地下商业，是未来寻梦的地方

　　-林 华

　　当一个城市的商业向地下延伸时，这个城市会变成什么样？日前，广州市体育西路、天河路路面工程进行得如火如荼 的同时，地底下的“掏空”工程也热火朝天。未来广州天河商圈将犹如一个双层蛋糕:地上的和地下的—地上是休闲时尚主题 商场，与地上连通的则是地下商业圈。

　　长期以来，在房地产开发项目中的地下部分一般是大楼的辅助用房如车库，或单纯地作为人防设施。近几年，随着沃 尔玛、家乐福、好又多等地下零售业态的出现，地下商业的价值渐渐被发现，并渐渐多了起来。特别是随着地铁建设的突飞猛 进，地铁的分布不仅提升了沿线的地上物业价值，也激活了城市的地下商业。

　　有关专家表示，随着城市中心的“地上地”紧张，转而发展到“地下地”，这无可厚非。但是，需要立法规范“地下 地”利用问题。例如，大幅度对地下空间的开发正遭遇相关法规的缺失，地下设施的所有权确认正成为一个瓶颈。

　　地下商业星火燎原

　　其实，作为地上商业的延伸和补充，地下空间的开发早已进入政府和开发商的视野。不久前，深圳最大的地铁商业项 目、面积逾16万平方米的中信地铁商场项目正式发售，引发了业界对新一轮地下商业的高度关注。深圳地铁项目也被视为深 圳大规模开发地下空间的转折点。

　　近年来，我国城市地下空间开发的进展步伐很快。北京、天津、上海、广州等市已有若干地铁建成，南京、杭州等市 的地铁也正在修建或筹建中。此外，地下街、地下娱乐中心、地下停车场等在各大中城市纷纷涌现，甚至数万平方米的大型地 下建筑也在一些城市相继建成。这些工程的建设，不仅具有战时防空功能，而且解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。

　　有识人士认为，开发地下空间已成为国内外众多城市的迫切需要。城市地下空间开发利用程度已经成为衡量城市现代 化程度的重要标志，更是推动城市可持续发展的一条好路子！

　　据称，目前上海正在致力于把地下“城市地图”构想变成现实—将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一 个“地下上海”，这个规划将于2007年4月出台。

　　在城市发展凸显土地资源短缺问题之后，地下空间开发越来越为人们所关注。今后上海地下城市规模庞大，浅层地下 四通八达的地下街将各个街区、办公楼与地铁连接起来。而四五层甚至七八层的地下综合体，如地铁站、商场、大型超市、餐 饮、停车场甚至

　　据悉，世博园区的地下城建筑面积将达到40万平方米。其中一个18万平方米的地下空间既可连接世博园区内的公 共活动中心、中国馆、主题馆和演绎中心四大永久性场馆，又通过地下地上一体化建设，与多条轨道交通和磁浮线相连，极大 提升世博会的交通方便程度，创造新的城市交通空间。

　　随着广州地铁和政府人防工程建设的快速发展，地下空间逐渐出现创新的商业形式和迎合地上商业发展的补充业态， 更加丰富了广州的商业市场。

　　据称，广州地铁去年底共开通116公里的线路网，地铁所承载的客流量也越来越大，目前广州地铁日均客流量达5 8.5万人次。而随着广州地铁网络的逐步完善，也带旺了地下商业。广州目前已经完成开发的地下商业大部分都是沿地铁线 路分布的，主要包括康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、站前路板块等。

　　据广州市人防办提供的数据显示，广州的人防工程总面积约为360多万平方米，已经开发使用的面积约为270多 万平方米，还有90多万平方米的开发空间；至2010年，广州将有8条地铁线路开通运行，覆盖市区内大部分地区，为广 州大力开发地下商业提供了前提条件。

　　在很长一段时间里，地下空间似乎被杭州人遗忘了!直到近两年，在寸土寸金的杭州空置商铺已基本难觅踪影，以及 杭州市快速轨道交通建设进程的加快，地下空间综合利用又重新成为人们关注的热点。

　　特别是近期，杭州市《2003-2020年地下空间开发利用规划》、《杭州市区商业网点2003-2010年 发展导向性规划纲要》相继发布，其中关于地下商业网点规划的内容，再一次被作为要点提出。未来杭州的地下空间，将修建 武林广场等十余个地下商业街，这些商业街或以人文见长，或以古色古香见长，或以商贸休闲见长，各具特色。

