别墅群开发悬疑

　　那核心问题是什么呢？

　　据康桥镇一位官员确认，沿南村民的领导、村党委原书记葛旭明已住进了隔街相望的一套别墅中。葛旭明三个多月前卸任村委书记后，任康桥实业发展公司(下简称康桥实业)的新一任董事长。

　　康桥实业原本是一家镇属企业，但在2003年改制后变成了股份制企业。改制后，该公司的3000万元注册资本金中有一千多万元的自然人出资。

　　“为什么领导就可以住别墅？”很多已租房两年多的村民对南方周末记者说。

　　几年前，这片别墅区也是为了安置其他被征地村民而出现的。但随着

　　谁是这些别墅的主人？康桥实业前任董事长方冰海解释说：“谁需要就卖给谁。”但他没有透露究竟是谁。

　　康桥实业的主管领导、副镇长祝正华则很明确地告诉记者：“卖给了村书记、主任。这是镇党委会议集体决定的。”但或许是迫于某种压力，这批新别墅罕有人居住。

　　康桥镇纪委书记李龙棣也向记者回忆说，在他去年9月调到康桥镇后，的确接到了很多关于别墅区问题的举报，“我敢保证的是，镇上两套班子中领导干部绝对没有人(在此区域)有别墅，至于其他层面的干部，我就不知道了；我来了后，党委开会的时候从未讨论到此问题。”他说。

　　至于为什么这片别墅会交给康桥实业开发，方冰海表示，当时镇政府是为了让该小区成型，便于进行配套及后期管理。

　　这33栋新别墅，康桥实业以成本价卖出，平均每栋不到80万，而市场价格在150万以上。记者就联系到一位别墅主人，他正准备以170万元的价格卖出。即便以每栋别墅70万的价差计算，33栋别墅卖出价和市场价的总差额也超过2000万。

　　由此也不难理解村民中流传的多个关于领导卖别墅的版本：谁谁谁买了就卖了，赚了100万。但这些说法尚无法证实。

　　相对于别墅的价差，卖地无疑是一笔利益更大的“生意”。

　　“我们买了地，交了12万，给康桥实业，他们给开了收据。”这片别墅区的老居民对南方周末记者说。这些老居民是几年前被安置过来的。

　　这片并没有取得房地产开发资格的土地，康桥实业成了收取土地费用的主体。而相关法律规定，本属于集体用地的使用权不准转让。

　　康桥镇另外一个别墅区汤巷中心村，也存在同样问题，每块建筑用地，以9万元到12万元的价格，被康桥实业“卖”给了需要的人。据知情人士透露，汤巷中心村别墅区的形成也是以回迁村民为主，总共有500套，其中200套则均是以“卖地”的形式操作。

　　这两块总计超过600套别墅的地块，用地程序存在问题。“这两个小区因为土地操作问题，目前没有办法办出房产证。”南汇区一位不愿透露姓名的官员对记者说。

　　而这两个别墅区的形成过程完全相同，先是以安置回迁村民的方式获得了建房“资格”——但并没有取得相关规划转让的批准，随后，这两片区域中都有部分比例的土地成了“商品房”开发。

　　康桥镇一位官员则直接指出康桥实业的问题：“康桥实业具有半政府性质，却成了股份公司。”他进而解释说，在拿地、代征土地方面，该公司具有其他公司无法比拟的优势，同时又具有招商引资的职能，却又非完全集体所有企业，操作上的确存在问题。

　　针对记者对康桥实业“卖地”资格提出的疑问，康桥实业前任董事长方冰海解释道：是代镇政府征收的，汤巷中心村别墅的款项已经划给镇政府财政，新别墅区的款项还在公司账上，待手续办好时，当做土地出让金上缴。

　　在康桥镇，有关土地的争议不止这片别墅的开发。这片土地的地缘优势，引出了当地很多征地纠纷。据南汇区政协2005年的一份调研报告显示，“往往在未办出许可证的情况下，不按规定程序，擅自实施拆迁……(该区)60%的宅基地均无拆迁许可证。”

　　“当时甚至连个强迁令都没有，就把我的房子拆了。”刘建国说。他通过法律途径，用了5年时间，才拿到了他被拆迁的6套房屋的补偿款。他原住房的土地现在成了工业用地。

　　刘建国创办的公司也遭遇了拆迁。但据刘建国称，他的这家上海浦东双桥精细化工有限公司一直没解决赔偿问题。他提供的证据证明，拆迁给企业造成的损失为2000万，但目前仅赔偿了141万。有一种说法是该企业为红帽子企业，产权不清。但刘建国说，自己是企业银行贷款债务的承担人，如果产权存在争议的话，债务就不应由他来承担。

　　“刘建国一事，一错再错，在上海是非常罕见的。”一位上海市信访局领导评价说。

　　土地上的附着资产在征地的过程中也出现了不透明的操作。由于土地被征，沿南村14个生产队已没有存在必要，生产队被撤销，但道路、水利等附着在土地上的集体资产的赔偿金，却并没有下落。由于是集体集资建设的资产，撤队后，应将补偿款平均补偿给村民。

　　据知情人士透露，这笔赔偿金平均到每个村民最少能分到2万元，沿南村共有近3000人，涉及的资金接近6000万元，但这部分资金没有人知道下落。

　　(应受访者要求，村民张山为化名)