中国房地产：无风也无险

　　对于宏观调控，外资机构投资者嗅到的，更多的是商机。2007年，唱涨的国际投行准备继续鏖战中国房地产

　　-本刊记者／孙春艳

　　国外投行在中国房地产市场一直充当一个

　　很特殊的角色。10年前，华尔街对中国房地产业的态度还是“谈虎色变”，“坚决不能碰”。1996年，全球最 大的基金邓普顿(Templeton)在上海浦东购入三层写字楼时，还被《华尔街日报》当做了头版新闻。

　　而刚刚过去的2006年，政府宏观调控多项政策限制外资炒房，跨国投行却逆流而上，鏖战中国房地产市场。当全 球知名投行摩根士丹利宣布对中国房地产的投资总额新追加30亿美元，高盛、美林和摩根大通等跨国投行也纷纷加码在中国 房地产领域的投资。

　　在一片唱跌声中，一声断喝非常刺耳：“说什么都没用，中国

房价还要涨70年！我们又购买了北京一家国有房地产 公司的股份，数十亿钱刚刚打到对方账上。”渣打银行直接投资有限公司大中华区总裁陈凡在《财经年会2007：预测与展 望》的这一嗓子，引起一片哗然。

　　投行人士向来低调，倒不是因为怕怀着“居者有其房”愿景的老百姓骂他们，而是他们的举动一旦“见光”，很可能 因竞争对手“插一扛”而前功尽弃。陈凡之所以敢道出自己的观点和暴露行踪，是因为那笔买卖已经“板上钉钉”，而且是多 家国际投行合作。据《新世纪》周刊了解，陈凡说的“北京一家房地产公司”即中远房地产开发有限公司，而与渣打银行一起 作为战略投资者入股中远地产的还有美林国际投资有限公司和摩根士丹利。

　　在中资投资机构谨慎观望，甚至对2007年房市有些悲观之时，国际投行却频频出手。一向有点石成金之能事的国 际投行，其幕后睿智的调研机构也不允许他们做赔本的买卖。其中是不是有什么玄机不为人所知？

　　“我们不仅仅是在投资房地产项目本身，而是在投资中国房地产行业，更深刻地讲，是在投资中国城市化人口的增长 ，是在投资中国的GDP经济增长。”有投资黑马之称的陈凡，其投资观很新鲜、也很深刻。他甚至断言：“不敢说别的，除 了战争、文化大革命这种特别特殊的事件，只要中国坚持改革开放政策不变，在今后的30年到50年，乃至70年至80年 之内，中国的房地产市场总的趋势一定是好的，但是这个过程中一定有波动，有时候高一点、有时候低一点。”

　　逐利是资本的天性，除了对中国房市的良好预期外，利润当然是引诱他们远道而来的主因。“在英国房地产利润率只 有4%至5%，在上海投资，会有7%至8%的回报率，在成都的收益预计可以达到25%。”英国第三大房地产公司思嘉伯 集团董事兼首席投资顾问迪迪尔兴奋地向《新世纪》周刊诉说着他的观点：“我们集团拟在未来三年到五年在中国内地房地产 市场投资达30亿元人民币。”

　　在全球经济处于下行趋势之时，中国却风景这边独好。近日，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测：房地产市 场降温将使美国2008年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。而英国等欧洲国家在经历多年井喷之后， 利润开始摊薄。摩根士丹利已将房地产投资的重点转向了中国。

　　这一点上数字最能说话。据全球知名地产投行仲量联行所发布的全球房地产投资最新报告指出，2006年国外资本 在中国房地产的投入是2005年的3倍还多。而如大家所知，2006年政府

宏观调控如暴风骤雨般打向中国房地产界，一 个又一个“限外令”不绝于耳。

　　“调控带来的是投资保障”，多家国际投行向我们表达了这样的声音。从这些辩证思维背后，我们看到了投行的老练 深沉，以及超强的抗震能力。最近异常活跃的澳大利亚最大的投行麦格理银行的相关人士认为，“国六条”会对

房地产业产生 一定冲击，但“国六条”打击的主要是市场中不规范的交易行为，而外资机构具有强大的融资能力和相对完善的开发管理能力 ，因而长期来看，在中国市场还是有优势的。

　　摩根大通投资银行中国部董事总经理方方也表示：“投资中国房地产，总的来说没有什么风险。整个中国的房地产行 业我们认为至少还有20年可走，肯定现在属于上升期，国六条对中国房地产健康发展是有利的，使游戏规则更加明确。”

　　现在，国内投资机构的不作为已经成为中国房地产的不容忽视的短板。处于投资幼稚期，却对投资管理细节化淡漠的 国内投资机构，真应该向“老外”取取经。