二手房增值税是只黑手

　　-本刊记者/郭涛涛

　　按照北京市地税局发布的《关于

　　个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，自2006年12月1日起，北京市将首次对个人二手房转让征收增 值税。有消息称，北京试行之后，该政策或将推广至全国。

　　中国政府已针对房地产市场进行了长达3年的宏观调控。而自2006年4月28日央行加息继续调控以来，针对二 手房的宏观调控政策也日渐紧缩。对个人转让二手房加收增值税之后，也就意味着二手房交易所有涉税项目皆已征收。

　　此前，国税总局于7月26日下发《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》中称，将在全国范围内统 一强制性征收二手房转让个人所得税。而从6月1日开始，个人购买不足5年的住房对外销售即全额征收营业税。

　　北京市地税局出台这项政策目标在于继续打击二手房市场投机行为。据统计，自1999年10月北京开放二手房市 场以来，6年之间，二手房交易量增长了63倍，达到2005年的70180套。而截至今年10月，在全国房价总体提高 3个百分点，达6.6％增长幅度同时，北京市房价涨幅达10.7％。

　　房价将继续上涨

　　“近期房价还会上涨，”中原地产三级市场部总监宫萍表示。她告诉《新世纪》周刊，由于北京目前住房供需比大概 在1：7左右，买卖情况不同。而收取二手房增值税涉及面又很小，国家出台政策在于整顿二手房市场，但它实际上并不能阻 止房价的继续上升。

　　此次对二手房交易征收增值税的内容更加细化。根据通知规定，通知只针对非普通住宅收取增值税。同时也对转让时 限做了规定，并有不同的标准。对于转让居住满三年未满五年的非普通住宅，增值税减半收取，而居住未满三年的，才全额收 取。

　　根据北京市关于对非普通住宅的认定，只要符合住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住宅面积在140平方米以 上、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以上中任何一项条件，即在征收增值税范围之内。而普通住宅， 则基本免征增值税。

　　“由于此次收取二手房增值税只占市场12％—13％的比重，即便是收取增值税成本增加，也不会对二手房市场有 很大影响，而北京一些区域二手房依然很紧俏。”12月1日，链家房地产经纪公司市场研究中心张月告诉《新世纪》周刊。 此前，链家已打造了北京最大的二手房房源信息平台。

　　然而，这却是第一次针对个人转让二手房征收增值税的规定。在对二手房市场没有很大影响的同时，符合条件的个人 成为了此次征税的直接影响者。此前，对房产转让收取增值税的对象只对于地产企业和地产商。这就意味着，即便不是投机的 个人转让二手房行为，也将按照投机标准对待。

　　不只是交易人利益受损

　　根据北京市地税部门11月29日下发的《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》中的细则，一套2004年购 买的原价为80万的非普通商品房，如果要在12月1日之后以100万的价格成功出售，卖房人将缴纳12150元的二手 房转让增值税。而由于北京市巨大的供需差距，这部分增加的成本又将由买房人承担。

　　并且，即便是卖方也要为此次征收二手房增值税承担成本。当增值税缴纳个人在履行税收义务之后，如果在交易中利 益受损，国家是否要给个人赔偿？规定中并没有对纳税人在履行缴纳土地增值税义务同时，并对应享受的权利做任何说明。

　　据我爱我家权证部数据，11月15日开始，140平方米以上的非普通住宅的加急过户量较往常上升了45％，而 140平方米以下的普通住宅的加急过户量占了总加急过户量的72％。链家的统计显示，11月下半月二手房成交量比上半 月上涨20％，宏观调控以来，这是首次非普通住宅交易上涨幅度超过普通住宅。

　　对个人收取二手房转让增值税又将对房价上涨起到推波助澜的作用。在房价没有因为这项政策而得到控制的同时，个 人却不得不按照规定，在转让二手房的时候，多缴纳一笔增值税款。二手房交易成本因此而上涨，价格也因此进一步提升，上 升的价格又推动了整体二手房价格的上涨。

　　买不起就租？

　　外加北京市巨大的供需差距，房价将继续上涨已成为社会共识。对于越来越多的人来说，由于收入的增加难以跟上房 价上涨，距离买房子的目标也越来越远。张月告诉《新世纪》周刊，这几年二手房交易量翻番增长，但是租房的交易量始终相 当于二手房交易数量的10倍。

　　28岁的徐女士4年前从国外回到北京，目前从事销售工作，月收入3000元左右。自从来到北京，她一直租房子 住。她向《新世纪》周刊表示，以她个人的收入，根本买不起房子，因此希望和男友一起奋斗买房子。而持有类似观点的还有 中国人民大学的一位副教授，他目前租房月租有1500元。

　　此前11月22日，在第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛上，国土资源部土地利用副司长束克欣表示，政 府应该调整政策导向，倡导中低收入家庭租房居住，并引用了欧洲多数国家租房者居多的例子。然而，事实并非如此。

　　除了有调查显示，东方人具有更加强烈的买房偏好以外，中国房地产市场和欧洲有着本质的区别。包括欧洲在内西方 资本主义国家的土地是私权性质的，土地可以自由交易。而在中国，土地尚为国有。

　　而在租房市场上，德国埃森-杜伊斯堡大学东亚政治学博士吴强告诉《新世纪》周刊，德国恰是典型的欧洲租房模式 。但德国有自助建房协会、发达的住房储蓄金融机构，以及发达的业主委员会和租客委员为住房服务。而这其中包括大量传统 极其悠久的、组织发达的非营利组织。

　　在通过税收对房地产市场的宏观调控上，吴强表示，虽然德国也收取土地增值税，国会也就增税问题已争吵了好几年 ，但德国的税法相对稳定，不像中国变动那么大。而就中国宏观调控的意义，吴强说，看不出来两国的相同点，大多数行业也 没有这样的宏观调控，德国政府经济政策的重心是就业。

　　过度干预市场后果严重

　　古老的经济学理论早已说明，政府过度干预市场总是会以失败而告终。即便短期内收到了效果，但在长期，由于交易 人的市场行为因过度干预而被扭曲，社会将付出更大的代价。

　　而这在房地产市场发展历史上早有明证。台湾的房价在1972年-1987年出现了三次暴涨，每次暴涨之后，台 湾当局即采取各种干预手段压抑房价。每次，房价在降低之后，又出现更大涨幅，直至1987年连续4年房价飞涨，最后导 致了房地产市场的崩溃。

　　房地产市场的崩溃在于房价的上涨远远超出了社会个人收入的增长幅度。根据中国统计局提供的数据，2001年~ 2003年，中国人收入上升幅度超过了房价的上涨程度，因此房价还在可以接受的范围内。2004年两者已经持平，再往 后，房价继续上涨，而打击投机行为的宏观调控也开始了。

　　然而，与6月1日开始对五年内二手房征收全额营业税相比，收取个人转让二手房增值税并不能打击炒房的投机行为 ，相反却增加了个人交易成本，推高了房价。

　　而当房价继续上涨，并与收入增长速度拉大，未来又会如何？

　　编辑：刘英丽liuyl@twmcn.com