　　土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益。现实中，征地补偿不到位、地方政府违法违规用地、房价上涨等经济社会发展中的热点问题，都与土地出让收益问题相关联。

　　所以，当《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）提出“规范土地出让收支管理”问题时，引起了社会各方面的广泛关注。

　　收支失范问题多

　　规范土地出让金收支管理，具有极强现实针对性。从地方政府的角度来讲，近年来，在量大面广的土地违法案件中，地方政府往往直接充当违法主体。导致地方政府产生强烈违法冲动的原因之一，就是做土地出让金的“文章”。

　　为了获取土地出让金，一些地方政府不顾经济发展水平和市场情况，盲目扩大城市规模、加大旧城改造力度，大量出让国有土地。为了出“政绩”，一些地方政府把土地出让金主要用于城市建设，致使没有资金缴纳新增建设用地土地有偿使用费和拨付用于农业土地开发的资金，甚至拖欠、挪用农民的征地补偿费。更有甚者，一些地方政府擅自挪用土地出让金，或者透支未来土地收益，以未来土地出让收入作担保向金融机构大量借贷资金搞城市建设。

　　另一方面，根据有关调查所作的计算，被征土地收益分配格局中，农民仅占5％至10％，其余归政府、企业、村级组织所有。在现实中，一些地方政府拖欠被征地农民的补偿款，或补偿款被层层截留。

　　种种原因所致，征地补偿纠纷成为社会不稳定因素之一。如何切实保障被征地农民的长远生计，成为土地出让金收支管理改革不可或缺的任务。

　　规范三大内容

　　虽然我国有关法律规定，将土地出让金纳入地方预算，但不少地方国有土地出让收入和支出没有纳入财政预算，脱离了地方人民代表大会及其常委会的审议和监督。针对此，《通知》明确规定：“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。”这实际上解决了土地出让收支透明和人大监督的问题。

　　“这具有里程碑意义，标志着土地出让金的收支管理从无序逐步走向了有序。”国土资源部中国土地勘测规划院土地规划所所长张晓玲说。值得注意的是，规范土地出让金的收支管理，配套制度改革不能缺失。专家认为，要完全遏制地方政府的卖地冲动，特别需要财税体制改革与干部考核体制改革的配合。

　　规范土地出让金收支管理的第二个重要内容是切实保证被征地农民的合法权益。《通知》规定，“土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足”，“社会保障费用不落实的不得批准征地”。这些规定实际上明确了征地补偿安置费用由财政预算列支，切实保证被征地农民征地补偿安置费用的及时足额支付。

　　规范收支管理的第三个重要内容是调整土地出让收入的使用方向。《通知》规定，国有土地使用权出让总价款扣除征地补偿安置费用外的其余资金，要逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。从土地出让金支出项目的排序可以看出来，减少用于城市建设的资金，加大用于支持“三农”的比重，是此轮改革题中之义。

　　对城市房价有无影响

　　此轮改革的一项重点是提高“两税一费”的征收标准。“两税”是城镇土地使用税和耕地占用税，“一费”是新增建设用地有偿使用费。城镇土地使用税是土地保有环节的税收，其余两者发生在土地取得环节。

　　提高税费征收标准，除了原有标准水平过低的原因之外，还包含遏制地方用地冲动、促进集约节约利用土地、优化地方财政收入结构等多重改革意图。但是，一系列问题随之而来，税负增加加上地方政府供地量减少，地价会不会上涨，本来就居高不下的房价会不会“更上一层楼”？张晓玲认为，提高税费征收标准，对地价、房价多少会产生一定影响。但目前，一些城市房价虚高，背后的原因很复杂，地价成本增加并非主因，因此地价上涨对房价的影响有限。（记者 秦交锋）

　　 土地出让金全额进入地方预算 改革杜绝“短视”

　　据悉，《土地出让金管理办法》已经制定完毕，将于2007年1月1日起施行。《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。

　　将土地出让金纳入预算 专家:遏制地方用地冲动

　　最近一期《瞭望》周刊刊载报道指出，地方政府把卖地收入当作日常支出来源，等于一个人将卖家产收入当作日常支出来源；将土地出让金纳入预算管理，意味着中央要规范地方土地收益管理。

　　 土地出让将向年租制倾斜

　　“这次物权法草案在审议过程中取消了住宅土地使用权满70年后需要支付相关费用的条文，表明国家正在调整目前的出让制度，将来可能将会采取批租制和年租制相结合的方式。”10月31日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时表示。

　　 经济观察：土地出让金纳入预算管理的深意

　　“土地收入的自收自支是刺激地方政府滥用土地的关键诱因，将土地出让收入纳入预算管理，将有利于从体制深处遏制地方用地冲动”，中央财经大学财政科学研究所所长王雍君这样告诉《瞭望》新闻周刊。

　　来源：半月谈