“环比”下降并不能说明房价下跌(2)

　　想钻政策的空子只需要雕虫小技

　　在房价暴涨的同时，房价非正常上涨引起了政府部门的密切关注，国家调控政策也不断出台。7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。

　　深圳市政府今年以来也频频出手进行宏观调控，收紧土地资源管理，抬高外资准入门槛，严打炒房等非市场行为，增加住房用地规划，使用税收杠杆，并即将出台“双限、双竞”政策以及使用新版商品房销售合同、吹风征缴交易差价费避免阴阳合同。截至6月底，深圳工商部门对3677家房地产开发企业和中介企业进行了检查，对其中52家发出了整改通知书，有12家企业被吊销执照。但是这些措施被有关人员认为都可以“合理化解”。

　　以新版合同为例，某中介公司的许姓工作人员就向记者表示：“新版合同刚出来时，我们确实慌了手脚，但经过紧急开会研究，我们认为跟之前的操作区别不大。”

　　据他透露，由于相关配套的房价评估系统未出台，仍有办法使用阴阳合同避税。只要买卖双方在新版合同之外签订双方协议(所谓的阴合同)，如果双方遵守诚信原则，没有纷争，新版合同照样制约不了。以一套“阴合同”是50万元，而“阳合同”则显示25万的交易为例，可以成功避掉卖主20%的个人所得税。但是评估系统出台后，即使它评估了这套房是40万元，也就按照多出的15万元盈利收20%的个人税，也就是要多交3万元，那么，卖主与买主过户时“阳合同”的低价出售就没有意义。“因为还没配套完善，税还是可以想办法避，但我们的中介不再在协议合同（所谓阴合同）上介入，因而双方的风险加大了，但是只要大家愿意合作，避税在技术上是完全可以操作的”。老许说。

　　而对于其他的政策调控，不少业内人士也表示，“如果想钻政策的空子，只需要雕虫小技”。

　　不同机构的统计房价有涨也有跌

　　昨天，有关媒体报道中原地产和世华地产两家机构同时发布深圳市7月份房地产市场报告。报告显示，7月深圳市房地产市场供应量增加，但新房和二手房成交量均明显下滑，全市新房和二手房成交均价分别比上月下降5.8％和3.6％。

　　根据两家机构的统计，7月份，深圳市共推新房67.8万平方米，供应量比6月份明显增加。其中惜售比较严重的南山上月推盘量骤增，共推新房34万平方米，占全市的50％，是上半年南山新增供应量的两倍多。成交方面，7月新推项目的开盘销售率下降，全市约有一半新盘开盘成交率不足50％。7月最后一周，以南山为主的新盘成交低迷，个别项目仅有两成开盘成交率。当月全市新房日均成交约145套，日均成交套数比6月份下降16.5％。

　　在价格方面，7月深圳市一手住宅成交均价13757元，比上月下降5.8％，其中宝安由于别墅类物业的成交比例减少，均价下降十分明显，带动全市均价下行。

　　世华成交系统统计显示，7月深圳市二手房成交全面下降，成交量比6月份下降约50％，其中，南山区下降64％，盐田区下降58％，福田区下降48％，宝安区下降35％，龙岗区下降32％，罗湖区下降30％。

　　而记者从中原地产提供的数据中看到，7月份，深圳二手房的成交均价为15529元每平方米，比6月份的14572元每平方米上涨7%。

　　据了解，深圳中原地产的新房统计数据和世华一样，均来自深圳国土局公布的数据，而中原的二手房所有数据根据中原成交进行估算。从中原地产提供的7月份深圳二手房成交数据表中可以看到，深圳全市二手房成交均价为15529元每平方米，比6月份的14572元每平方米上涨7%。其中，福田下降了2%，罗湖上涨3%、南山上涨8%、盐田上涨21%、龙岗上涨8%、宝安上涨47%（宝安价格因有多单观澜湖翡翠湾、观澜高尔夫上堤别墅成交而暴涨，剔除观澜湖楼盘成交因素，宝安7月价格约为9769元/平方米，环比6月上涨6.54%。）。

　　记者从深圳中原地产深港研究中心总监张伟处得知，中原地产二手房的数据是根据自己公司的成交数据进行统计得出的结果，可能存在差异。“但是，这些数据至少显示深圳市的房价拐点并未出现”。

　　当日，记者欲从深圳市国土局了解深圳全市7月份房产交易的权威数据，来确认深圳的房价到底是涨是跌，但被告之7月份的统计数据还未出炉。

　　房价走势难判断不敢说出现拐点

　　中原地产深港研究中心总监张伟在接受记者采访时表示，以现在的数据难以判断深圳房价接下来的走势。他说，虽然中原统计的7月份新房成交数据显示价格在下降，但这种下降时间太短，就此判断深圳房价开始调整比较困难，更不敢说深圳房价已经出现拐点。

　　上图：不同地产机构的统计数据有差异

　　（高建全／编制）

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