魏凤春：钉子户是怎样铸成的

　　作者：魏凤春

　　清华大学公共管理学院

　　重庆九龙坡区杨家坪鹤兴路17号一处楼盘十米深的地基中央那一栋三年来拒绝拆迁的房屋，随着网友冠之以“史上最牛的拆迁房”而芳名远扬。在《物权法(草案)》颁布三天后在法院强制拆除令实施后，这一风景或将不再，但对这一司空见惯的现象的思考却不会停止。

　　理由很简单，这一现象背后的实质是权利的交换，是市场经济赖以生存的基础。在过去的近60年里，私人权利转化为公共权利，公共权利又逐步转化为私人权利。权利的交换成就了市场经济，提高了国民福利。

　　一般认为，基于市场规则的交换是一种协商的结果，合约是双方行事的基础。为了避免交易的不公平，合约要求双方是基于权利诉求的自主协商。如果双方协商不成，交换便不再进行。签约后，合同人可能会出现不遵守约定的机会主义行为。如果交易成本不高，可以私了。如果交易成本太高，便需要第三方进行仲裁。这就要求第三方公正，这决定了它更多的是由法院等政府机关组成。仲裁后合约会被强制执行，市场经济得以正常运转。

　　理论上讲，只要上述路径能够实现，重庆的“钉子户”应该不会出现。户主与

开发商协商不成，交换便不再进行了。我们大致可以认为，一方面，户主主张的权利超出了开发商的底价。另一方面，开发商与其他户主谈判的成功增加了对该户主强制施约的动力。在协商未果之前，强制施约，结果是两败俱伤。断水断电、房子无法使用，房主权利受损。开工三年，坐等

房价上涨，开发商怨气陡增。

　　我并不同意“钉子户”的称呼，只要户主拥有这套房子的所有权，那么她就有不交换的权利。如果是私人权利之间的交换，她可以任意要价，对方如果不同意，交换便不应该进行。开发商的错误便在于没有遵守这一基本的交换原则。如果是私人权利与公共权利的交换，除非特殊的情况，如战争、重大灾害，个人的效用不应因权利的转让而减少。

　　事实上，由于纯粹的公共物品少之又少，公权与私权的交换相对不很频繁。在城市化的进程中，公权与私权的不清，特别是假借公权而行私权者居多。一方面政府是公权的所有人，另一方面又是仲裁者，公平公正很难保证。在经营城市，缓解财政危机，进而提升政绩的背景下，政府经常委托开发商便宜从事。公权私权不分，强制施约也便是顺理成章的事情了。

　　也正因为这样，《物权法(草案)》的出台才如此引人注目。在新的条目中，我们看到“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产。应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。我们更看到了“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

　　从这些条目中，可以明确地判断，只要户主不愿意交换权利，开发商便没有理由强制签约。如果开发商能够证明这是出于公共利益的需要，那便可以依法进行拆迁。事情之所以僵在这里，错在权利交换没有遵守基本的合约，也错在仲裁的一方没有及时地实施公正的仲裁手段。

　　如果强要分出个是是非非，我这里支持房主的权利诉求。理由很简单，权利自主是市场经济交换的起点。当然也要提醒户主，你只是“二房东”，你所拥有的只是长期的使用权。真正的房东是可以让你随时搬家的，只要按租约补偿就是了。你当初并没有与房东签订合约，主张权利时便少了底气。之所以建议你赶紧履约，一是因为在土地国有化的背景下，你并没有真正的所有权。二是，那耸立的危楼如同美女脸上的一粒雀斑，不仅影响了重庆的形象，也严重降低了您个人的品位。