央行：戒掉银行的房地产依赖症

　　央行：戒掉银行的房地产依赖症

　　□本报记者 舒 眉

　　动了真格

　　开发商的资金链开始真正收紧了。

　　10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。紧随其后，11月中旬，北京市银监局又召集银行行长开会，指出土地储备贷款中存在的风险，要求立刻停止发放土地储备贷款。

　　对开发商来说，相当重要的一项资金来源是定金及预收款，这笔钱占开发商全部到位资金的27.8%，而购房者支付的定金及预收款，一半以上又是来自商业银行的个人住房贷款。

　　叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款，会使开发商的预收款减少，这就对开发商的自有资金提出了更高的要求。

　　看一下银行发放房贷的速度，就不难理解为何监管当局要再次厉令严把房贷闸门。

　　来自中央银行的统计表明，1998年的房贷总量是2063亿元，2005年，这一数字为4.91万亿元，7年间增长了13倍多，已经占到全部贷款的100%以上。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资1.46万亿元，其中，商品住宅投资同比增长28.4%。

　　“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。”一位业内人士说。

　　这种高度关联性意味着银行的风险高度集中，这一点让监管当局坐卧难安。

　　“银监局这次动了真格。”农业银行北京分行的一位支行行长说，“在给我们开会时，银监局的人反复强调，如果发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单，哪家银行给土地储备中心贷款，哪家银行的支行长将就地免职。”而在该行所发放的个人按揭贷款业务中，有80%～90%为未封顶楼盘。

　　商业银行的房地产依赖症

　　借着前几年鼓励房地产发展的政策，房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业坐上了同一辆战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。如果执行中央政策对房地产业收紧银根，自有资金严重匮乏的开发商就会有相当多项目无法完工，商业银行此前的房贷就可能出现大批坏账；如果不收紧银根，房地产泡沫破灭后，商业银行又将面临更加严重的损失。

　　央行曾三令五申强调不得对自有资金比例不足35%的开发商贷款，但在大多数商业银行眼里，相比其他信用类贷款，房地产贷款风险更小，因为这类贷款往往有土地或者房产抵押，而房价越高，抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着贷款看起来更安全。

　　这种考虑激发了银行的贷款冲动，他们和开发商一道，想出了各种办法来绕开这一规定。

　　记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，对开发商来说，满足自有资金35%的要求并不困难。北京农行的那位支行行长分析说，“因为自有资金很难界定，股东的往来资金也会作为自有资金，而在一些大的地产开发公司，假借集团的财务管理平台混用项目资金的现象非常普遍；还有一种化整为零的方法，比如一个总额10亿元的开发项目，按规定要有3.5亿自有资金，但开发商往往拆成4个项目，分头到四家银行各贷款2.5亿，而他的自有资金不过是8750万。”

　　央行提高开发商贷款门槛是为了维护金融安全，提高个人购房贷款首付比例也是为了维护金融安全，有意思的是，同样是为了维护金融安全，银监会对商业银行资本充足率的硬性规定却起到了鼓励发放购房贷款的作用。

　　根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达到8%的最低标准。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。

　　在具体规定中，一般贷款的风险权重为100%，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50%。这意味着在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款可比一般贷款多做一倍的业务，利差总收入也更高。

　　因此，在支持消费信贷政策的鼓励下，各银行近年来纷纷将个人购房贷款作为支持的重点，这在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张，也使开发商和银行的关系更加微妙起来。

　　“我们和地产商关系就像杨白劳和黄世仁，但现在杨白劳更有发言权。”一位银行人员说。如果能放出几单大型房产项目的抵押贷款，银行将吃喝不愁。开发商也似乎掌握了银行这一心理，进而向银行提出发放个人购房贷款，就必须同时发放开发贷款的要求。

　　这样，开发商就可以一手使用消费者的钱、一手使用银行的钱，商德不佳者，正好据此囤积房屋，抬高房价。

　　在这一过程中，银行的风险也在逐渐加剧，对此，央行行长周小川忧心忡忡，他说，“我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。”

　　或许银监会的指令可以看作一个积极的信号，而央行金融市场司房地产金融处处长陈建胜的话也颇具代表性：“我们仍在一个试错过程中，这需要因地制宜，不断试验。”

　　多方协作治病根

　　白手套洁净无瑕，指挥动作坚定有力，但周围车流却不怎么听指挥。一位中国经济学家曾将央行行长周小川比作在疏通拥堵路口的交警。

　　这个比喻也适用于央行的房地产信贷政策：尽管在有案可查的资料中，央行最早发出了警惕房地产泡沫的声音；面对房价的飞速上涨，央行也几乎动用了一切工具，然而，无论是121文件还是加息手段，每次政策出台三个月之后，楼市不仅没有降温，某些城市反而会有一个报复性的增长。房地产信贷总量依旧在高速扩张，非议的声音更是铺天盖地：“央行出错了板子，没伤到投机客，可成本全让老百姓承担了。”

　　央行自己也觉得挺冤枉，这交警开不了罚单，又有哪个司机愿服从指挥呢？

　　央行看似严厉的种种限制并未被商业银行遵守，因为在分离了银行监管职能后，央行对于商业银行几乎没有直接约束力。“现在银监会对银行才有直接的风险监管权和人事权。”中国建设银行总行赵庆明博士说。

　　而央行和银监会对于房地产问题的态度显然有所差异。

　　　当2003年6月央行出台121号文件后，2004年初银监会也出台了226号文件(意见稿)指引121号文件，其中规定：“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”。而银监会显然不同意这个做法，一位银监分局人士向记者表示，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例。“121号文件这个条款实际上违背了银监会的监管原则。”

　　121号文件还规定：银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70%，期限最长不得超过两年。而银监会的指引里没有提及，只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

　　与央行意见分歧的不止是银监会，央行曾在《房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度，建设部一天之后便出面表示，预售制度不会取消。

　　　房价问题是一个全局问题，需要各方通力协作，没有系统协调，央行的事倍功半也就不难理解了。

　　“就像医生治病，我们开了药方，却不能保证病人吃药，你说怎么办？”央行房地产金融处处长陈建胜反问记者。