　　在成都，“埋”在地下的商业街，正暗暗酝酿着一股不容小觑的新势力。据了解，从2005年起，成都市将加大城 市地下空间资源的开发力度。此前，备受关注的天府广场改造工程亦充分利用了地下资源。改造完成后，地下空间将分为4层 ：第一层是公共交通集散空间、车行交通空间、商业以及展览扩展空间，第二层是展览扩展空间和商业空间、交通集散场所， 第三层是地铁一号线的站台及轨道，第四层是地铁二号线的站台及轨道。交通和地下商业，是天府广场地下空间的“两个基本 点”。

　　而目前厦门在建和已建的大型地下商业物业约有30多万平方米，其中明发商业广场地下商业部分就达10多万平方 米，正在建设中的梧村汽车站也有4.5万平方米的地下商业，位于中山路的南中大地广场将有1.6万平方米的地下商业。 应该说，在厦门几个重要的商圈内，都将有大量的地下商业出现。

　　地下商业价值凸现

　　近年来，国内零售业态快速发展，一扫往日单调局面，多种形态遍地开花，相继出现大型超市、仓储商店、专卖店、 购物中心等十余种零售业态。而作为城市商业高度发展的最好补充，地下商业在国内发展较慢，尚处于起步阶段。

　　据了解，纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时开发大量的地下 商业。如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10 万平方米。相比之下，国内在地下商业的发展方面还存在很大的空间。

　　因此，业内人士认为，在土地资源紧缺的情况下，向地下要空间必将成为商业经济发展的重要出路。依托人气十足的 地上商圈，地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一体，形成能量强劲的磁场效应。

　　事实上，国内城市对土地的开发利用已经提升到了立体空间范畴，城市功能形态的布局发生了变化，一些商家开始充 分挖掘土地的空间价值。而开发商青睐地下土地已不是秘密：深圳已经有很多开发商意识到了地下空间资源的投资机会，正在 抢占地下空间的开发资源。

　　针对地下空间土地挂牌交易的现状，有关专家指出，对于房地产开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机 。因为，目前地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发费，开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全， 以后这些优惠条件可能不复存在。

　　素有“地下钱龙”之称的地下商业，已成为香港、北京、上海和广州老百姓生活的一部分。香港地铁人流造就购物天 堂，香港地铁公司也被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万 人次，2005年地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了时代广场、置地广场等购物 天堂。

　　据分析，香港地铁商铺运作之所以如此成功，就在于地铁商业“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理 权，更有利于商场经营。对市场研究透彻，定位清晰，则是香港地铁商业的关键所在。地铁上开发商业都有着鲜明主题，从而 抓住消费者的心。据悉，香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细 选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢 的局面。

　　据悉，北京地铁运营线路总里程114公里，每天160万人的客流量带来了一个巨大的地下商机。目前北京地铁新 的商铺主要定位为服务业、零售业，包括银行服务、自动售货机、便利店、冲印店、鲜花店等。但是，同广州、上海等其他城 市及海外的地铁商业相比，北京地下商圈还蕴藏着巨大的商业空白有待开发。

　　目前广州地铁商铺选择以连锁为主，行业设置力求照顾乘客的需要。据称，广州地铁商业物业的经验主要是，引进连 锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采用分别招商、整体招商相结合的方式，引导经营理念上有共识的商家进驻。 从1999年地铁一号线开通至今，广州地铁与之合作的行业包括便利店、时尚产品专卖店、书报摊、服装店、食品店、饮用 水店、餐饮、银行、冲印店、鞋店、药店等，市民上下班的路上顺便就可以完成许多生活任务。

　　上海地铁商圈引导时尚潮流上海的“地下经济”发源于1993年的徐家汇地铁站。随着地铁一号线逐渐成为上海交 通的主动脉，地下商业也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了“地下商圈”。

　　上海已在地铁一号线的16个车站和4个商场中，开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部、14 家风味迥异的快餐店、140部投币电话、30个自动饮料机和鞋类维修服务部。上海的地铁和火车站还根据乘客候车特点推 出钟点房，同时开办了免费代旅客购买车票、船票、飞机票等业务，最大程度地发掘地铁的附加价值。

