北京政协委员:北京物业管理产生的矛盾比较突出

　　李少华：北京市的物业管理产生的矛盾应该是比较突出的，在与构建和谐社会有一定差距。应该说，北京一共有将近3000多家物业公司。另外，新建的物业小区又在不断的增加。这就给政府管理带来的很大的难度。应该说，物业管理这个问题已经是成为社会的焦点问题。这个问题不是您这个小区，是所有的小区都存在这样、那样的问题。

　　集中两点，我个人认为，一个是业权问题，第二点是收费问题。业权问题反映的就是我们的公摊，我们的公共设施，权利到底应该由谁来掌握。第二个，就是收费问题。收费问题实际就是背后影射着服务问题或者它的权利。开发商扶持的物业公司，还是开发商自建的物业公司，还是开发商组织业委会成立了物业公司等等，还是业主委员会自选的公司。无非大体就是这样。

　　我今年一共写了两个提案，这两个提案和刚才两位业主委员会说的都有关系。第一个提案就是今后的管理权问题，谁来管，这是一个很关键的问题。刚才你谈到的一些问题，出现的一些矛盾都是将来谁来管。那么如果要是有人管，心里就有底了，腰杆子就硬了，有人来支持你了。你们现在感觉到没有人支持，居民的腰杆子不硬。第二个问题，就是关于价格的问题，收费的问题。目前，我们政府提倡的是指导价，这个指导价和我在去年就提出来菜单式的服务，采取佣金制。所以这两者应该是有很多不同的地方。我今年的第二个提案就是应该提倡菜单式服务，采取佣金制的办法。我想这样就能够弱化矛盾。

　　那么我说说第一个矛盾，第一个矛盾就是管理权的问题。现在我们的物业管理法和国务院已经出台了物业管理条例，另外我们北京市也相继出台了很多关于物业管理的问题。就这些问题我也认真地做过分析，因为我们这个企业第一是从事城市管理研究，从事城市管理建设，从事城市管理。那么对于这个问题，我想应该是这样的。前一段时间，我曾经到我们国内的比如说上海、成都、深圳、广州做了一个调查。做这个调查以后，我回来就感觉到我们北京的物业管理和外地的物业管理有哪些差距。我们北京市政协去年专门写了一个提案，这个提案就涵盖了你们所说的这些问题。

　　今天在网上又谈到这个问题，我今年的建议就很清楚，我们应该借鉴成都、广东、深圳的一些经验。就是我们在法规当中，过大的说了业主委员会的权利。业主委员会的权利过大以后，实际你在实施的时候难度特别大。作为一个业主委员会是一个群众性的组织，完全是自主化的。那么你还需要上班，你还有很多社会活动，你要主持日常的工作肯定是有很大的难度。你不是专业的人员来干，这就需要政府的支持。我觉得，关于业主委员会的管理问题，谁来管理业主委员会？现在业主委员会似乎没有人管理，只是成立以后完全自主化了，民主化了。过于民主和实际等于就出现了不少乱子。

　　成立业主委员会和没成立业主委员会都出现了危机。因为组建业主委员会的时候十分的麻烦，就跟选总统差不多。我曾经参加过100住户的小区，选举业主委员会。在这一周当中，四个人的电话一直就没停过。你想想一句话反复的重复，作为业主委员会的人都烦了。所以一个住户作为业主委员会的组建者，要反复地打电话，所以应该说这是一个很痛苦的事。我作为曾经有过成立业主委员会经验的人，我深深地感觉到这足可以编一部小说了。我觉得黄宏演

　　那么业主委员会归谁管？但是在我们的法规当中没有明确。今年我们在建立当中，我就提出来政府对这个应该加大力度管理。应该是街道居委会、街道办事处把这个任务担当起来。如果要是完全靠业主委员会去主持小区的工作，难度太大了。广州、深圳和成都它们的经验就是政府牵头，由街道办事处管理这种群众性的组织，那就是业主委员会。业主委员会起到的作用就是综合百姓的日常对小区的建设、小区的发展、小区的日常服务提出一些建设性的意见。究竟最后来组织和开发商交流、谈一些问题，而不是以业主委员会为主体去谈。主要靠地方政府，就是街道办事处。

