房价硬着陆风险岂是源自过剩

　　山东青岛 姜文华

　　专家所担心的“房地产硬着陆”，说穿了，不过是担心“房价硬着陆”。

　　历时一年完成的一份针对上海房地产发展现状的报告尖锐指出，上海土地供应过量、“十一五”期间商品房将大量过 剩。上海当地一位专家更指出，从目前的宏观调控措施来看，上海房地产将可能出现硬着陆风险，“这将对房地产业持续健康 发展带来重大伤害，并影响其它方方面面”。(3月20日《二十一世纪经济报道》)

　　京、沪、深、穗的房市，历来牵动世人的目光，原因不言自明。而就在各界纷纷猜测—除了刚刚揭开面纱的“央行加 息”之外，今年国家调控房市还将有何新动作之时，这样一份“最为权威、翔实、关键”的报告却适时出笼了，时机拿捏之准 委实值得叹服。当下即不难认定，这份报告，不单能“在上海引起不小的震动”，就是在全国，想来也断不会悄无声响。因为 ，这之中至少有两个命题，作为公众心头多年未解的困惑，又一次被涉及：一是，住房到底是怎么“过剩”的？二是，究竟是

房地产市场“硬着陆”还是

房价“硬着陆”？

　　依照通常的理解，判断某一种商品是否“过剩”，最重要的是，要看市场是否供大于求，或说市场到底能否消化得了 。可这样一种“普适性”的原则，在判定“住房过剩”问题上，则异变为只看“空置面积”。问题恰在于此：有些专家竟将“ 空置房的大量存在”简单理解成“生产过剩”，并由此顺势得出了“住房过剩”这一令人啼笑皆非的结论。

　　值得一提的是，这份报告中在提到“住房价格非正常上涨”时也明确指出，“除成本增加因素外，主要是投资、投机 需求大量增加，市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的。”上海乃至全国的房市中，都存在诸多“人为的 因素”，比如

开发商的谋求暴利，以及投机炒作风的盛行等，而这始终是房地产市场问题的核心与关键，这不必赘言。也正是 藉此，我们才更能清楚地认识到，一方面这些“人为的因素”导致了房价高企并 “稳定上涨”，而另一方面，又反过来导致 房子因卖不动而“过剩”—住房价格高得让需求方承受不起却始终不肯降下来，市场成交量于是持续萎缩，自然就让空置面积 想不增多也难，所谓的“住房过剩”原本就是这么来的。

　　经济学上有一句经典名言：没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。那么，只要以现有住房面积存量与没有住房的公 众数量做一简单比照，就不难发现，市场其实完全可以消化掉这些存量，而且可能还不费吹灰之力，只不过是，需要 “价格 适宜”这样一个先决条件。

　　当“住房过剩论”被证明是站不住脚的之后，我们就不难明白，专家所担心的“房地产硬着陆”，说穿了，不过是担 心“房价硬着陆”。在“维持房地产业作为国民经济支柱产业”的语境中，“房价下降”往往被视为“经济增长”的大敌，而 “房价的硬着陆”，在某些所谓的专家与地方政府眼中，也就被简单等同于“房地产业的硬着陆”。这或许并非是其故意“偷 换概念”，只是由于，既得利益方的想法与公众的愿望从来都是背道而驰的。