物业税宜从二线城市开始征收

　　-东方愚

　　在1月5日举行的一次

　　房地产论坛上，央行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲谈到近年来我国房地产调控时称，我 国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控来调控去，这是冲突和矛盾的焦点所在；他呼吁我国开 征物业税。

　　近年来，房地产业频频被列为税务专项稽查行业，一些地区存在涉税问题企业比例甚至占到了90%。这是刺激物业 税开征的原因之一。然而这一问题争论了好几年，虽然几个备选方案有了，但大致的开征时间、方案及开征城市等事宜，相关 部委依然是讳莫如深，引得业界猜测如云。

　　

房价持续、疯狂上涨看起来是流动性泛滥的表现，但实质仍在于地方政府舍不得高房价带来的高收益。物业税开征等 于让购房人原来交易环节一下子要交的税费放到房屋拥有后剩下的69年内慢慢交，这样一来

房地产的开发成本要大幅下降， 房价自然跟着往下走。这显然是房地产企业与地方政府内心所不愿意看到的。

　　不少专家分析称今年房价将持续上涨。众所周知，近年来城市房价上涨最快的，莫过于北京、深圳等地，而财政部副 部长楼继伟曾称，物业税开征试点选择的正是此类一线城市。我们无法得知样本选择的具体规则，但一线城市的测试效果却可 能不及二线城市。一方面，税收总收入占财政收入的比例是随着人均GDP的增长而下降的，另一方面，

北京大学相关课题组 去年的研究成果表明，物业税改革后，中小城市公共财政将出现盈余，而大城市公共财政反可能出现缺口，其中以北京、青岛 为最。

　　在这样一种情形下，一线城市的地方政府自然会很不乐意。宏观调控以来，地方政府与房地产企业从来都是最懂得趋 利避害并善于抱作一团的，现在公共财政要出现缺口，虽说作为地方政府有条件通过发行地方债的形式来弥补缺口，但他们显 然不愿意去冒这个险，而是选择保有物业税改革前的既得利益。

　　笔者认为，物业税应当首先从二线城市开始征收。一方面基于改革后二线城市财政可能出现盈余的动力，另一方面， 如今二线城市房价疯涨的形势甚至超过了当初一线城市，据英联国际不动产研究分析，目前中国几大主要二线城市开发项目的 平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前只有7%到8%左右；国家发改委与统计局去年11月公布的大中城 市房屋销售价格情况也表明，福州、秦皇岛、成都和贵阳等二线城市纷纷跻身房价涨幅前列城市。与此同时，日前外资基金投 资中国地产市场正由一线城市向二线城市渗透。

　　物业税改革是一个牵一动百的工程，如果改革后能及时从二线城市开始开征，可交易费用及与地方政府的扯皮成本将 会相对较低。要知道，物业税改革后，房地产税收成本总额将占到地方财政收入的10%到20%之间，同时由于房价的下降 刺激更多人购房，不断加入的新房作为税源又丰润着地方政府的财政收入，这显然能起到平衡其既得利益被分解而造成的心理 落差。

　　有人曾称物业税开征后，房价可能下降40%。这种乐观估计显然过于夸张了。在特殊的政经背景下，一项物业税改 革其实仍难撼动中国房地产沉疴的根本，而与先知先得且与地方政府关系密切的房地产企业，也会想方设法规避风险，将可能 被稀释的利益迅速截取下来。但即使如此，物业税改革却势在必行。二线城市作为开征首选地区的优势还在于，当利益链接还 处在“千机变”、没有完全形成坚固联盟的时候，迅速对之进行解构、治理，成本不至于居高不下，也不会面临像绿色GDP 当初选的试点城市最后脱逃一样的尴尬。