　　广州、深圳、成都最大的特点，就是政府有这么一套人马，市级有这么一套管理机构，基层有这么一套管理机构，矛盾就少多了，所以这是我今年的第一个建议。如果你们提的这个问题，我想弱化了好多。当你组织、召开一些会，组织一些事情的时候，或者对物业公司进行评定以及它的质量、服务内容，以及它的价格，你直接可以反映到街道办事处，代表一部分居民的意见。由街道办事处去组织进行招标，业委会参与，我想这个矛盾就弱化了。就不容易产生这么多矛盾，什么封门、打架、威胁。我们的老百姓这一点很明白，我们的百姓现在法律意识越来越高，群众与群众之间的矛盾是很难说清的。但是如果你要是封政府的门，这可就麻烦了。如果你要是给政府贴大字报也是很麻烦的。所以，老百姓的民主权利问题需要集中。

　　第二个问题，就是关于选择物业官司的问题。这是老百姓最关心的问题，因为它涉及到价格。我在几年前就提倡，北京也应该像深圳、香港一样采取菜单式的服务方式。那么物业公司出菜单，由老百姓进行选择。你们对他们的服务标准是不是十分了解，菜单里的服务就很清楚了，有几种菜单。我要分A、B、C三级，这种套餐你要吃哪样，就花哪样钱。那么菜单式的服务背后最公平还有一个问题做依托，那就是佣金制。香港采取的这种办法就很好。你的老百姓选择了比如A级的服务标准，那么A级的服务标准提取的佣金就高了。

　　刘子华：03年的物业条例规定公布了公共设施里面的经营，是要经过业主大会同意。那么它的收益也要归到专项委员基金，其他的也可以经过业主大会来。你就可以发现所有的小区里面到处都是广告，电梯里面。这钱哪儿去了？那我就要问你物业公司钱哪儿去了？你收了多少钱？随着时间的积累，变成一个矛盾。所以首先就要建立公开制度，公开制度用法律的话来说就是证据。当然，现在房地产开发以后也全也有自己的权利，它还是认为自己在管理自己。但我觉得不公开绝对是共同点，也是造成纠纷日剧越来越多的重要的原因。我想在这个方面来讲，我们政府可以制定一些东西，我要求物业公司必须公开，你不公开就要接受行政处罚。这是我觉得的第一个问题。

　　第二个原因，就是这个问题发生以后没有人解决。就是说我们的调节机制问题，现在变成自己对自己说，两人的意见就是两个人说，没有第三方来调节。我们发现责权令规定的不是特别清晰，是不是说前期的物业管理在第一次的筹备大会里面也要进来？是不是给它一定的法律责任？因为什么，它单卖房子，它都知道业主是谁，它非常容易联系业主。所以后来在成立过程中，自己就变成业主跟自己打架，没有一个协调的机制。所以，这个我认为是第二大的共同点。那么这次包括司法局的年总结上，希望介入到民间组织去。你最好不去诉讼，我们先通过调节，你有什么想法先说。包括我们现在有很多做公益的律师，而且很多都是自愿去参加的。我每天可能也会参加大量的非诉讼包括调节。

　　主持人：那么我们希望免费的律师越来越多。

　　刘子华：咱们回到物业上。它刚开始的时候希望有第三方介入到其中，讲解法律知识，法律过程，让大家理解，不至于让矛盾激化。

　　李少华：你知道我们成立业主委员的时候，和我参与、接触成立业主委员会的时候，大家都有一个困惑。如果大家都像子华这样都做公益律师这很好，可是我们要请律师没有不收费的。那么你说谁来拿这个钱？有很多地方就拿不出来。

　　刘子华：我告诉你一个好消息，北京市司法局作为07年的重点工作，就是让司法局，包括律师参与到调节机制里去。

　　仁学良：这次咱们要让律师搞的公益调节由政府买单。

　　刘子华：调节机制不是请一个律师就可以完成的。当我们在想一个事，这是一个机制。当我们有矛盾的时候，我们先可以向某个部门反映，然后某个部门可以去调节。当然这绝不是律师的问题。所以，当我们解决一个机制的问题，是社会制度在逐步的完善，而不是律师的问题。所以07年司法局把这个作为非常重要的工作。包括现在法院的案子，物业也越来越多，而且涉及的人数越来越多。我们律师协会当然也参与到社区中。所以，我们第三个问题就是要完善法律的很多不完善的地方，包括今年的政府工作报告提出来有很多问题。所以我刚才谈的两大点，是所有的物业矛盾当中共同的问题。还有包括汽车的停车也是问题，地上停车位是指导价格，但是地下停车位由于业权关系，就不确定。在政府里面规定说，在调价的时候要和业主协商。

　　刘先生：有业委会的还好一点，地下室闹了半天还有很多说法呢。