　　有专家指出，由于地铁本身就是一个便利的配送网络，在许多发达国家，地铁甚至承担了社区便利店商品配送的任务 以及代收各种费用等。

　　地下商业风险依存

　　虽然地下商业看上去很美，但并不表明地下商业的果实就能那么轻易采摘。有关专家提醒说，随着新一轮地铁商业的 兴起，投资者要注意风险。同时，政府部门需要立法规范“地下地”利用问题。

　　据报道，重庆解放碑地区首个地下商业街丽岛春天近半年来已停业10次。经营户们表示，主要原因还是生意不好， 一个月下来平均有20天以上不能开张，整个丽岛春天一天的人流量不足20人，其前景实在让人不乐观。

　　目前，重庆已建和即将推出的地下商业项目已达17个，总面积20万平方米。据悉，重庆市还将对解放碑等11个 片区进行地下重点开发。有人发出警示，重庆地下商业正在步地上商业地产大量闲置的后尘。

　　深圳的地铁商业一直将投资者的胃口吊得很高，深圳目前已经开始营业的地铁商业有位于东门站的金泰地铁商城及位 于科学馆站的华联街。据悉，目前这两处地铁商业的运营情况一般，不禁使人对深圳地铁商业的未来多了几分忧虑。

　　2006年8月17日，南京市国土部门集中对外出让四处地下空间土地，面积达48000多平方米。在挂牌出让 的底价中，湖南路地下街出让面积为40693.2平方米，底价为1000万元，平均地价不到250元/平方米；金陵中 学地下停车场出让面积为2087.7平方米，底价是150万元，平均地价将近720元/平方米。

　　地下商业设施为何比住宅用地拍卖要便宜呢？南京市国土局相关人士表示，现在地下空间土地出让是参照地上土地出 让进行的，因为国内还没有一个统一的规定。目前关键就是产权的问题，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公 定的，为40年。

　　据称，我国现行法律仍未明确地下建筑物和构筑物的产权关系。国内现在大部分地下商铺或依托地铁，或庇护于人防 工程，绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式。当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证，开发 商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。因此，众多资本对地下建筑物的所有权要求就显得迫切起来。

　　而有关专家看待地下空间的土地交易，似乎并不乐观。有关专家表示，依据我国目前的法律，地下空间的产权问题属 于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。

　　地下空间的产权究竟归谁所有？专家做出了解释。产权有两个概念：一个是所有权，一个是所有权中的使用权。针对 我们国家所有涉及土地的所有权都归国有，《宪法》里可以明确看出国家是城市土地的所有者，但是土地的使用权可以依法转 让。通常我们理解土地使用权的转让只能是土地之上的使用权转让，地下空间的使用权可否转让是我国的立法空白，那么地下 空间的产权也只能是国家所有。“建筑区分所有权”分“所有权”与“共有权”，所有权归建筑物的所有人，不管空间如何不 同，在该建筑内的空间使用权都要归该所有人。

　　因为对地下空间权的概念没有统一的界定，如果地下空间权指的是所有权，那么只能是不动产所有权，如果把地下空 间权界定成使用权，那么就是不动产用益物权。在国家、开发商、物业的权利与责任的分配上，国家不仅是土地地上、地下所 有权者也同时应当是地上、地下使用权转让、转移、限定等商业行为的监督者，开发商的权利就是依法取得地上权或者地下权 ，并在法律允许的条件下从事与该使用权相关的商业活动。物业公司应当承担相关服务责任，提供安全措施等。

　　投资者投资开发地下空间，该不该享有地下建筑物的产权？虽然绝大部分声音倾向肯定，但争议仍然存在。一些专家 指出，地下空间的使用人是无法通过将原有地下建筑物拆除、新建一个建筑物来获得产权的。但实际上，原有建筑物要改造成 商业设施几乎都必须对原有建筑物进行彻底的改造，对投资者来说，花下重大财力进行建设，却不能获得所有权，难免有些不 甘心。也有业内人士认为，从提高开发、利用地下空间的效率的角度出发，投资者也应该可以有条件地获得地下建筑物的所有 权。

　　另外，地下空间的建筑物层高怎么限制？是否可以转让或者抵押？是否和人防工程有冲突之处？有关专家指出，地下 空间的开发毕竟是个新事物，牵涉面也很大，应该尽快出台相关的地下空间发展规划。 -