李洪侠：谨防廉经房建设与分配的信息不对称

　　特约评论员 李洪侠

　　8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)再次强调，用廉租房和 经济适用房(简称“廉经房”)办法解决城市低收入家庭住房困难。

　　廉租房和经济适用房制度分别开始于1998和1994年。十多年后两制度又被重新拔高，目前的核心问题是廉经 房由谁来供给、供给多少、用什么供给、供给什么样的廉经房、怎样分配等一些列问题需要进一步厘清。

　　城市低收入家庭有多少就供给多少廉经房，似乎是再简单不过的道理。实则不然。一方面，出于利益考虑，一些地方 政府有将数字做小的倾向。众所周知，分税制改革特别是土地实行“招拍挂”以来，土地出让收益成了地方政府名副其实的“ 二财政”，有些地方甚至已占到财政收入的70%。但是《意见》却规定，地方政府应在资金和土地上要给予廉经房政策支持 。如“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”，“对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实 保证供应，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排”等。这与一些地方政府的利益不一致，谁能心甘情愿？再 加上《意见》要求廉经房供应对象由地方政府根据当地经济发展水平和家庭收入水平确定。相信理性的地方政府领导都会选择 尽量做小数字，这样，不仅可以把多余的土地卖出更高的价格，增加“二财政”，也可以通过商品房开发征收各项房地产税费 增加“一财政”。毕竟，“廉租住房和经济适用住房建设……一律免收……各种行政事业性收费和政府性基金”是明文规定。 然而，在一些地方，数字被做小的结果却是，廉经房不但不能解决城市低收入家庭住房困难，相反可能成为坐拥几套住房的富 裕家庭的牟利工具。

　　另一方面，由于信息不对称和“理性加总悖论”的存在，数字又有被放大的倾向。眼下房地产价格的狂飙突进逐渐给 市场这样一种信号：房价只涨不跌，有钱就该买房。于是被称为“笼中虎”的巨额居民储蓄正在日夜兼程地奔向房市，做梦都 想着通过低买高卖赚取利差，怎能放弃廉经房这大好机会？为取得购买廉经房资格，富裕家庭便会设法隐瞒收入、居住状况等 信息，争取成为廉经房供给对象。而政府在此项博弈中处于信息劣势，难免让富裕家庭“蒙混过关”。如果说富裕家庭的理性 行为无可厚非，那么全社会范围内的这种理性加在一起则出现了“理性加总悖论”，即如果政府真的以被放大的数字毫无约束 地提供廉经房，结果一定是供给严重超过需求，房价暴跌，泡沫破裂，甚至会危及整个经济。

　　准确确定廉经房供给数量应从地方政府和城市居民家庭两方面入手。对政府而言，无非是激励和约束两个手段：一方 面应从中央财政超收中拿出一部分作为配套资金配给财政紧张的地方政府，保证其不因建设廉经房而大量损失财政收入；另一 方面中央政府应该考虑进行一次科学准确的统计，掌握各省及全国范围内的廉经房供求缺口数字，给各省下达限量供给目标区 间，依此类推至县区。当然，廉经房建设直接挂钩政绩考核也是应该被同时严格执行的有效措施之一。

　　就城市居民而言，办法之一是以住房抵押贷款为核心，逐步建立起包括收入水平、履约状况在内的完备信用档案，将 已经有过住房抵押贷款记录的城市居民，无条件地排除在廉经房供给对象之外；办法之二，定期向社会公开廉经房准供给对象 的数据库，引导公众举报监督。但10余年历史一再告诉我们，这项工作是何其难。长期看，根本办法还是政府尽快建设足够 的廉经房。